意見領袖丨中銀研究

　　今年以來在“房住不炒”定位下，我國房地產調控政策不斷完善，房地產市場也出現一些新變化，房地產市場過快上漲勢頭得到控制，商品房銷售增速回落。但房地產開發投資增長仍有韌性，一線城市房價漲幅仍然較快，“兩集中”政策影響土地供應節奏，成交土地溢價率仍較高。房地產市場韌性來自部分地區旺盛的購房需求，房地產市場銷售高增長帶動銷售回款增加，也成為房地產開發投資較快增長的重要支撐。下半年，房地產市場需求受調控政策影響，商品房銷售面積增速將繼續回落；房地產開發投資動力減弱，增速將小幅放緩；房價漲幅將趨于穩定。房地產市場健康發展關系社會民生和經濟長期可持續發展，未來要堅持“房住不炒”原則，在尊重市場規律、完善相關制度建設的基礎上，做好穩定地價、房價和預期。

　　一、今年以來房地產市場運行新變化

　　（一）商品房銷售增速呈現回落趨勢

　　去年下半年以來，政府多次重申“房住不炒”定位，房地產市場調控措施不斷趨嚴。商品房銷售總體呈現增速放緩趨勢。今年前5個月，商品房銷售面積、銷售額增速逐月回落，兩年平均增速分別為9.3%、16.7%，分別較一季度放緩0.6、2.4個百分點；5月當月商品房銷售面積、銷售額的增速分別為9.2%、17.5%。

　　從30個大中城市商品房銷售看總體呈現回落趨勢。其中，一線城市銷售漲幅較快，自2020年7月商品房成交面積保持兩位數增長，今年以來開始高位回落，5月當月兩年平均增速降至為-1%。二線城市商品房成交有所加快，3月以來兩年平均增速保持兩位數，5月當月兩年平均增速為13.5%。三線城市商品房成交漲幅相對較慢，1月當月兩年平均增速為10.6%，此后增速回落，5月份兩年平均增速為-0.8%。

　　（二）房地產開發投資增長仍有韌性

　　雖然房企融資、房地產貸款等政策收緊，但房地產投資增速仍有所加快，表現出較強韌性。今年前5個月，房地產投資兩年平均增速為8.6%，增速較一季度上升0.9個百分點。不同區域房地產投資兩年平均增速均有所加快，其中西部地區增速最高，前5個月兩年平均增速為10.9%，較一季度加快0.7個百分點。一線城市中，北京、上海房地產投資兩年平均增速加快，前5個月分別為11.5%、8.9%，分別較1-4月份上升0.1、1.1個百分點。廣州、深圳房地產投資兩年平均增速有所回落，分別為9.1%、7.4%，分別較上月下降2.2、2.9個百分點。

　　（三）一線城市房價漲幅仍然較快

　　從70個大中城市房價看，新建商品住宅價格環比漲幅仍在擴大，今年5月環比上漲0.5%，漲幅較3月擴大0.1個百分點，其中一、二線城市環比漲幅較大，5月份分別為0.7%、0.6%。二手住宅價格漲幅有所趨穩，5月份漲幅較上月小幅回落0.1個百分點，這主要是由于一線城市二手住宅價格漲幅高位回落，5月份環比上漲0.6%，較上月降低0.2個百分點。但一線城市二手住宅價格漲幅仍保持相對高位，高于二、三線城市二手房價格漲幅。

　　（四）“兩集中”政策影響土地供應節奏，成交土地溢價率仍較高

　　今年以來22個重點城市開始實施住宅用地“兩集中”政策，大部分城市的首次集中出讓時間在4月和5月，這也使得今年一季度土地市場供給規模下降。一季度100個大中城市供應土地數量和面積分別為842宗、4094萬平方米，分別同比降低22.5%、31.8%。其中，一線城市在需求回升、房價上漲壓力較大的背景下住宅用地供應有所增加，主要是北京、廣州在3月份分別增加了30、46宗土地供應，土地占地面積分別同比增長155%、311%。二、三線城市住宅類用地供應均有所下降，一季度供地占地面積分別同比降低51.4%、20%。隨著集中供地的推出，4月份土地供應有所增加，100個大中城市供地數量、面積分別為802宗、4460萬平方米，分別同比增長31.7%、37.8%。這主要是由于二線城市供地增加帶動的，4月份其供地數量、面積分別增長179%、190%，而一、三線城市住宅類土地供應面積分別下降96%、44%。

　　從成交土地樓面均價和溢價率看，土地價格總體較高，今年以來100個大中城市住宅類用地樓面成交均價同比漲幅均在兩位數以上，溢價率平均為19.8%，高于上年同期平均水平。從不同類型城市看，三線城市土地供應總體降低，其樓面均價同比漲幅和溢價率最高。一線城市土地溢價率最低。

