文/新浪財經意見領袖專欄作家 丁祖昱

　　“2020年以央行、銀保監局房地產貸款集中度管理制度的通知收尾。根據通知內容，銀行業金融機構被劃分為五檔，分檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限，被業內稱為房貸“兩道紅線”。

　　至此，決策層已從供、需兩端全面壓降房地產信貸規模，即供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理，需求端房企則設置“三道紅線”，倒逼房地產行業去杠桿。值得注意的是，政策并非“硬著陸”，而是設置了調整過渡期，但未來房企融資環境收緊的趨勢不會變，房地產行業將全面轉向去杠桿，并將上升為長效機制。

　　從市場層面而言，房貸“兩道紅線”將直接影響個人按揭貸款，從而對企業銷售節奏產生一定影響。具體至各城市房地產市場又將如何演變？房企怎樣更好地加以應對？這是新時代下房企必須思考的課題。

　　房貸新規與地產資金窗口指導一脈相承

　　實際上，早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴審購地資金來源，要求土地競買資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監會下發“23號文”，要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，嚴格限制信托資金池業務，嚴禁信托資金進入房地產領域，就此開啟房企融資調控的大幕。

　　至2020年，融資環境整體先松后緊，4月17日的中央政治局會議上再次強調“堅持房住不炒，促進房地產市場平穩健康發展”，此后房企融資環境再次被收緊。其中，銀保監會在5月8日發布的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》對于房企融資的影響較大，直接導致全國信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續為負，對作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標融資造成了巨大沖擊。

　　在對房地產融資供給端進行限制的同時，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負債規模，降低經營風險。8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規模設置了“三道紅線”，融資監管進入新時代。

　　11月25日，多家信托公司收到來自監管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業務規模。按照年初規劃，2020年全行業壓降1萬億具有影子銀行特征的融資類信托業務。

　　圖：2020年1-11月全國信托貸款增量（單位：億元）

數據來源：中國人民銀行、CRIC整理

　　年末再推房地產貸款集中度管理的兩道紅線，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

　　房地產去杠桿并非“硬著陸”，而是分別設置2年、4年不等的業務調整過渡期，更利于引導銀行業金融機構逐級壓降房地產相關信貸規模，避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產信貸需求。

　　總體而言，在提出三條紅線之后，相關的政策和表態接踵而至，央行、住建部下發三張監測表，強調此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監管進入了一個新的階段，以往可以采取的財務手段基本都已失效，未來房地產行業將進入管理紅利時代。

　　表： 2020年提出三道紅線后部分房企融資相關政策及表態

數據來源：CRIC整理

　　融資總量持續高位，成本短期承壓

　　受政策端收緊影響，據克而瑞監測數據不完全統計，2020年全年95家典型房企融資總額為15220.80億元，同比微升0.1%，融資總量變化不大。

　　分季度來看，一、二季度的融資總額均超過4000億元，好于下半年的融資表現。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復工復產后，貨幣環境相對較為寬松，房企融資量不減反增。

　　二季度以來土地市場過熱，監管層面再次開始限制房企融資，8月“三條紅線”的出臺則將房企的融資由渠道監管轉向因“企”監管，房企降負債則迫在眉睫，對于額度的使用也更加地審慎，融資量進一步下降。

　　圖：2016-2020年各季度房企融資總量情況（單位：億元）

數據來源：企業公告、CRIC整理

　　備注：外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開發貸和一般銀行貸款

　　從融資成本來看，2020年房企的新增債券類融資成本為6.13%，同比下降0.91個百分點。從單月的融資成本走勢來看，除了1月外房企的單月加權平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無境外債發行導致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進行數額較大境外債的借新還舊，導致成本相對較高。

　　值得注意的是，三條紅線之后，房企的融資成本呈上揚趨勢，預估隨著監管的逐步推進，房企融資成本短期內將持續承壓。

　　圖：2019-2020年房企單月融資成本情況

數據來源：企業公告、CRIC整理

　　房企仍需積極營銷搶回款

　　融資環境收緊的大環境下，繼“三道紅線”之后，房地產貸款集中度管理的兩道紅線相當于新增了一道“緊箍咒”，預計不會對房地產市場構成實質性沖擊，但對購房按揭影響最直接。

　　房企融資環境或將持續收緊，“三道紅線”也將持續發力，并將成為房企融資監管重要的參考標準。除了首批12家試點房企之外，未來試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債的增速閾值。

　　房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規模增長上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負債規模低增長甚至不增長，表內融資規模增長空間將明顯受限。表外融資或將成為下一階段重點監管領域，嚴防信托、保險等資金違規進入房地產行業。

　　房企仍需積極營銷搶回款，并全面提升產品力。一方面，營銷能力的強弱很大程度上決定未來房企業績表現，除了傳統的營銷模式，房企還需開辟線上營銷新戰場，竭力搶收回款。另一方面，產品力將是企業核心競爭力的重要表現，房企仍需主動迎合需求端的特征及新變化趨勢，優化產品供給，實現產品力全面升級。

　　隨著2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等。房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。并強化購房資金監管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費。

　　房貸新政恰恰證明了我對未來金融政策還將趨緊的預判，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。聯系監管層多次發文表態，現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，未來房地產行業將全面轉向去杠桿。

　　從城市市場來看，各城市房地產市場或將加劇分化，進而演變為一城一行情。核心一、二線城市經濟基本面相較出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，并有較強購買力支撐，市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出，潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯，市場前景著實難言樂觀。

　　從房企角度而言，需要提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，積極營銷去化搶收回款。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)