文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 朱振鑫、楊芹芹

　　房地產(chǎn)稅終于要來(lái)了嗎？財(cái)政部等4部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，房地產(chǎn)稅再登熱榜，引發(fā)熱議。

　　2014年政府工作報(bào)告首次提出“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”，房地產(chǎn)稅立法終于走出了艱難的第一步。過(guò)去五年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)滄海桑田：房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍，房企賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但老百姓的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)幾乎成為全球最高，這直接導(dǎo)致中央定調(diào)房住不炒，政策面的風(fēng)向變化清晰可見(jiàn)。在這種背景下，被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)第一大殺器的房地產(chǎn)稅自然成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。目前可以確定是，房地產(chǎn)稅肯定要出，而且會(huì)加速的出。不確定的是具體何時(shí)推出，怎么征收，影響幾何。但房地產(chǎn)稅不是新東西，國(guó)際上有數(shù)百年的歷史，國(guó)內(nèi)上海重慶也早已試點(diǎn)多年，結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，我們大致可以從十大維度勾勒出一幅未來(lái)房地產(chǎn)稅的全景圖。

　　01

　　概念解析：房地產(chǎn)稅不等同于房產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合稅收體系

　　房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖只有一字之隔，但卻有明顯的差異。房地產(chǎn)稅并不是單一稅種，而是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)稅種的總稱(chēng)，是一個(gè)綜合性概念，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅10種，其中后面5種是房地產(chǎn)特有的，而房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅的一個(gè)稅種。

　　現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅有兩大特點(diǎn)：

　　一是整體稅負(fù)不高。從征收力度來(lái)看，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅這5項(xiàng)房地產(chǎn)特有的稅種在2018全國(guó)公共財(cái)政收入中占比分別為1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%，每一項(xiàng)比重均不超過(guò)4%，累計(jì)占比不到10%，遠(yuǎn)低于土地出讓金35.5%的比重，整體稅負(fù)較低。

　　圖表1   5項(xiàng)房地產(chǎn)特有的稅種在公共財(cái)政收入中占比不到10%

　　資料來(lái)源：Wind、如是金融研究院

　　二是重交易輕保有。從征收環(huán)節(jié)來(lái)看，建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)需繳納耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和印花稅四種，交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及稅種最多，包括增值稅、土地增值稅、城建及教育附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅七種，保有環(huán)節(jié)只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩種，而且目前只有重慶和上海征收房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅主要集中在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且稅負(fù)較高，單是土地增值稅在2018年的財(cái)政收入種占比就超過(guò)3%，超過(guò)持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的總和，重交易輕保有現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

　　圖表2   中國(guó)房地產(chǎn)稅主要集中在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

　　資料來(lái)源：如是金融研究院

　　近年來(lái)，引發(fā)熱議的是“房地產(chǎn)稅立法”屬于廣義房地產(chǎn)稅范疇，但其中最受關(guān)注、變動(dòng)最大的就是房產(chǎn)稅，因?yàn)?986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定對(duì)“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免征房產(chǎn)稅，直到2011年上海和重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅，也就是說(shuō)目前只有兩大試點(diǎn)城市對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，其他城市都不用繳納。但隨著房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)，這一情況將發(fā)生重大變化，涉及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大、稅率的調(diào)整等一系列問(wèn)題，與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。

　　02

　　開(kāi)征時(shí)間：2019年不會(huì)到來(lái)，最快2020年，最慢會(huì)在2023年前

　　稅由法定，房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征的前提是完成立法程序，作為一個(gè)新的地方性稅種，按照“立法先行”的思路，開(kāi)征前需要經(jīng)過(guò)以下七步程序。

　　一是起草法律草案，由全國(guó)人大、財(cái)政部和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)起草完善；

　　二是公開(kāi)征求意見(jiàn)，一般不得少于30天；

　　三是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議由總理每周主持召開(kāi)一次；

　　四是全國(guó)人大常委會(huì)審議，房地產(chǎn)稅屬于普通法律，由全國(guó)人大常委會(huì)審議即可，全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議一般每?jī)蓚€(gè)月舉行一次，考慮到房地產(chǎn)稅涉及面廣，相對(duì)復(fù)雜，可能要經(jīng)過(guò)三審；

