意見領袖丨貝殼研究院

　　雙十一購物季，來聚焦城市購房基本盤

　　10月30日，貝殼研究院發布《2020城市剛需購房報告》（以下簡稱報告），報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內。

　　此次報告中，貝殼研究院基于貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區位等方面的選擇差異特征；同時，結合調研和平臺交易數據，真實描摹城市剛需群體置業需求和消費趨勢。

　　30城剛需“上車線”，了解一下

　　剛需，相對彈性需求而言，是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優先會考慮自我承受能力。

　　綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特征：從置業次數來說，一般是首套房/生活范圍內唯一房產；從置業需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

　　為準確地描摹城市剛需購房狀況，綜合貝殼交易數據維度分析，研究給出了各城市剛需購房“上車線”。

　　在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領跑，組成了“300萬區間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

　　而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價”，擠入城市排行榜前十。

　　除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬）、西南中心城市成都（106萬），此次統計中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。

　　而長沙（84萬）、沈陽（73萬）等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的五分之一。

　　那么，剛需人群是否是城市購房的主流人群呢？報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市” 整體交易房價”，進行了對比分析發現，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。

　　在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。

　　而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負擔整體不高，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。

　　大面積-低價格，才是真的“居住友好”

　　值得關注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

　　與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房價下居住面積相對其他城市較小。

　　當然購房置業，除了價格與面積，城市經濟發展水平，就業機會、未來成長空間等也是重要的參考指標。

　　貝殼研究院此次報告，綜合了城市人口潛在需求、城市發展潛力等指標，構建出城市置業動力指數。研究結果顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領跑全國，其中深圳置業動力指數最高，排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發展潛力指標上，新一線城市南京、杭州表現亮眼。

　　綜合對比來看，以長沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業機會、經濟發展等方面有相對優勢，對剛需群體會形成持續吸引力。

　　“剛需上車”的時間與空間

　　然而，如何衡量剛需購房者上車難度？理想與現實差距到底有多遠？

　　在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內，而30萬的首付區間，與剛需購房門檻還有著較大差距。從購房資金來源方面看，購買首套房不止考驗買房者的購買力，更考驗家庭的經濟實力。調查顯示，購房資金來源同時包括自己、配偶、家人三方的比例，無房計劃買房人群為29.0%，而有房群體在買首套房時“掏空六個錢包”的比例為21.5%，房價上漲之下，剛需上車的難度增加，需要更多的家庭支持。不過，在有買房需求的人群中，認為僅靠自己努力10年內能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。

　　同時，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現。近年來，多城市平均購房年齡逐步增加，全面進入“30+”時代。并且此次調查發現，剛需購房平均年齡在多數城市高于城市購房平均年齡。

　　以購房年齡最大的天津為例，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲水平。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。

　　除了用時間換取“上車票”，從更加微觀的城市剛需購房熱門商圈區位看，剛需們也在空間上做著取舍。

　　由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環外，內環核心商圈成交占比較小。

　　具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區域。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”。

　　(本文作者介紹：真實的數據，有料的研究，及時的解讀。)