文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家  馬光遠

　　沒有什么比錯誤地解釋真相更可怕的了。

　　在全球疫情蔓延的情況下，深圳房價的“暴漲”舉國震驚，刺激了很多人的神經(jīng)。而媒體報道說，深圳房價“暴漲”的原因是炒房者把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房更是引發(fā)輿論的憤怒。在“炒房”已經(jīng)被釘在道德恥辱柱上的今天，這種把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房的行為一旦做實，是沒有人同情的。

　　然而，事實的真相真的如此嗎？我想說，暫且息怒。在情緒主導(dǎo)真理的情況下，稍微思考一下每個事情背后的邏輯，避免被帶節(jié)奏，有利于緩解焦慮和身心健康。我不為深圳的房價暴漲辯護，我更不為把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房這種行為辯護。

　　我只為基本的道理和邏輯辯護幾句。而且，就幾句，我想，你們可以包容我的。

　　第一、我想告訴大家，深圳房價的確漲了，但并沒有暴漲。所謂的豪宅“秒光”等等，不過是少數(shù)樓盤。我過去兩年去看過這些熱銷的同類的樓盤，在深圳是有市場的。而且品質(zhì)的確不錯，你要相信，在深圳這么一個城市，是有一部分有購買力的人任何時候買這樣的房子的。要勸說一個人面對殘酷的真相，其實，這是一個極其傻的行為。這等于讓一個人改變價值觀。對于不同價值觀的人，最好的舉動就是彼此輕蔑看一眼，然后心里暗罵對方一句“傻叉”，然后繼續(xù)堅持自己的想法即可。所以，我對于不理解深圳豪宅在這個時候還有人買的人，我其實什么都不想說。

　　第二、我想說給那些愿意聽的。對于深圳的好房子熱銷的解釋，除了我認為需求仍然強勁，房子品質(zhì)不錯之外。當(dāng)然，在疫情沖擊之下，很多稍微有點財富的人，都在想辦法讓自己的財富能有一個安全的去處。好城市的好房子，在他們的眼中仍然是選擇之一。

　　有些人總是想，疫情對經(jīng)濟沖擊這么大，很多人都沒錢了，怎么還有人買房？是，疫情沖擊下，一些人沒有工作了，沒有錢了。但是，這些人即使沒有受到?jīng)_擊，深圳的豪宅也和他們沒關(guān)系，雖然我說的有點扎心。有些高凈值的人士在疫情的沖擊下，更擔(dān)心錢的安全。

　　比如前段時間，美聯(lián)儲喪心病狂毫無節(jié)制的印錢，引發(fā)了中國經(jīng)濟學(xué)家們的憤怒和聲討，奇怪的是，美元不僅僅沒有下跌，反而強勢上漲。為什么？避險需求！在全球經(jīng)濟受到嚴(yán)重沖擊的情況下，大家仍然覺得拿著美元是安全的，美聯(lián)儲越印錢，大家越覺得不安全，越會去搶美元，這就是“美元悖論”。這是全球的宿命，逃不掉的。

　　第三、我想說，不管有沒有疫情，深圳房價的上漲是趨勢。我在去年最后一天廣東衛(wèi)視跨年演講時，提及房地產(chǎn)的大變局。我說了兩句話：第一，房子作為最好投資品的時代結(jié)束了，我講了六個原因；第二，2020年，一線城市和部分熱點城市的房價會反彈。你們可以去看回放。

　　其實，很多人都不知道，在過去兩年，北京、上海這兩個城市的房價在調(diào)整，在掉。北京一些區(qū)域下降幅度在15%左右，環(huán)京一些地方在2017年之后甚至腰斬。因為一些人不研究房地產(chǎn)，總是有一種幻覺，以為房價永遠在漲，沒有跌過！哪有永遠不跌的價格。

　　深圳的房價自2016年下半年，就很平穩(wěn)至現(xiàn)在。經(jīng)過兩年的調(diào)整，價格相對穩(wěn)定或者趨于合理，而累積的需求而開始釋放，這就是我為什么判斷2020年一線和熱點城市房價會反彈的原因。但我沒有說會大漲，更沒有鼓勵大家去炒房。因為，大漲不可能了，即使沒有疫情，也不可能了。深圳今年房價的表現(xiàn)我認為太正常了，所謂的“暴漲”，“秒光”，是你的選擇性信息而已，大量的樓盤價格只是微漲而已。但國人太喜歡信夸張的“真相”了。