　　五是再次公開(kāi)征求意見(jiàn)，全國(guó)人大常委會(huì)一審、二審后再次向公眾征求意見(jiàn)，也不得少于30天；

　　六是專(zhuān)家評(píng)審，通過(guò)后才能再次提交全國(guó)人大常委會(huì)表決；

　　七是全國(guó)人大常委會(huì)表決，通過(guò)后由國(guó)家主席簽署主席令公布，付諸實(shí)施。

　　雖然明確的立法進(jìn)程官方并未對(duì)外公布，但從2019年兩會(huì)各部委發(fā)言中可以有大致的判斷：3月5日，政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，從去年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”，表明過(guò)去一年房地產(chǎn)稅有了一定的進(jìn)展，未來(lái)會(huì)有序推進(jìn)；3月8日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書(shū)稱(chēng)“2019年全國(guó)人大將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成”，預(yù)計(jì)2019年會(huì)完成房地產(chǎn)稅草案，并盡快對(duì)外征求意見(jiàn)；3月9日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員烏日?qǐng)D稱(chēng)“房地產(chǎn)稅法由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)會(huì)同財(cái)政部組織起草，目前，相關(guān)部門(mén)正在完善法律草案、重要問(wèn)題的論證等方面的工作，待條件成熟時(shí)提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)初次審議”，可見(jiàn)房地產(chǎn)稅正處于立法前期準(zhǔn)備階段，基本草案已起草完成，正在完善論證階段。

　　考慮到房地產(chǎn)稅的復(fù)雜性，未來(lái)立法應(yīng)該需要人大常委會(huì)進(jìn)行兩次或三次審議，而人大常委會(huì)每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次，那么最快也需要四到六個(gè)月才能完成審議，而每次公開(kāi)征求意見(jiàn)至少需要30日，新一輪稅改后第一個(gè)出臺(tái)的地方新稅種的環(huán)保稅從提交草案至表決通過(guò)歷時(shí)兩年，一年后才開(kāi)始全面開(kāi)征。所以房地產(chǎn)稅今年不太可能倉(cāng)促出臺(tái)，最快也得2020年。但也不會(huì)太久，因?yàn)?018年房地產(chǎn)稅法被列入全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃的第一類(lèi)項(xiàng)目，意味著房地產(chǎn)稅比較成熟，不出意外的話(huà)會(huì)在2023年3月本屆人大任期結(jié)束前完成立法或提請(qǐng)審議。

　　之前就有立法進(jìn)展提速的先例，如外商投資法2018年12月26日人大常委會(huì)初次審議，同天，向社會(huì)征求意見(jiàn)，2019年1月29日，全國(guó)人大常委會(huì)加開(kāi)一次常委會(huì)會(huì)議再次審議，3月10日提請(qǐng)全國(guó)人大審議，在不到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，外商法已完成了三次審議，并直接由人大審議上升至全國(guó)立法高度，但主要配合中美貿(mào)易摩擦談判，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放力度。鑒于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不太樂(lè)觀，房地產(chǎn)稅立法態(tài)度較為謹(jǐn)慎，應(yīng)該不至于也沒(méi)必要倉(cāng)促出臺(tái)，也就是房地產(chǎn)稅會(huì)來(lái)，但不會(huì)很快就來(lái)，全面落地至少還需要兩到三年的時(shí)間。

　　圖表3  房地產(chǎn)稅目前正處于立法第一步

　　資料來(lái)源：如是金融研究院

　　03

　　立法障礙：五大難題待解，過(guò)程道阻且艱

　　房地產(chǎn)稅立法從2014年首次提出至今已有5個(gè)年頭，但遲遲未能落地，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅牽涉主體較多，需要協(xié)調(diào)推動(dòng)，在立法過(guò)程中存在諸多難點(diǎn)。

　　一是納稅主體問(wèn)題。房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括土地和房屋，多數(shù)在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家實(shí)行土地私有制，也就是土地和房屋都屬于私有，對(duì)二者合并征收房地產(chǎn)稅順理成章。但在我國(guó)，土地屬于國(guó)有，房屋屬于私有，如何對(duì)兩個(gè)不同的納稅主體征收同一稅種是一個(gè)很大的難點(diǎn)。還有就是存量和增量之爭(zhēng)，如果只對(duì)增量征稅，對(duì)存量房不征稅，對(duì)于新購(gòu)房者是很不公平的；如果對(duì)存量和增量都征稅的話(huà)，需要搭建完善的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)平臺(tái)，加大征管的技術(shù)難度。

