意見領(lǐng)袖丨招商銀行研究院

　　2021年3月15日統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)行業(yè)2021年前2個(gè)月數(shù)據(jù)，整體看剔除低基數(shù)影響后銷售大幅增長(zhǎng)、投資保持強(qiáng)勁，竣工景氣度抬升而拿地、新開工走弱。我們認(rèn)為今年銷售增速會(huì)呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，投資稍弱于去年。維持年初展望中的預(yù)測(cè)不變，預(yù)計(jì)今年銷售面積、投資增速分別為-1%、+6%左右。

　　一、銷售端：1-2月銷售增速十分明顯，預(yù)計(jì)全年前高后低

　　2021年1-2月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)值為17，363萬(wàn)㎡，同比+104.9%，較2019年1-2月+23.1%，對(duì)應(yīng)過去兩年復(fù)合增速為+11%。2021年1-2月商品房銷售額累計(jì)值為19，151億元，同比+133.4%，較2019年1-2月+49.6%，對(duì)應(yīng)過去兩年復(fù)合增速為+22.3%。

　　圖 1：商品房銷售面積累計(jì)值及累計(jì)同比

　　資料來(lái)源：WIND、招商銀行研究院

　　圖 2：商品房銷售額累計(jì)值及累計(jì)同比

　　資料來(lái)源：WIND、招商銀行研究院

　　剔除掉2020年疫情低基數(shù)影響后，今年1-2月商品房銷售面積增速仍十分高。我們認(rèn)為銷售超預(yù)期主要原因是一二線城市銷售火爆以及住房按揭貸款暫未如預(yù)期收緊。從銷售的區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看 ，一二線商品房銷售面積較2019年同期增長(zhǎng)56%，而三四線增幅僅為6%。這主要得益于“就地過年”政策使得春節(jié)期間留在一二線的人口增加，疊加去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高熱度延續(xù)，購(gòu)房需求在1-2月進(jìn)一步釋放。從居民購(gòu)房杠桿來(lái)看，雖然當(dāng)前宏觀流動(dòng)性趨于收斂，以及近期出臺(tái)的貸款集中度政策均對(duì)銀行新增住房貸款投放有負(fù)面影響；但從1-2月的情況來(lái)看，個(gè)人按揭貸款增速與商品房銷售額增速基本匹配，流動(dòng)性及政策收緊暫未對(duì)居民購(gòu)房杠桿產(chǎn)生較大影響。因此，一二線市場(chǎng)的高熱度以及住房按揭貸款的投放力度保持，使得1-2月整體銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好。但是考慮到全年維度按揭投放還是會(huì)受到抑制，預(yù)計(jì)全年銷售面積增速約-1%，增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)。

　　圖 3：商品房分區(qū)域銷售累計(jì)同比 

　　資料來(lái)源：WIND、招商銀行研究院

　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)的比值

　　圖 4：個(gè)人按揭貸款與商品房銷售額同比變動(dòng)

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　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)的比值

　　二、房?jī)r(jià)端：一線城市新房、二手房房?jī)r(jià)均保持強(qiáng)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

　　從70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)看，2月一線、二線、三線城市當(dāng)月同比漲幅分別為+4.8%、+4.5%、+3.6%，環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%。自20年10月起一二線商品房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)高于三線城市。

　　圖 5：70大中城市新建商品住宅價(jià)格同比變化（%）

　　資料來(lái)源：WIND、招商銀行研究院

　　圖 6：70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變化（%）

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　　從70大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)看，2月一線、二線、三線城市當(dāng)月同比漲幅分別為+10.8%、+2.9%、+1.9%，環(huán)比漲幅分別為1.1%、0.4%、0.2%。一線城市二手房房?jī)r(jià)自去年疫情過后延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　圖 7：70大中城市二手住宅價(jià)格同比變化（%）

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　　圖 8：70大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變化（%）

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　　三、投資端： 建安投資驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)全年增速較去年微幅下跌

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資保持韌性。2021年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為13，986億元，同比+38.3%，與2019年同期相比+15.7%，對(duì)應(yīng)過去兩年復(fù)合增速為7.6%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成來(lái)源看，走強(qiáng)主要得益于建安投資的快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將保持這一趨勢(shì)。

　　圖 9：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)值及累計(jì)同比

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　　圖 10：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)因素拆分

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　　拿地、新開工走弱，竣工景氣度提升。考慮到去年疫情影響，施工及土地成交均接近停滯，在這里我們主要與2019年數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。土地端，土地購(gòu)置面積同比+33.0%，與2019年同期相比-6.0%。土地成交價(jià)款同比+14.3%，與2019年同期相比-27.1%。建安投資端，2021年1-2月房屋新開工面積同比+64.3%，但與2019年同期相比-9.4%，竣工面積同比+40.4%，與2019年同期相比+8.2%。在“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等調(diào)控政策影響下房企資金面緊張，拿地、開工意愿有所下降。為盡快實(shí)現(xiàn)“三道紅線”降杠桿目標(biāo)，房企加速竣工結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)今年竣工持續(xù)景氣。展望全年，我們維持房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將略低于去年的預(yù)判，全年增速在+6%左右。

　　圖 11：土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款累計(jì)同比變化

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　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)相比

　　圖 12：施工、新開工、竣工面積累計(jì)同比變化

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　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)的比值

　　四、房企資金端：個(gè)人住房貸款及銷售回款增加較多，房企對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金依賴增加

　　2021年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)值為30，560億元，同比+51.2%，與2019年同期相比+24.7%。其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比分別為+96.3%、+63.7%、+34.2%、+14.4%，與2019年同期相比分別+49.4%、+43.4%、+13.6%、+4.5%。從結(jié)構(gòu)來(lái)源看，定金及預(yù)收款及自籌資金占比從2019年同期的59.78%漲到2021年的63.06%，有所提升。在融資政策收緊的情況下，后續(xù)房企資金更多依賴經(jīng)營(yíng)性回款。

　　圖 13：截至2021年2月房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成

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　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)相比

　　圖 14：房地產(chǎn)開發(fā)資金及各分項(xiàng)同比變化

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　　注：2021年2月為與2019年同期數(shù)據(jù)相比

　　總結(jié)來(lái)講，基因和細(xì)胞治療CDMO目前在政策、技術(shù)、下游市場(chǎng)等支撐下，迎來(lái)行業(yè)拐點(diǎn)。產(chǎn)能飽和情況看，據(jù)訪談，2024年國(guó)內(nèi)基因治療藥物市場(chǎng)保守估計(jì)不低于20億元。目前全國(guó)所有基因治療產(chǎn)能加起來(lái)，支撐的藥物市場(chǎng)也不超過10億元，仍有較大產(chǎn)能擴(kuò)張需求。而目前國(guó)內(nèi)軟硬件達(dá)到要求的企業(yè)還不多，競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)也比較健康，后續(xù)建議持續(xù)關(guān)注細(xì)分賽道優(yōu)質(zhì)企業(yè)的跨境并購(gòu)、產(chǎn)能擴(kuò)張等資金需求。

　　(本文作者介紹：招商銀行總行一級(jí)部門。研究領(lǐng)域涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、大類資產(chǎn)及重點(diǎn)新興行業(yè)等。)