文/意見領袖專欄機構 貝殼研究院

　　住得舒適開心，才能快樂生活。對于年輕人租房，有專家給出建議：一定要租住在單位附近。而如果不舍得花太多錢，那寧可面積小一點。這種“以空間換時間”租住思路，可以把省下來通勤時間用來學習，加速個人發展與成長。

　　如何發現一座城市租住的熱區？

　　它或許坐落在交通便利的區域中心，或許在核心辦公區周邊，也或許在房租價格洼地，無論怎樣，這些為出租而設樓宇，就像一個個蜂巢，是城市辛勤忙碌的“漂一族”集中棲居之所。

　　貝殼找房發布的《2020畢業季租房洞察報告》中，對京滬蜂巢社區盤點與透視，揭開了城市聚集租住人群的新動向。

　　城市熱租區域在這里

　　研究城市蜂巢社區，先要掌握城市房屋租賃熱門區域。

　　對京滬超過4.6萬個社區分析后，可以發現城市房屋租賃兩個明顯趨勢。

　　首先，城市熱門房屋租賃區域，緊鄰核心商圈周邊。此次統計出的北京TOP1熱租區域就在廣安門，其距金融街核心辦公區僅地鐵一站之遙；而地處中關村中心的蘇州橋的社區，能輻射到整個中關村核心商務辦公區租住群體。

　　其次，大型居住社區與大型辦公區形成點對點的完美配搭。比如在北京，回龍觀和西二旗軟件園，酒仙橋和望京，石佛營與國貿CBD，由于地鐵可實現半小時內站點間通勤，聚集了大批上班族租住。

　　同樣，租住規律在上海適用。以浦東新區曹路為例，依靠便捷交通，半小時內可實現與核心商圈陸家嘴的站點通勤，且租金相對較低。而輻射陸家嘴商圈的梅園、東鄰張江高科技園區、南連南匯康橋工業開發區的北蔡，租房交易量位列熱租TOP3。

　　京滬租房熱度TOP30社區

　　當然，熱租地段、社區大多對應著更高的房租。貝殼《2020畢業季租房報告》顯示，蜂巢社區單位租金明顯高于城市平均租金。以北京為例，蜂巢社區的單位租金是106.5元每平米，相當于，高于城市的平均租金92.8元每平米。

　　顛覆認知的“蜂巢社區”

　　在傳統認知中，租賃密集的“蜂巢社區”應該是位于城市邊緣的蟻族聚居區，或是空間逼仄的“膠囊房”和“群租房”，社區環境差、租客三教九流，而此次貝殼的數據分析，給出了一個完全不同的結果。

　　程序員劉陽在北京的第一次租房，就選擇住進了“蜂巢社區”。今年5月份因工作調動，劉陽從上海搬來了北京，在微軟上班的他租房千挑萬選，最后定下了中灣國際一套面積57平米、房租7000元的“小房子”。

　　京滬蜂巢公寓TOP10排名。

　　“一定要可以步行上班?！币咔槠陂g，上下班通勤不太方便，“離公司近”成了劉陽租房的必選項。同樣，室內裝修、社區環境也是他找房時重點考慮的。而中灣國際社區，是中關村蘇州街周邊性價比最高的，也和他的需求最為匹配。

　　雖然，社區平均租金高出平均水平一大截——1室0廳要7、8千元，但這對月薪超過40K的劉陽，壓力并不是太大。

　　而京滬排名靠前的蜂巢社區，大多是兼具交通發達與生活便利，站在了租房鄙視鏈的最頂端。據貝殼研究院分析，在北京如果每月支付8200元，基本能夠租到95%的房子，而此次梳理的TOP蜂巢社區都是在月租7、8千元的公寓房。

　　“金領宿舍”熱租背后

　　眾所周知，城市租房主流人群，一為就業上班，二為孩子上學。那么，蜂巢公寓租戶是哪類人呢？

　　以中灣國際社區為例， 90%以上都是和劉陽一樣在中關村工作的“金領”，他們集中在微軟、學而思、新東方等網絡科技公司，有的在新興創業公司工作。

　　同樣，由于緊鄰核心商圈，北京健德門的“健翔國際公寓”，三元橋附近的“MASTER領域”社區，也成了“金領”上班族租住的首選。

　　無疑，城市蜂巢成了上班族的首選，那些統一精裝修、小戶型集中的蜂巢社區，漸漸成了高品質租賃的“金領宿舍”，而為孩子上學需求租住者較為分散，社區集中度并不顯著。

　　的確，金領宿舍租客，都是高薪上班族。

　　在金領租客的認知里，好工作一定是“離家近”的。他們不惜支付高額房租，也要將“離家近”堅持到底。據經紀人介紹，這類公寓單間合租的很少，除了個別小夫妻是兩個人，幾乎沒有兩人一間的“拼床”。

　　那么，是什么讓“金領宿舍”在近兩個月交易如此火爆？

　　據鏈家租賃經理肖德宇介紹，疫情期間短租房和民宿大批量騰退，市場供應大量房源轉做長租公寓。而近期房租小幅下調，也吸引了大批租客咨詢入住。

　　事實上，1室0廳、1室1廳，頂級蜂巢社區的小戶型主流配置，決定了其出租率高企的狀態。

　　37-65平米小開間占九成以上，且開放式廚房不通燃氣，將租客群體自然定位在單身租賃人群?！白饪蛡兒苌儆凶约涸诩易鲲埖模际屈c外賣或出去吃，方便?！?肖德宇介紹。

　　寫在最后

　　租在什么區域？租多大面積？付多少租金？租房的靈魂三問，每位城市“小蜜蜂”都會給出各自答案。

　　住得舒適開心，才能快樂生活。對于年輕人租房，有專家給出建議：一定要租住在單位附近。而如果不舍得花太多錢，那寧可面積小一點。這種“以空間換時間”租住思路，可以把省下來通勤時間用來學習，加速個人發展與成長。

　　而品質升級的蜂巢社區，正是滿足這類租住需求，給城市“小蜜蜂”提供了多一種選擇。蜂巢社區，是觀察城市居住的一扇窗，而未來更多形態的“城市蜂巢”孕育與進化，值得期待。

　　(本文作者介紹：真實的數據，有料的研究，及時的解讀。)