　　二是稅基問(wèn)題。房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象包括土地和房屋，隨著時(shí)間的推移，土地和房屋交易均會(huì)發(fā)生變化，稅基難以統(tǒng)一，需要實(shí)時(shí)調(diào)整。目前大部分國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)稅實(shí)行從價(jià)征收，前提是有完善的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度、評(píng)估辦法及評(píng)估技術(shù)保障稅基準(zhǔn)確評(píng)估，但現(xiàn)階段我國(guó)房屋評(píng)估體系較為薄弱，難以做到價(jià)值公允，按照評(píng)估價(jià)征收存在難度。

　　三是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。我國(guó)土地所有制有兩類(lèi)，兩種土地所有制下的房子性質(zhì)完全不同，除商品房外還有大量房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等，多種形式住房并存。除商品房產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格市場(chǎng)化外，其他類(lèi)型的房屋普遍存在產(chǎn)權(quán)模糊等問(wèn)題，征收標(biāo)準(zhǔn)很難確定。之前上海和重慶的試點(diǎn)僅限于商品房，難言公平。

　　四是重復(fù)征稅問(wèn)題。按照現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅體系，在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地的使用權(quán)征收了耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)土地的價(jià)值征收了土地增值稅，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅后，前面環(huán)節(jié)稅費(fèi)應(yīng)進(jìn)行整合厘清，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，否則會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅問(wèn)題。

　　五是稅源統(tǒng)計(jì)問(wèn)題。房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象是產(chǎn)權(quán)所有人，需要有統(tǒng)一的房產(chǎn)信息平臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記聯(lián)網(wǎng)，由產(chǎn)權(quán)人自行申報(bào)繳納，但由于我國(guó)尚無(wú)進(jìn)行全面的房屋普查，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)也是剛剛起步，稅源調(diào)查摸底統(tǒng)計(jì)工作較為復(fù)雜，而且直接向個(gè)人征繳，很容易出現(xiàn)少繳漏繳等問(wèn)題。

　　六是細(xì)則制定問(wèn)題。由于房地產(chǎn)稅關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，而且涉及面廣，地區(qū)差異大，所以征收細(xì)則制定難度較大，各方還在博弈和商討，尚無(wú)定論。新出臺(tái)房地產(chǎn)稅的征收范圍、征收對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率結(jié)構(gòu)、稅收優(yōu)惠等具體實(shí)施細(xì)則，都需要反復(fù)斟酌研究，完善頂層設(shè)計(jì)后，便于執(zhí)行過(guò)程中兼顧效率與公平，這是房地產(chǎn)稅立法中面臨的最大挑戰(zhàn)。

　　04

　　征收對(duì)象：直接“一刀切”不太現(xiàn)實(shí)，漸近式擴(kuò)大較為合理

　　雖然全球已有40多個(gè)國(guó)家都在征收房地產(chǎn)稅，但各國(guó)的征收對(duì)象、覆蓋范圍不盡相同，分為兩大類(lèi)：一是全體覆蓋，如西方國(guó)家中房產(chǎn)稅制最完善的美國(guó)50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，各州情況不太相同，但大部分是增量和存量都納入征收范疇，如美國(guó)加利福尼亞州凡是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)擁有者都是房地產(chǎn)稅納稅人；二是部分覆蓋，如英國(guó)只對(duì)城市中可供居住的住房征稅，農(nóng)村住宅不再征收之列；瑞典主要是向商業(yè)樓宇、工業(yè)用地征收房產(chǎn)稅，單式家庭住宅和公寓型住房免征。上海和重慶試點(diǎn)的范圍也存有差異，上海是覆蓋全市，對(duì)本市居民新購(gòu)二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)住房征稅，側(cè)重于增量住房，沒(méi)有涉及存量住宅；重慶是對(duì)9個(gè)主城區(qū)，側(cè)重于對(duì)高檔住房征稅，覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅。

　　由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平差異較大，直接“一刀切”征收不太現(xiàn)實(shí)， 根據(jù)“因城施策”和“分步推進(jìn)”原則，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)該是部分覆蓋，先對(duì)一二線熱點(diǎn)城市增量住房開(kāi)始漸進(jìn)式擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，從增量擴(kuò)大到存量，從高檔住宅擴(kuò)大到普通住宅。三四線城市暫時(shí)不征或者給予一定的豁免條件，且同一城市核心區(qū)域和非核心區(qū)域的征收標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有不小的差異。

