文/新浪財經意見領袖專欄作者 夏春、鄭梅玫

　　作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂于傳播壞消息。4月8日，一篇題為《寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%》的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象，對此認同的便積極協助擴散。

　　香港住宅市場迎來交易熱潮

　　但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，盡管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

　　香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出“三辣招”以來的同月新高。特別值得一提的是，3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

　　所謂“三辣招”，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續征收的三種特別印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

　　市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消“三辣招”。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重沖擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

　　香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利于香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

　　經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

　　去年疫情沖擊，經濟封鎖，和超級寬松政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什么新聞，“事后諸葛亮”式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

　　房地產市場最戲劇之處在于，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的“末日博士”不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

　　即使積極買房，收獲甚豐的家庭，同樣最關注“房價泡沫什么時候破滅”之類的話題。美國房價疫情后持續上漲，人們在谷歌上搜索“房地產市場什么時候會崩盤？”的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。

　　除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為“先入為主”和“信息的詛咒”，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

　　專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。盡管香港失業率已經上升到7.2%（2004年以來的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

　　此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，并以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

　　當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論范圍之內。

　　香港住宅空置嚴重嗎？

　　以開篇提到的文章為例，盡管“住宅空置率激升17%”符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，并未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

　　來源：香港差餉物業估價署

　　空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地雇員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

　　但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這占到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

　　上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過?？梢姡愀鄣淖≌袌鲞h遠沒有“空置率激升17%”顯示的那樣不健康。

　　當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的沖擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。

　　私人住宅空置率

　　來源：香港差餉物業估價署

　　這同樣和落成量有很大關系。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

　　實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對于香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，并調整供應結構以維持價格溫和上漲。

　　香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港“豪宅”市場恐怕供需關系更為緊俏。

　　香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

　　上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源于本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續沖擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大沖擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

　　最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗?？梢?，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

　　當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身份證。因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自于國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，并非投機炒作的主力。

　　從2012年起，政府對非香港永久居民買家征收15%的買家印花稅“辣招”以來，外地買家在個人買家中的占比，就從2012年的3.9%明顯下降到2013年的1.9%，再逐年下降到2018年的1%。

　　下表顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那么大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的回流對于香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

　　影響香港房價未來走勢的獨特因素

　　作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特別關注的有兩點。

　　第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，占總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過占總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低于2004年的高位54.3%，也遠低于全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利于香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

　　第二，選舉制度改革后，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關系仍然緊張。

　　即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應并解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。

　　除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

　?。ㄏ拇汉袜嵜访捣謩e是諾亞國際研究部董事總經理和高級經理，本文僅代表作者意見，與所在機構無關）

　　(本文作者介紹：諾亞控股首席經濟學家)