文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄作家 馬光遠

　　2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

　　具體為：大型銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比的上限分別為40%/32.5%，中型銀行為27.5%/20%，小型銀行為22.5%/17.5%，縣域農(nóng)信合作社為17.5%/12.5%，村鎮(zhèn)銀行12.5%/7.5%。

　　對于這個“通知”對未來房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)界的看法似乎沒有那么嚴重。比如有觀點認為，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的比重進行設限，對整個市場的影響有限，因為相對于去年8月份出臺的“三條紅線”政策，目前超過房貸新政的上限的銀行并不是很多，并且還留有2到4年的過渡期。

　　但是，很顯然，這種解讀嚴重低估了這次房貸新政設置上限的政策風向標的意義，那就是通過金融政策的調(diào)整，繼續(xù)強行壓制房地產(chǎn)的金融杠桿，這對整個行業(yè)而言，是具有風向標的意義，而絕不是影響有限。

首先，解決金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟發(fā)展的失衡問題，已經(jīng)被列入“十四五”規(guī)劃建議。

　　主管副總理韓正在去年12月住房建設座談會上特別強調(diào)加強房地產(chǎn)金融調(diào)控。這意味著，通過各種金融手段降低房地產(chǎn)領域的杠桿，減少房地產(chǎn)對金融資源的過度占有，這是大方向，大趨勢，勢必對整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資和未來房價的走勢產(chǎn)業(yè)根本性的影響，其長期影響不容小覷。

其次，金融監(jiān)管部門的負責人多次公開表示，房地產(chǎn)是“最大灰犀牛”。

　　郭樹清強調(diào)，堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。他在去年11月十九屆五中全會關于“十四五”規(guī)劃的解讀文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，文章寫道：上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

　　這意味著，在“十四五”期間，房地產(chǎn)融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，這意味著，整個行業(yè)的融資邏輯將發(fā)生顛覆性的變化。

目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少

　　第三，去年8月出臺的對房地產(chǎn)融資實施的“三條紅線”的政策，即：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。已經(jīng)于2021年1月1日開始實施。目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少，有相當一部分甚至是直接撞了紅線，很多房地產(chǎn)企業(yè)如何使得自己的三項指標合規(guī)，難度很大。

第四、不斷收緊的房地產(chǎn)金融政策勢必引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴重分化

　　很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進入大洗牌、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高，將難以為繼。在這個過程中，不排除一些過去玩高杠桿的頭部企業(yè)倒下，但更多的是大量的中小房企。

　　房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，房地產(chǎn)過去發(fā)展的最大推手是杠桿，包括備受詬病的住房預售制度，本質(zhì)上也是在增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿。

　　從歷史上房地產(chǎn)泡沫的破滅看，金融政策和金融環(huán)境的變化，對整個行業(yè)的發(fā)展一般都是致命的。金融大環(huán)境的收緊，勢必改變房價的走勢，顛覆房價的邏輯。過去我們老說房地產(chǎn)變天了，但房地產(chǎn)行業(yè)的人總是不以為然，依然我行我素繼續(xù)玩過去的老套路。但是，過去兩年，房地產(chǎn)領域的頭部企業(yè)屢屢傳出“病危”的信息意味著，房地產(chǎn)的日子已經(jīng)很不好過。

　　金融政策的改變，杠桿的人為收緊，再加上供求關系已經(jīng)不同于以往，還有，大城市的房價已經(jīng)處于階段性的高位，這一切都意味著，房地產(chǎn)整個行業(yè)處在一個洪水不斷上漲的危險的堤壩之上，稍有不慎，整個行業(yè)的杠桿脆裂。想想中國老百姓80%的財富都在房子身上，那將不是灰犀牛的問題，而是會引發(fā)一場真正的金融海嘯和最慘烈的財富屠殺。

　　當然，我們希望的是，在處理房地產(chǎn)的問題上體現(xiàn)出智慧，切不可操之過急，要吸取過去去杠桿過于簡單粗暴的教訓，其實，偉大的時間是可以解決杠桿問題的。

　　在房地產(chǎn)的金融邏輯發(fā)生變化的情況下，我們現(xiàn)在可以肯定地說，房地產(chǎn)作為中國最好投資品的時代，現(xiàn)在正式降下來帷幕。到了可以和房地產(chǎn)投資說再見的時候了。

　　(本文作者介紹：獨立經(jīng)濟學家，經(jīng)濟學博士，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學博士后。現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任，中央電視臺財經(jīng)頻道評論員。)