　　05

　　計(jì)稅依據(jù)：以評(píng)估值為基準(zhǔn)，適當(dāng)會(huì)有折扣 

　　房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)可分為從價(jià)、從量、從價(jià)和從量同時(shí)計(jì)征三種方式，考慮到從量計(jì)征過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法在不同地區(qū)間做到公平征收，因此，大部分國(guó)家和地區(qū)采用從價(jià)計(jì)征，如美國(guó)、英國(guó)、加拿大、香港等，都是以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　上海和重慶也是從價(jià)計(jì)征，上海試點(diǎn)初期以市場(chǎng)交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際交易價(jià)格也就是市統(tǒng)計(jì)局公布的上年新建商品房均價(jià)的70%計(jì)算繳納，后期參照市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值征收，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。重慶是初期以房產(chǎn)交易價(jià)也就是房管局公布的上兩年內(nèi)新建商品房均價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，待條件成熟后按房產(chǎn)評(píng)估值征收。財(cái)政部原部長(zhǎng)肖捷曾明確表示“房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收”，因此，新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅將按照評(píng)估值也就是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購(gòu)房時(shí)價(jià)格）征收，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)稅負(fù)增加，可起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，但由于近些年房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，最終評(píng)估值可能會(huì)有折扣，設(shè)定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估率。

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　　稅率結(jié)構(gòu)：大概率采取超額累進(jìn)稅率，各地基于參考區(qū)間自行決定 

　　房地產(chǎn)稅稅率可分為比例稅率、定額稅率和超額累進(jìn)稅率三種。比例稅率稅負(fù)較為平衡，但公平性較差，分為單一比例和差別比例，如新加坡統(tǒng)一比例稅率為10%，而美國(guó)采用的是區(qū)域差別性比例稅率，各州稅率不同，以1.5%居多，大部分地區(qū)介于0.8%-3.0%之間；定額稅率征管方便，但也難做到公平，如英國(guó)對(duì)住宅采用分等級(jí)定額稅率，房屋按評(píng)估價(jià)格分為多個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)實(shí)行定額稅收；超額累進(jìn)稅率根據(jù)房屋價(jià)值調(diào)節(jié)稅率，比較公平，但征管難度大，如韓國(guó)稅基0.5億以下，超額部分一般綜合稅率為0.2%；稅基0.5-1億，固定稅額10萬(wàn)，超額部分稅率為0.3%；稅基1億以上，固定稅額25萬(wàn)，超額部分稅率為0.5%。上海和重慶均采用超額累進(jìn)稅率，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)適用稅率暫定為0.6%，交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格（2018年為28981元/平方米）的2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)（2018年為8815元/平方米）3倍以下的收0.5%，3~4倍收1%，4倍以上收1.2%，總體來(lái)看重慶的稅率略高于上海的稅率。未來(lái)新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅稅率大概率會(huì)采用超額累進(jìn)的形式，整體稅率不會(huì)太高，各地會(huì)存有差異，可能是給定地方政府一個(gè)合理的參考區(qū)間，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和調(diào)控目標(biāo)自行決定。

　　07

　　稅收優(yōu)惠：設(shè)定減免稅項(xiàng)目，保障基本居住需求 

　　房地產(chǎn)稅是國(guó)際通行的稅種，但并非對(duì)所有房屋都征收，許多國(guó)家都有免于征收或者減免征收的規(guī)定，如美國(guó)對(duì)第一套房免征房地產(chǎn)稅，從第二套房開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，第三、四套房稅率依次提升，而且還會(huì)通過(guò)設(shè)定評(píng)估率、免稅額度、免征面積、房地產(chǎn)稅抵扣個(gè)稅等方式為納稅人減負(fù)。上海和重慶也有對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策：上海以家庭為單位，本地居民第一套住房免征，按人均60平方米扣除，舉個(gè)例子，一個(gè)三口之家，原有住房120平，新購(gòu)住房110平，免征180平，只有50平需要征稅；如果原有住房有200平，超過(guò)180平的免征面積，則新購(gòu)的110平需要全額交稅；重慶每個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米，新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅免稅面積為100平方米。劃定免征面積是房地產(chǎn)稅立法的重點(diǎn)和難點(diǎn)，一方面，需要通過(guò)稅收優(yōu)惠保障低收入家庭、特殊困難群體的基本居住需求；另一方面，還要起到提高資源使用效率、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。目前認(rèn)可度較高且相對(duì)合理的辦法是以戶(hù)為單位，對(duì)首套普通住房免征，然后以人均為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超出家庭（戶(hù)）免征面積部分的面積，征收房地產(chǎn)稅。但需要注意的是，“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”需要通過(guò)《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法予以明確，程序較為繁瑣。

