文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇

　　《不控制地價根本不可能控制住房價》專欄之一

　　作者按：最近作者仔細觀察和分析了中國的土地供應、土地市場、土地財政、房價變動、超高住宅、農民收入、居民消費、按揭負擔、制造下行、工業(yè)過剩等一系列數(shù)據(jù)，結論是：不控制地價去控制房價，建設部去約談地方，去單方面控制信貸，可能越控制，房價越漲。 “一方面，地方政府希望并將土地出讓金水龍頭開得越大越好；另一方面，剛性住宅需求的年輕人想要房價低一些和能承受得起，建設部硬要在出讓金出水口捂住，只住不炒，讓房價不漲”，或者是“一方面，地方財政使勁在灶里添柴吹風加火；另一方面，宏觀調控要把高壓鍋里沸水溫度和壓力降低下來”，看數(shù)據(jù)和看圖說話，整個地方土地財政動機及其行為與要穩(wěn)定控制房價是扭曲和沖突的。本文將問題導向，分五篇短文深入地進行討論，分析風險，并提出對策建議。今天發(fā)出之一

　　周天勇

　　中國的土地供應是計劃調節(jié)，行政壟斷性土地市場供應，人口規(guī)模和人口流動，以及對美好生活的向往，對土地的居住需求很大。而對居住的土地供給，卻牢牢控制在有關部門和地方政府手中，為了獲得更多的地方財政收入，地方政府將城市當成來錢快的商品經營，地區(qū)行政寡頭壟斷賣地、溢價才賣、低價流拍、低征多儲、囤地待沽、不斷推高地價、獲得豐厚土地收入，使商品住宅用地價格奔騰式上漲。

　　圖1：  2020年全部已利用土地的用地結構圖

　　2020年在已經利用的全部土地中，用于吃的土地面積最大，為552450萬畝，占53.89%，其中耕地202290萬畝、園地21180萬畝和草原328980萬畝。用于住的土地，城鎮(zhèn)居民90199萬人，居住用地3825萬畝，只占0.37%；農村居民50979萬人，居住用地17025萬畝，也只占1.66%。用于加工生產居民生活用品和食品的工業(yè)倉儲用地12898萬畝，占1.26%。用于出行等交通水利用地11670萬畝，占1.14%。用于生態(tài)環(huán)境呼吸用的林地379200萬畝，占36.99%。

　　吃飯、用品、居住、走路、呼吸五個方面，吃飯和呼吸用地占了已利用土地的90.88%，走路占了1.44%，用品生產占了1.26%，居住方面也就只用了2.03%，特別是9億城鎮(zhèn)人只用了0.37%！

　　1978年時全國居民恩格爾系數(shù)為63.9%，其中城鎮(zhèn)為57.7%，農村為67.7%；而到2020年下降到，全國居民為30.2%，其中城鎮(zhèn)為29.2%，農村為32.7%。也就是說，工業(yè)和后工業(yè)社會中，把肚子吃飽，除非發(fā)生前蘇聯(lián)集體農莊僵化、強征糧食和壓低糧價，或者柬埔寨曾經消滅城市那樣的重大失誤，饑荒已經不是一個時時會來的問題。目前，人民生活已經從溫飽，并完成了小康，到了邁向富裕的發(fā)展階段。但是，在土地資源的分配上，很明顯的，還是重吃飽、輕居住，重生產、輕生活，重走路、輕休息，重外部環(huán)境、輕居家空間，更不合理的是重地方政府財政收入、輕城鄉(xiāng)居民收入消費。

　　工業(yè)化和現(xiàn)代化是一個從農業(yè)和農村社會向城市和工業(yè)社會發(fā)展的過程，用地也要從農業(yè)和農村向工業(yè)、城市、交通水利、城市生態(tài)環(huán)境等用地不斷地重新分配的階段。即使不考慮農林農村用地，僅從建設用地結構看，非農村建設用地中供城鎮(zhèn)居民居住用地比例也最低。2020年工業(yè)倉儲和交通水利用地占到其72%，而城鎮(zhèn)居民居住用地只占到11.19%。見圖2所示。

　　人民生活，無非吃住用行四個方面，原始社會、農業(yè)社會，民以食為天；到了工業(yè)社會，以用為主；而到了工業(yè)化的后期，人們需要更多的財富資產、休閑生活、居住舒適，居住越來越重要。更多的地分配給居民居住用，是社會發(fā)展的進步。因此，城市化、工業(yè)化和發(fā)展水平的不斷提高，土地向城鎮(zhèn)居民居住需要更多地予以供應，應當是讓人民過上美好生活，以人民為初心的重要任務。

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)