　　二、房地產市場升溫的主要原因

　　雖然我國堅持“房住不炒”總基調，房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度出臺，但我國房地產市場價格漲幅仍然較快，房地產開發投資增速韌性仍然較強。主要有兩方面原因。

　　一是部分地區購房需求仍然旺盛。雖然從人口結構、人均住房面積看我國房地產市場發展接近拐點，但不同地區人口結構、城鎮化水平差別較大，房地產市場發展存在分化。產業發展較好、人口流入較多的地區房地產市場需求較為旺盛。比如，廣州市2020年常住人口、戶籍人口分別較上年凈增加50萬、31萬人，其中大多是高學歷、高素質、高品位的年輕人，人口流入帶動房地產市場需求增加，特別是隨著疫后市場恢復、流動性總體充裕的背景下，房地產市場需求逐步釋放。今年在政策調控下廣州市的商品住宅成交面積增速環比放緩，5月份成交面積為113.7萬平方米，低于1月150萬平方米的高點，但比2019年同期高49.6%。與此同時，廣州市新建商品住宅價格指數環比漲幅仍在擴大，5月為1.5%，漲幅較上月擴大0.4個百分點。此外，考慮到城鎮化推進、農民工回流等因素影響，一些重點、熱點的二、三線城市住房需求仍有支撐。家庭規模趨于小型化，也會帶來住房需求的擴張。七普數據顯示平均每個家庭戶的人口為2.62人，較2010年六普的3.1人減少0.48人。

　　二是銷售回款成為房地產開發投資的重要來源。從資金來源看，房地產開發投資的資金來源仍保持了較快增長，今年前5個月兩年平均增速為10.4%，高于2019年增長水平（7.6%）。其主要的推動因素就是定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金，今年5個月其兩年平均增速為15.8%，遠高于其他類型的資金來源增速（國內貸款、自籌資金兩年平均增速分別為0.5%、5.8%）。同時，隨著對房地產貸款和房企融資的監管趨嚴，定金及預收款等其他資金來源占比上升，今年前5個月為58.7%，占比較2020年同期提高了8個百分點；國內貸款占比為13.4%，較2020年同期降低了3.7個百分點。在其他資金中，定金及預收款的占比提高到今年5月的66.4%，占比較2020年同期提高了5.2個百分點，而受政策因素影響，個人按揭貸款占比同比降低3.9個百分點至28%。這意味著房地產市場銷售高增長帶動銷售回款增加，成為房地產開發投資較快增長的重要支撐。在“三道紅線”限制下，2021年以來房地產企業為保障現金流，通過降價促銷等形式提高去化率、促進銷售回款。比如，年初春節期間北京萬科推出300套特價房，恒大實施75折促銷；今年前4個月前50房企銷售已平均完成年度銷售額目標的30%。

　　三、下半年房地產市場趨勢判斷

　　（一）房地產市場需求受調控政策影響，商品房銷售面積增速將繼續回落

　　一方面，目前我國房地產市場需求仍然存在。一是以人為核心的新型城鎮化持續推進。過去十年我國城鎮化率年均提高1.4個百分點，2020年我國城鎮化率為63.9%，仍處于城鎮化發展階段。未來隨著戶籍制度改革、農業轉移人口市民化配套政策體系的完善，城鎮化率預計仍將有年均1個百分點的增長，意味著每年將有約1400萬農村人口進入城鎮，帶動相關住房需求。同時，目前隨著交通便利化程度上升、小孩上學、公共服務保障等原因，越來越多的農民工從回鄉建房轉為返鄉購房，這也拉動了三、四線城市房地產市場需求。貝殼研究院發布的《2021返鄉置業報告》顯示，44.8%受訪者有返鄉置業打算。二是城市群、城市圈等加快發展，流動人口規模增加，其中城市之間的流動也不斷增加。長三角、珠三角、成渝等主要城市群人口集聚增多，其中的重點城市、衛星城市人才吸引力增加，這會帶來新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我國35-60歲人口比重仍在上升，根據聯合國數據，2020年約為37.4%，2025年將上升至38.5%，這部分人群收入總體穩定，對于居住條件和住房品質要求提升，住房改善性需求和能力提高。此外，疫情后，隨著經濟恢復和居民收入提升，疊加房企融資渠道收緊下企業促銷力度增加，居民購房意愿或將逐步釋放，房地產市場需求仍有支撐。

