文/意見領袖專欄作家 馬光遠　

　　深圳住房管理部門的負責人表示，新加坡是深圳學習榜樣，目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。住房管理局的局長張學凡是這么表示的：深圳公共租賃住房目標為110萬套，深圳每年公共租賃住房建設10萬套，將通過5年甚至8年補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

　　對于飽受高房價之苦的人而言，深圳的這個表態絕對有極大的吸引力和感召力。然而，我想說的是，新加坡沒有那么好學，在各種制度和政策條件完全不具備的情況下，承諾政府將提供60%的租和售的住房百分之一萬屬于畫餅充饑。

　　其實，張學凡的這個說法并非其自己的意見，而是2018年8月1日深圳市發布的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（第一次，這個說法的根據是6月5日，深圳市出臺了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，深圳的這個房改意見，是中國房地產市場化改革20年后，面臨全國性的“二次房改”之際，地方拿出的第一個房地產制度改革的意見和建議。

　　我們先把這個意見出臺以后深圳房價又經歷了暴漲的事壓到后面說！

　　我們先來分析一下這個意見提到的深圳房改的主要內容：

　　第一，《意見》提到，深圳房改的指導思想是“以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進一步深化住房制度改革，構建系統完善的住房供應與保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　大家注意，這里提到的可是“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”，而張學凡說的政府提供60%以上的租和售的房屋，很顯然違背“以市場為主的說法”。難道要把深圳60%的人納入保障體系？請問，深圳拿什么來保障60%的人的住房？錢呢？地呢？要算算賬。如果60%的人的住房問題政府來解決，很顯然違背了市場化為主的初衷。

　　第二，《意見》將深圳的住房分為四大類：

　　一是市場商品住房，占住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；

　　二是人才住房，占住房供應總量的 20%左右； 

　　三是安居型商品房，占住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；

　　四是公共租賃住房，占住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體。

　　在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。按照這個《意見》的具體規劃：

　　第一階段，2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

　　第二階段（中期），2021—2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

　　第三階段（遠期），2026—2035年建設籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。

　　假定這樣的畫餅是可行的，那么深圳初步設想的在2018年到2020年第一階段要供應各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。現在，我們來看看這第一階段深圳供應了多少房子。2018年深圳供應了安居房總共46346套，2019年計劃供應3.4萬套，實際完成情況我沒有查到，但應該差距不大；2020年計劃供應4萬套。

　　3年時間，完成的安居房供應不到計劃的一半，商品房的供應量也差不多不到計劃的一半。也就是說，深圳的這個《意見》規劃，第一個階段就遠遠最多完成計劃的一半！已經吹牛了。

　　說實話，深圳的這個房改方案在征求意見之初，我就提出了尖銳的批評。眾所周知，深圳在中國改革開放40年的進程中一直承擔著改革的排頭兵和開路先鋒的作用，全國先行先試的政策，大多選擇在深圳落地試點，深圳曾多次不負眾望，在中國諸多改革領域殺出了一條血路。

　　在“二次房改”啟動之際，大家對深圳的房改是有期待的，這是事實。深圳拿出一個什么樣的房改方案，深圳在二次房改上有哪些突破和創新，對全國都具有示范作用和重大意義，而解決好住房問題，解決好中國房地產健康發展問題，無疑是中國經濟實現高質量發展，滿足人民對美好生活需要的重要體現。但讓我沒有想到的是，深圳居然提出了一個要學習新加坡的房改模式，提出深圳未來住房市場的結構60%以政府提供的保障為主，市場商品住房占全部住房的比例只有40%。

　　首先，讓政府解決60%的人的住房違背了市場化的大方向。市場只占40%，而政府保障部分達到了60%，很顯然，這不是一個以市場為主導的解決未來住房問題的改革思路。而這也是今年深圳房價再次出現暴漲的主要原因。

　　必須指出，從98年開始的第一次房改，堅持市場化的方向，可以肯定地說，不管房價如何暴漲，不管房地產市場化過程中出現了多少問題，第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題這是一個不爭的事實，就此而言第一次房改的市場化方向無疑是正確的。

　　第一次房改中出現的一系列問題，并不是市場化的方向錯了，而是與住房相關的制度改革和制度建設的落后。在各地把房地產當成支柱產業和唐僧肉的情況下，房地產的制度建設嚴重滯后，中國在住房制度建設層面幾乎處于一片空白，幾乎都是短期的調控政策，要么為調控高房價疲于奔命，要么為刺激房地產絞盡腦汁。但市場化的總方向沒有錯，必須清醒地意識到，正是因為市場化，才在短短的20年解決了住房嚴重短缺的問題。放棄了市場化的大方向，重新回到政府主導供應的格局，我認為這是中國住房改革的一大倒退，是會付出慘重的代價的。