　　第四、深圳的房價上漲，是因為拿了中小企業(yè)的救命錢去炒？官方已經(jīng)對此有否定性結(jié)論，不管你信不信。在此我想說，一些人把炒房看得太容易了。炒房，實在是不容易，資金量大，有些人加杠桿，在目前疫情嚴(yán)重的情況下，更是沒有人敢去賭這個不確定。在中國房價已經(jīng)到了現(xiàn)在這個位置和這個階段，炒房已經(jīng)很危險了。

　　輿論很顯然把因果關(guān)系搞反了。即使有房抵經(jīng)營貸進入樓市，那也是因為房價開始漲了，一些人敢進去，而不是拿著經(jīng)營貸把房價炒起來的。這么想的人，基本可以判斷，沒有太做過投資。你可以好好把這個流程梳理一下，然后你再判斷。

　　第五、深圳房地產(chǎn)市場總體是穩(wěn)定的，但房價上漲的趨勢是有支撐的。深圳是一線城市中土地資源最緊張的，又是每年人口流入最多的，而且，人口結(jié)構(gòu)是最年輕的。這些因素如果存在，房價不漲很難。雖然很多人不愿意接受這個道理，但這的確是硬道理。未來在中國，隨著城市的分化，一些好城市的好房子仍然是短缺的，價格仍然是會漲的。在中國的好城市，是有錢人的錢多，還是房子多，答案很簡單。這是基本的需求規(guī)律。

　　第六、我研究中國房價這么多年，說實話，我一直感嘆中國房價、房地產(chǎn)的復(fù)雜。中國房地產(chǎn)是名副其實全世界最復(fù)雜的經(jīng)濟現(xiàn)象，甚至沒有之一。沒有人能說自己能夠完全預(yù)測中國房地產(chǎn)的走勢。如果有這么一個人，那這個人的名字一定叫上帝！

　　但是，這幾年，我的一個基本發(fā)現(xiàn)是，在經(jīng)濟不好，央行放水的情況下，我發(fā)現(xiàn)，全球好城市的好房子的價格很少有下跌的。這不僅在中國，而是全球如此。經(jīng)濟下行，央行會放水，央行希望水進入實體經(jīng)濟中小企業(yè)，但事實上，大多都會進入股市房地產(chǎn)。

　　看看美國過去10年，股市經(jīng)歷最長的牛市，房價也是表現(xiàn)不錯。只是中國股市實在太不爭氣，放多少人，也填不了中國股市那么深的坑。普通人總是以為，央行放出來的錢真的會進實體經(jīng)濟。童話里真的都是騙人的。你想想，經(jīng)濟不好，最不好的領(lǐng)域恰好是實體，是制造業(yè)啊，錢去哪里不是找死嗎？

　　最后我想說，沒有哪個國家愿意靠房地產(chǎn)，沒有哪個國家愿意把經(jīng)濟綁在房地產(chǎn)的戰(zhàn)車上狂奔。但是，人類的劣根性決定了，經(jīng)濟現(xiàn)實也絕非經(jīng)濟學(xué)家描繪的“桃花源記”，現(xiàn)實是很骨感的。

　　強大如美國，房地產(chǎn)過去100年都是支柱產(chǎn)業(yè)，難以擺脫，何況我們。美國經(jīng)濟學(xué)家克魯格曼曾經(jīng)一度喊“我們需要房地產(chǎn)泡沫”，當(dāng)然，這樣的話，誰要在中國說，一定會被噴死的。但是，要逐步擺脫對房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，是需要幾代人的時間的，這點，我想很多人必須接受。不管你愿意不愿意。央行的那個調(diào)查報告說了，70%的居民財富在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)現(xiàn)在一旦出問題，后果將不堪設(shè)想。

　　(本文作者介紹：獨立經(jīng)濟學(xué)家，經(jīng)濟學(xué)博士，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)博士后。現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任，中央電視臺財經(jīng)頻道評論員。)