　　另一方面，居民購房意愿釋放將受調控政策限制。一是限購政策進一步加強。尤其是對于房價上漲過快的一、二線城市，今年以來北京、上海、深圳、廣州、杭州、合肥、成都、東莞等城市進一步提高限購、房屋買賣門檻，通過建立成交參考價格發布機制、加強銷售價格指導等方式引導穩定市場預期。二是加強資金監管，嚴查購房資金來源，加大對銀行資金違規流入土地和房地產市場的處罰。同時，從各家銀行房地產貸款占比情況看，個別銀行個人住房貸款占比高于監管規定上限，大部分銀行在監管上限之下，個人住房貸款的發放預計影響有限，但考慮到與房地產相關的融資環境總體趨緊、融資成本趨于上升，居民通過貸款加杠桿的行為仍會受到一定影響。2021年一季度個人住房貸款余額增速為14.5%，較上年同期降低1.4個百分點，居民部門杠桿率為62.1%，較2020年年末降低0.1個百分點。總體預計商品房銷售面積將繼續逐步放緩，但幅度或有限，其中調控政策收緊的一、二線城市房地產銷售放緩幅度將更大。

　　（二）房地產開發投資加快動力減弱，增速將小幅放緩

　　資金是影響房地產投資的主要因素，其主要受“三道紅線”政策影響，從資產排名前20的房企數據看，雖然今年一季度末不少企業指標情況有所改善，但其達標情況變化不大，大部分企業踩中一條紅線，資產負債率大于70%，這將影響企業有息負債規模的增長。中小型房企面臨的資金壓力相對更大。在外部融資渠道收緊的情況下，今年以來房屋新開工面積、購置土地面積增速均逐步放緩，兩年平均增速為負，預計房企將繼續加大力度促銷，促進銷售回款的增長。但考慮到下半年銷售增速仍將回落，銷售回款的增速將隨之放緩，房地產開發投資增速加快動力不足，預計房地產開發投資月度增速將逐步回落，月度增速或將保持在平均10%左右。

　　（三）房價漲幅將趨于穩定

　　在“房住不炒”定位下，房價上漲過快的城市將是政策關注的重點，市場指導政策將及時跟進。住宅用地出讓“兩集中”、 土地出讓收入劃歸稅務征收等將有利于土地供應的透明化，一方面有利于房企合理安排資金，引導市場理性競爭，另一方面有助于穩定土地市場價格，進而促進房地產市場價格穩定。同時，房企為增加銷售回款，或將通過降價等措施加大促銷力度，預計房地產市場價格漲幅將總體趨于穩定。一線城市和部分熱點二線城市是政策調控的重點，限購限貸、銷售價格指導、打擊違規資金流入等政策有助于引導市場預期，這些城市房價過快上漲勢頭將得到控制。

　　四、幾點建議

　　房地產市場健康發展關系社會民生和經濟長期可持續發展，要堅持“房住不炒”原則，在尊重市場規律、完善相關制度建設的基礎上，做好穩定地價、房價和預期。

　　一是保持房地產金融政策的連續性、穩定性，加強資金流向監管。資金是影響房地產市場銷售和投資的關鍵因素。要加強對房地產相關資金來源和流向的監管，加大房地產貸款集中度管理，在支持首套自住房需求的基礎上，嚴審購房首付資金來源，嚴厲清查利用經營貸、消費貸等違規加杠桿行為。

　　二是發揮城市政府主體責任，不斷完善房地產市場制度建設。不同地區產業發展、人口結構、城市化水平等情況不同，房地產市場發展環境差異較大，一城一策、因城施策是房地產市場調控的重要策略。各地區要加強對本地區房地產市場交易量、價格等的監測預警，不斷建立和完善住房交易參考價格發布機制，提高市場價格信息透明度。根據市場需求、人口流動情況，調整住宅用地供應，完善土地出讓機制，優化房價地價聯動機制。加強市場秩序監管，嚴格房地產開發企業銷售和房地產經紀機構管理、土地競買主體資格審查。加大租賃住房建設，完善長租房政策，解決好新市民、青年人住房問題。

　　三是需關注房地產企業信用風險問題。未來，房企面臨的融資環境難有改善，從國內看“三道紅線”、貸款集中度管理等限制企業外源融資渠道，從國外看美聯儲貨幣政策轉向預期升溫，利率上升、匯率波動增大海外融資壓力。在此背景下，需要重點關注財務杠桿過高、土地儲備質量不好、城市布局不佳的房地產企業的信用風險問題。

　　作者：周景彤 梁婧 

　　(本文作者介紹：中國銀行總行一級部門。研究領域涵蓋全球經濟、國際金融、宏觀經濟與政策、金融市場、銀行業發展等。)