　　中國房地產市場過去20年出現的問題要么是市場化不徹底，比如土地供應，要么是政府錯位，干預太多導致，而不是市場化的方向出了問題。在這個根本性問題上如果犯錯誤，代價將是慘重的。我們很難想象，深圳未來60%的住房供應靠政府解決。

　　第二，深圳房價屢屢暴漲的根本原因在于市場化供應不足，商品房供應的量遠遠趕不上新增人口。雖然深圳的人口究竟有多少一只是一個說不清楚的謎。但深圳是過去5年中國人口凈流入最多的城市這點沒有異議。2017年常住人口增加55萬，2018年接近50萬，2019年是40多萬，在全國所有城市中遙遙領先。

　　面對這么多的新增人口，深圳又供應了多少地？今年4月份，網上有一篇《 深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”！》的文章，里面對深圳這么多年來土地供應結構等進行了剖析，這篇文章的水準不錯。這篇文章在談及深圳的土地供應時引用了一些數據：過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%；從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。

　　深圳居住用地占整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過50%。這個數據低于北京、上海、廣州，僅比香港的8%高一點。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套。深圳房價暴漲是商品房供應不夠，商品房供應不夠的原因是政府供地太少！不加大供地力度，卻夢幻般提出一個政府解決60%的人的住房的方案，換取老百姓的叫好之后，又根本沒有可能做到，這是很可怕的。

　　第三，新加坡沒有那么好學。改革開放以來，中國很多地方學習新加坡，但很多地方也沒有學成功。就是因為不懂得新加坡模式的精髓。而且，我特別奇怪的是，新加坡一個人口500多萬的國家，一個城市國家，你如何去學？如果中國只是一個500萬人口的國家，我相信我們搞得不會比新加坡差。

　　中國是一個14億人口的大國，600多個城市，深圳未來的人口肯定達到2000萬。政府要供應60%人的住房，這個帳究竟怎么算的？錢在哪里？地在哪里？可行性在哪里。先不說是不是畫餅吹牛，假定可以做到，那么，其他城市的老百姓肯定全跑到深圳來，深圳是重新拿起戶籍武器阻止大家來，還是放開大門讓大家來？

　　就人的本性而言，住便宜的大房子，甚至不勞而獲得到房子是人潛意識里的本性。深圳說，要學新加坡，得到了喝彩，但要是學不到，倒彩和臭雞蛋隨之就會而來。中國這么一個大國，要真正解決大家的住房問題，起碼要學習和中國自己的國情、人口相近的情況，而不是學一個只有500萬人口的國家。說好聽的話容易，但是做不到，對一個城市的信譽傷害很大。對于中國未來的房地產市場而言，“住房不炒”的前提下，如何構建住房的公共政策體系，需要探索。

　　習總書記在 2013年10月中央政治局學習時，對于中國房地產制度有非常精辟的描述，值得中國在“二次房改”中認真學習和貫徹，他提出了住房制度四個層面的問題：

　　第一，中國住房存在的根本問題，不僅僅是住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，還有住房資源配置不合理不平衡等問題；

　　第二，提出要處理好住房建設上的 “四大關系”，包括：政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系；

　　第三，肯定了住房的市場化改革方向，提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，政府保障20%，市場解決80%；

　　第四，提出住房的頂層設計設計問題，要求總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系，倡導符合國情的住房消費模式。

　　特別是，他肯定了市場化的方向，政府只能保障那些的確需要保障的人群。

　　房子應該回歸民生，這沒有錯，但回歸民生不等于回到福利分房，不等于放棄市場化的方向，回到政府主導的道路上來。就此而言，深圳是學不了新加坡的，這一點深圳自己也很明白。我對深圳房改的方案是極其失望的，不僅沒有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市場化的方向上做出了令人不得不懷疑的選擇。這勢必誤導其他城市的房地產改革。

　　我倒覺得，深圳在房改方面，在其他地方是可以突破的。比如，在供應主體上，《意見》提出“支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房”，以及“支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。”

　　這兩點很好啊，讓各類主體都參與建房，供應問題就解決了。再比如，在土地供應上，《意見》提出開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業布局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。這在整個粵港澳大灣區的建設如果有重大突破，可謂進步。深圳應該在這些方面取得突破，在集體土地入市方面取得突破解決土地供應不足的問題，而不是玩根本不可能實現的畫餅游戲。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)