　　圖表4 上海和重慶房產(chǎn)稅細(xì)則對(duì)比

　　資料來(lái)源：《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市關(guān)于開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、如是金融研究院

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　　財(cái)政影響：可增加地方財(cái)政收入，但不會(huì)成為主體稅種 

　　房產(chǎn)稅屬于地方稅，收入直接歸地方政府所有，可有效補(bǔ)充地方收入。在發(fā)達(dá)國(guó)家，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是地方稅收的重要來(lái)源，2016年36個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅平均比重為47.5%，其中澳大利亞、英國(guó)為100%，加拿大97%，美國(guó)也有70%，貢獻(xiàn)了絕大部分的政府稅收。

　　圖表5  房地產(chǎn)稅是地方稅收的重要來(lái)源

　　資料來(lái)源：Wind、如是金融研究院

　　在城鎮(zhèn)化初期，房屋新增需求集中爆發(fā)，土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間較大，土地出讓金可作為地方財(cái)政收入的支柱支撐城市發(fā)展建設(shè)。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，逐漸從增量向存量轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)量減少，過(guò)去對(duì)增量房征收的土地出讓金的模式難以支撐起地方財(cái)政收入，土地財(cái)政模式難以為繼，地方政府財(cái)政收支不平衡問(wèn)題亟待解決。通過(guò)對(duì)基數(shù)龐大、稅基穩(wěn)定的住房征收房地產(chǎn)稅，可為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入。 

　　從上海和重慶試點(diǎn)情況來(lái)看，2011年開(kāi)征后房產(chǎn)稅收入和在地方政府稅收占比穩(wěn)步上升，上海和重慶房產(chǎn)稅收入增加了2倍，上海房產(chǎn)稅占比提高了1個(gè)百分點(diǎn)，重慶提高了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖表6  上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)后， 收入和占比穩(wěn)步提升

　　資料來(lái)源：Wind、如是金融研究院

　　但總體來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)有限，短期內(nèi)很難取代替代土地出讓收入。對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì)增加地方稅收，但對(duì)于一些欠發(fā)達(dá)的地方來(lái)講，稅源往往不足，即便征收房地產(chǎn)稅，也不會(huì)帶來(lái)多少稅收收入。可以預(yù)見(jiàn)很多地方房地產(chǎn)稅不可能在短時(shí)間內(nèi)大幅提高地方財(cái)政收入，不能替代土地出讓金成為當(dāng)?shù)氐闹黧w稅種，尤其是在欠發(fā)達(dá)的縣域。

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　　市場(chǎng)影響：短期看會(huì)有局部影響，長(zhǎng)期看不是決定性因素 

　　房地產(chǎn)稅已經(jīng)是箭在弦上，最受關(guān)注的應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)稅開(kāi)征后的影響。房地產(chǎn)稅短期會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的情緒沖擊，但長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果并不顯著，關(guān)鍵還是看基本面，如果基本面沒(méi)問(wèn)題，有房產(chǎn)稅照樣漲，如果基本面沒(méi)吸引力，沒(méi)有房產(chǎn)稅也照樣跌。

　　從短期看，房地產(chǎn)稅可通過(guò)增加保有成本，抑制投資性需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，房地產(chǎn)稅會(huì)增加房產(chǎn)持有成本，將部分空置房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，使得市場(chǎng)供給驟增；另一方面，持有成本的上升也會(huì)使?jié)撛谫?gòu)房者購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)需求量銳減。因此，房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)短期供過(guò)于求，出現(xiàn)短暫降溫。如韓國(guó)2005年8月推出綜合房地產(chǎn)稅，征收后2個(gè)月核心區(qū)域首爾江南區(qū)價(jià)格達(dá)到最低點(diǎn)，跌幅接近2%，而此前后平均漲幅5%左右。滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)征后的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了這一觀點(diǎn)。上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象為當(dāng)?shù)鼐用穸准耙陨献》亢屯獾鼐用袷滋鬃》浚康脑谟谝种仆稒C(jī)需求，征收后當(dāng)年上海商品房房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，但銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積同比增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，均都低于-10%，而同期全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增加為11.13%，銷(xiāo)售面積增加4.39%；重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要為高檔公寓，結(jié)果2011年重慶的高檔公寓、別墅的銷(xiāo)售面積下降了36.23%，而同期全國(guó)高檔公寓、別墅的銷(xiāo)售面積僅減少了11.59%。2011年房產(chǎn)稅開(kāi)征后，滬渝兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)小低潮，表現(xiàn)不及全國(guó)平均水平。因此從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)有一定的抑制作用。

