文/新浪財經意見領袖專欄作家 李德林
買房了嗎？看到幾千萬上億的房子都秒光，是不是開始懷疑人生？沒有？那只能說明一個問題，你太窮了，貧窮限制了你的想象力。不是土豪太多，是房產商的套路讓你意想不到，他們割韭菜，比A股的莊家狠多了。可問題的關鍵是，那些拿著企業救命錢的老板們，為啥不搞企業要去炒房呢？
現在房子已經成了一代人最大的夢想，沒房子就沒有愛情。尺度APP上有一個叫“暴走的桐人”的用戶，他一個同學25萬的年薪，卻在西南買了N套房子，總資產3000萬，身上的貸款總額2460萬，放貸、信用卡能貸的款都貸了，每年還貸款240萬。更狠的是，這哥們手上還有120萬的現金，還想再買一套。超過80%的負債率，怎么做到的？如果你只有25萬的年收入，你敢去搞2460萬的貸款么？
不敢？是不是此時你正摸了摸自己的口袋，里面有一個存折，你剛剛把工資的50%存在上面，還有50%準備給女朋友買一束花，晚上去吃個路邊攤兒？順便回家的路上網購一點未來十多天的糧食。2460萬貸款炒房？開玩笑。所以絕大多數的我們都是平庸的窮人。如果此時你一沖動，你也許成不了瘋狂的炒房者，還容易成為房市莊家割的韭菜。
現在房市里第一大莊家就是房地產公司，上海深圳都出現了日光盤，甚至秒光盤。幾千萬上億一套的房子，秒光，還要給人喝茶費，你才能看房。是不是此時你又摸了摸自己的口袋，看了看存折上的數字，翻出爛電視劇繼續情緒激動呢？別激動，還記得炒股群么？50個人，有49個是托兒，只為套牢一個傻瓜。所以你別激動，那一切可能都是套路。
火爆的現場往往都是這樣的：天不亮就有人排隊，要么端著小板凳兒，要么靠在欄桿邊，他們不跟旁人交頭接耳，都埋頭刷手機，內容可能更多的是一些長腿小姐姐，或者是各地老鐵。等到樓盤一開門，恨不得把玻璃都給擠碎了。如果這個時候冒出一個排隊時沒有見過的愣頭青，他們特自豪地說：這個地方很有潛力，升值空間很大，環境好等等，自己排隊一晚上，就為搶到一套。這個時候如果你激動而忘記了對方身上濃濃的土腥味，完了，你極有可能馬上就掉入到一個連環的坐莊陷阱里。
股票如果買錯了，老子不玩兒了，割肉就是。房子可不是炒股票喲，如果你經不住那些所謂排隊土豪的忽悠，這個時候再過來一位穿職業裝，起碼兩顆紐扣沒有扣的售樓小姐，再給你一套讓你怦然心動的優惠，有可能你是看到售樓小姐的事業線而心動。可就在那么短短幾分種內，你情緒激動，以為自己撿到一個大便宜，馬上就交付了定金。于是，你上鉤了。
只要你的定金一交，售樓小姐的事業線馬上就消失了，這個時候姑娘們可就不怕你。買下房子，你再回憶一下那些給你吹風的土豪，是不是在哪兒見過？或者有一種火車站排隊的畫面，在你腦子里揮之不去？常識很重要，接下來你就會被開發商用常識教育你成長。房子要么你買下，要么你光屁股走人。
什么？光屁股走人？別激動。是真的哦，定金肯定是不會退給你了，為啥？法律上規定很清楚，開發商有過錯導致交易失敗，定金退還，如果只是你自己不想買了，對不起，不退。就算你想買，如果你的征信有問題，對不起，不是我開發商的問題，我收你定金不退是受法律保護的。歌詞兒都唱了：沖動是要受到懲罰的。你的沖動會為那些托兒的提成做貢獻，也會為售樓小姐姐辛辛苦苦露事業線買單。
除了售樓小姐的事業線，房托兒，開發商往往還在樣板間上很用心，裝修的都是豪宅款，你一進去就想拎包入住，恨不得直接就買樣板間得了。等你收房的時候，發現就是冰冷的水泥格子，落差大，但來不及了。如果水泥標號好，算你幸運，你沒看到那些漏水的，用手一扣就掉一堆沙的，那才讓你真正窩心呢，想退？物業給你抹兩鏟子水泥就大恩大德了。
秒光的背后，你不要盯著墻上的銷售表，絕大多數那都是給你看的。他們基本都是把不好賣的房子拿出來，告訴你第一期價格低，二期馬上提價等等。他們熬鷹的目的是把好房子留著，等小區周邊以及配套設施成熟了，價格就自然熬上去了。讓一幫房托兒去搞秒光，只是演戲，烘托一下槍手的氣氛感。可能等你都開始裝修了，售樓部的小姐姐還在那里秀事業線呢。
看一個樓盤是不是真的有潛力，你可以看看政府的規劃，看看周邊配套設施的建設，別一沖動買到鬼城，到時候就真的鬼火冒喲。比如深圳，不要相信秒光，真正火爆的指標就是喝茶費。雖然監管一直在打擊這個，真正的好樓盤那是需要喝茶費的。當然，也別盲目交喝茶費，你又不是土豪，又沒有急到明天就要入洞房，查查開發商的背景以及調研一下周邊環境。
現在真正是哪些人在搶房呢？如果你有25萬年薪，沒有2460萬貸款的承受力，就不要去跟土豪們搶幾萬甚至幾十萬一平米的房子了，你搶不過的。為啥？現在不是利率下調了么？很多中小微企業都能拿到貼息的經營性貸款，那些企業主們轉手就拿著錢去全款買房，然后再進行抵押貸款，錢到手繼續買房，杠桿放了又放，你說你一個年薪25萬的怎么拼得過？人民銀行深圳支行說沒發現資金違規流入市場的情況，不過存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況。
房住不炒沒問題，可是在政策后面還有一句話：平穩健康發展。啥意思？就是房價不能大起大落，別說炒房的，第一個受不了的就是銀行，就像“暴走的桐人”的那位朋友，你說房價真的崩掉，銀行的貸款經理們第一個要哭鼻子。啥叫健康？就是不要一夜上天，摟著點兒。
現在炒房厲害的都是什么地方？其實很簡單，看看人口流動。上海跟深圳凈流入啊，虹吸效應之下，你覺得商品住房會下跌嗎？還有各種大灣區等政策刺激。在外貿停止，內需提升空間有限的情況下，企業主擴大產能不是自己找死么？他們拿到成本低廉的錢，自然會去尋找風險低的資產，也就難怪那些企業主要拿著經營貸去炒房，甚至連那些銀行信貸經理一看長舒一口氣：要是經營貸去炒房風險還可控，就怕真去做生意。
北上廣深各有招數，北京上海因為戶籍的限制，金融調控，以及限購等政策，房價的漲幅短期內控制住了。廣州加大土地供應，房價沒有大幅度波動。深圳因為地方就那么大，口號是“來了都是深圳人”，自然房價飆升得快。如果你堅信未來的夢是美好的，在你的杠桿承受力范圍之內，北上深買房可能都是資金的避風港。至于其他二三線城市，那就要看人口流動了，那些人口凈流出的謹慎，就不要被那些坐莊的開發商以及售樓小姐的事業線給套路了。
(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)
責任編輯：潘翹楚
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