文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　在介紹五中全會精神的新聞發布會上，統計局局長、國家發改委副主任寧吉喆在回答記者關于全面促進消費的提問時，提到了“促進住房消費健康發展”的問題，引發了各界的關注。

　　寧吉喆表示，“十四五”期間，將全面促進消費，順應消費升級的趨勢，促進消費向綠色、健康、安全發展，發展服務消費，鼓勵消費新模式新業態發展；推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發展；發展無接觸交易服務，促進線上線下消費融合發展，開拓城鄉消費市場；落實帶薪休假制度，擴大節假日消費；改善消費環境，強化消費者權益保護，增強消費對經濟發展的基礎性作用，也是改善和保障民生。

暢通國內大循環

　　在這次的五中全會上，“雙循環”戰略被正式確立為“十四五”的戰略思想，而全面促進內需對于真正實現“暢通國內大循環”至關重要。

　　五中全會提出，形成強大國內市場，構建新發展格局。堅持擴大內需這個戰略基點，加快培育完整內需體系，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，以創新驅動、高質量供給引領和創造新需求。

　　要暢通國內大循環，促進國內國際雙循環，全面促進消費，拓展投資空間。站在中國經濟高質量發展和暢通國內大循環的角度，理解中央這個時候提促進住房消費健康發展就比較容易。

　　首先，這個時候提住房消費絕非要放棄“房住不炒”這個基調，或者讓房地產重新成為經濟增長的工具。

　　不管中國經濟發生任何情況，“房住不炒”的基調都不會變。這涉及對房地產這個行業的基本定位。十九大以來，高層不斷重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策。抑制房地產投資投機，符合房地產民生政策的定位，這個定位，任何時候都不會變。

　　其次，從滿足人民美好生活需要出發，房地產市場未來的發展仍然有很大的空間。

　　特別是，在“雙循環”戰略之下，加快城鎮化的發展，實現中國從農村國家到城市國家的真正嬗變，意味著房地產仍然是未來重點發展的行業，這是不以人的意志為轉移的。我們不能把高房價與房地產的發展混為一談。

　　房價太高，房價上漲太快當然會引發很多問題，但房地產市場的發展對于未來的城鎮化仍然是至關重要的。讓老百姓的住房條件改善，讓市民住上更好的房子，這是美好生活的基礎。

　　這點不應該被反對，所以，促進住房消費的提法沒有任何錯，之所以引發誤讀，和過去每一次經濟下行，都把房地產作為拉動經濟的工具，從而導致房價大漲有關。

房子短缺的歷史基本結束。

　　第三，中國房地產市場經過20多年的發展，基本已經解決了老百姓的基本居住需求問題。

　　房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到好房子不夠，住房條件不能滿足老百姓對美好生活的需要。如何改善住房條件，如何完善基本配套，如何提升居住水平，會成為下一步房地產市場發展的主要任務。

　　房子夠了，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的，特別是，隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。

基本居住需求和改善性需求是不可能導致房價暴漲的

　　第四，在過去20多年房地產發展的過程中，由于房地產的“小周期”，每一次房價上漲，房地產政策的精準程度不夠，在打擊投資投機的同時，也打擊了自主需求和改善性需求。每一次政策收緊，基本都會傷及真正的自主需求者。特別是這一輪調控，一些城市對改善性需求的打擊不亞于投資投機需求。

　　就目前中國的城鎮化進程和家庭結構而言，一個家庭擁有兩套住房是常態，也是基本需求。為老人，為孩子上學。這樣的需求應該得到滿足。同時，過去購買了第一套住房的，在生活水平提高的情況下，改善住房的需求迫切，但一些城市對于第二套住房的首付甚至達到了80%。根據我這么多年對房地產市場的觀察，基本居住需求和改善性需求是不可能導致房價暴漲的。

促進住房消費健康發展

　　第五，所謂“促進住房消費健康發展”至少有兩個意思：

　　其一，住房消費是消費的重要組成部分，應該理直氣壯的支持自主需求購房和改善性購房；

　　其二，要健康發展，所謂健康發展，就是一方面在政策層面要對抑制自主需求和改善性需求的政策進行清理，另一方面，要警惕打著住房消費的幌子刺激樓市，刺激投資投機。過去每一次提住房消費，事實上最終變成了瘋狂的刺激。

　　第六，未來住房消費的健康發展，要靠制度建設，而不是調控政策。

　　目前中國的房地產調控已經完全無法適應房地產市場健康發展的需要。中國的房地產應該告別調控周期，進入到制度建設周期。讓鼓勵住房消費，抑制投資投機成為常態。

　　對中國房地產市場的一系列重大問題進行高屋建瓴的頂層設計，構建與我國發展階段，與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。

　　比如，在住房信貸上，對于基本居住需求的首付穩定在20%，改善性穩定在30%，不要隨意人為提高，在稅收上對于自主需求和改善性需求給予優惠支持。而對于三套或者三套以上的購房，要么永久限購，要么禁止貸款，并且進行限售，比如，五年內不準出售。

　　眾所周知，我對房產稅一直持謹慎態度，但我建議，對于三套和三套以上的住房可以及早進行試點征稅。

　　自主需求和改善性需求的住房消費要健康發展，必須對三套和三套以上的進行精準打擊，而這，必須建立在制度和長效機制的基礎上，而不是靠變來變去的調控。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)