　　圖表7  2011年滬渝商品房銷(xiāo)售情況與全國(guó)銷(xiāo)售情況對(duì)比

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　　但從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)表現(xiàn)主要取決于供需關(guān)系，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果并不顯著。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、日本這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家都有房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的征收未能有效抑制房?jī)r(jià)上漲。從國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)看，上海和重慶自2011年推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，房?jī)r(jià)不跌反漲，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用效果并不明顯。試點(diǎn)七年，上海和重慶房?jī)r(jià)都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，上海房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格從1.5萬(wàn)上漲至2.4萬(wàn)，接近翻倍，重慶房?jī)r(jià)單價(jià)從0.5萬(wàn)上漲至0.7萬(wàn)，漲幅超過(guò)40%。這是因?yàn)殚L(zhǎng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅主要是短期情緒沖擊， 增加了房地產(chǎn)的持有成本，并未從本質(zhì)上改變市場(chǎng)供求關(guān)系。長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)主要由人口數(shù)量、房地產(chǎn)、貨幣、土地政策決定，而不是由稅費(fèi)決定。

　　圖表8 2011年房產(chǎn)稅開(kāi)征后，滬渝房?jī)r(jià)不跌反漲

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　　市場(chǎng)影響：對(duì)普通自住影響不大，對(duì)炒房者影響較為明顯 

　　對(duì)于普通自住者，由于房地產(chǎn)稅會(huì)通過(guò)設(shè)定免征面積、免征額度等稅收優(yōu)惠機(jī)制為購(gòu)房者適度“減負(fù)”，所以開(kāi)征后影響不會(huì)太大。

　　參考上海的征收標(biāo)準(zhǔn)，上海本地居民，三口之家，已有一套100平住房，新購(gòu)120平，單價(jià)6萬(wàn)，扣除人均60平的免征面積，只有40平需要繳稅，由于單價(jià)超過(guò)上年均價(jià)28981元的兩倍， 適用稅率為0.6%，再乘以70%的評(píng)估率，每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為1.008萬(wàn)元（40*60000*70%*0.6%），對(duì)于總價(jià)值超過(guò)1000萬(wàn)的房產(chǎn)而言，實(shí)際稅率不到0.1%。 

　　但還有幾類(lèi)人需要注意：

　　一是多套房產(chǎn)擁有者。我國(guó)房地產(chǎn)稅大概率采用超額累進(jìn)稅率，即便第一套免征、從第二套開(kāi)始征收，超出免征面積的部分稅率依次提高，征繳壓力會(huì)比較大。尤其是全面開(kāi)征后，對(duì)于在三四線城市有多套房的家庭，很難通過(guò)出租或出售轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，且由于人口增長(zhǎng)乏力，房?jī)r(jià)后續(xù)上漲空間有限，導(dǎo)致投資房產(chǎn)的性?xún)r(jià)比急劇下降。

　　二是盲目加杠桿炒房者。房地產(chǎn)稅開(kāi)征后，承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者的持有成本隨之上升，再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，變現(xiàn)獲利難度大，炒房者壓力較大。一旦斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣(mài)，會(huì)造成更大的損失。

　　三是高檔住宅持有者。如果房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠僅限于首套普通住房，豪華公寓、別墅等高端住宅就需要全額繳稅，稅基較高。即使有免征面積，對(duì)于面積大、單價(jià)貴、總價(jià)高的高檔住宅作用也是微乎其微。按照重慶的標(biāo)準(zhǔn)，新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅免稅面積只有100平， 300平的別墅還有200平需要繳稅，單價(jià)為2.8萬(wàn)，超過(guò)上兩年均價(jià)8815元的3倍，適用稅率為1%，每年需繳納房產(chǎn)稅為5.6萬(wàn)元（200*2.8*1%），對(duì)于總價(jià)值840萬(wàn)的房產(chǎn)而言，實(shí)際稅率為0.67%，遠(yuǎn)高于普通住宅，如果采用階梯式累進(jìn)稅率，高檔住宅稅負(fù)會(huì)更重。

　　四是旅游地產(chǎn)投資者。通常旅游地產(chǎn)的利用率不高，如果也被納入房地產(chǎn)稅征收范疇，會(huì)導(dǎo)致持有成本增加，持有旅游地產(chǎn)不太劃算，投資價(jià)值下降。

　　(本文作者介紹：如是金融研究院執(zhí)行總裁、如是資本創(chuàng)始合伙人。)