文/新浪財經意見領袖專欄作家 花長春 張捷

　　疫情沖擊之下，單純放松開發商融資政策已不夠。在地方層面，或出臺支撐居民改善型需求政策。

　　摘 要

　　一、疫情沖擊下，2020年地方政府房地產政策八成以上有結構性松動空間。已召開兩會的29省（市）中，4省（市）未提房地產，其余25個省（市）對房地產調控政策從緊到松形成六個梯隊：

• 最嚴：五省（市）強調、重申“房住不炒”：北京、湖南、浙江、吉林、山西。

• 次之：五省（市）強調“房住不炒”，又提“三穩”（穩房價、穩地價、穩預期）：上海、寧夏、河北、海南、江蘇。

• 趨松：四省（市）只強調“三穩”：福建、湖北、江西、重慶。

• 松動彈性增加：三省（市）強調差別化調控、因城施策：廣東、安徽、甘肅。

• 松動空間大：五省（市）只強調“平穩健康發展”：河南、廣西、內蒙古、遼寧、新疆；

• 4省（市）未提及房地產：貴州、山東、天津、西藏。

　　二、疫情發生以來，中央層面對“基建”表態積極，對房地產“未松口”；伴隨疫情演進，2月20日前后出現微妙變化；

• 2月20號之前，財政部、央行、統計局等強調“房住不炒”和不將房地產作為短期刺激經濟的手段；2月20號2020年金融市場工作電視電話會議側重“因城施策”落實好房地產長效管理機制

　　三、從2019年四季度中央政治局會議、中央經濟工作會議定調來看，2020年房地產進入松動周期；

• 2019年Q4政治局會議沒提“房住不炒”；中央經濟工作會議有三個基調：強調房住不炒；全面落實因城施策；新增“三穩”。

　　四、從疫情發生以來看因城施策基調下，地方政府房地產具體政策更多集中于防止房地產企業資金鏈斷裂；

• 我們也看到有些集中于刺激房地產需求的政策有些地方政府在試水

　　五、后續房地產政策將集中于兩方面：中央層面大力度放松開發商融資政策；并默許地方政府層面松綁支撐居民改善型需求等的政策。當然，2020年總體仍維持“房住不炒”基調。

　　正 文

　　疫情發生以后，市場對貨幣政策寬松一致預期較強。財政政策以多大力度加碼，房地產政策多大尺度放松是兩個關鍵問題。我們在“兩會”前瞻系列（一）對第一個問題進行了討論（參考《新版“4萬億”？新基建？29省（市）兩會的線索》），本報告對第二問題進行討論。

　　從目前來看，疫情沖擊之下，單純放松開發商融資政策已不夠。最新數據顯示，30大中城市商品房成交面積同比下降六成以上。這個數據也跟頭部房企的簽約數據相印證。例如，根據保利地產公告，其1-2月簽約面積和簽約金額同比分別下降30.6%和39.9%。

　　2020年房地產銷售同比負增長似已是必然。銷售回款渠道的缺失必然使得房地產資金壓力驟增。另外一方面，是房企債務到期壓力。2020年3-12月，房地企業信用債到期償還量合計為 3960.9億元，較2019年同期3433億元增長15.8%。從房地產企業上市公司樣本來看，其經營活動產生的現金流量凈額/負債比例為0.34%，在申萬一級26個行業中排名倒數第五，而其資產負債為80.25%，排名最高。

　　在這種情況下，2020年，房地產居民需求政策會松綁嗎？會在多大程度上松綁？我們覺得，2020年中央層面還會維持“房住不炒”基調，畢竟這是2019年幾大會議已經定下來的，但是，在地方層面松動的空間較大。除了放松開發商融資政策，居民需求端或在地方層面，出臺支撐改善型需求政策。

　　一、從已召開兩會的29省（市）地方工作報告來看，七成左右地方政府有房地產政策松動空間

　　截止目前，31省（市）中已有29省召開“兩會”，其政府工作報告是我們看2020年房地產政策風向的最好指引。這29個省（市），除貴州、山東、天津、西藏4省（市）未提房地產外，其余25省（市）都對房地產政策有表述。

　　這25個省（市）對房地產調控政策從緊到松形成六個梯隊：

　　1、最嚴梯隊：強調、重申“房住不炒”。有五個省（市）。包括北京、湖南、浙江、吉林、山西（圖表1）。 

　　2、次之梯隊：強調“房住不炒”，又提“三穩”（穩房價、穩地價、穩預期）。也是五個省（市）。包括上海、寧夏、河北、海南、江蘇（圖表2）。

　　3、趨松梯隊：只強調“三穩”：福建、湖北、江西、重慶（圖表3）。

　　4、松動彈性大：強調差別化調控、因城施策：廣東、安徽、甘肅（圖表4）。

　　5、松動空間大：只強調“平穩健康發展”等：河南、廣西、內蒙古、遼寧、新疆（圖表5）。

　　6、未提房地產：貴州、山東、天津、西藏4省（市）。

　　第一口徑：如果我們把前兩類相加，強調“房住不炒”共計10省（市）。如果將其定義為松動空間相對有限的話，其占比32%。剩下后四類加起來，看做房地產政策松動空間較大的話，占比68%。也就是說有21省市，將近七成以上的省（市）房地產政策有松動空間。

　　第二口徑：如果我們只將第一類（單純強調重申“房住不炒”的五省市，北京、湖南、浙江、吉林、山西）看做松動空間相對有限。那么，有26省市，八成以上省（市）房地產政策有松動空間。

　　另外，以上更多是省級層面的政策總基調。也就是說，省級層面強調“房住不炒”，“因城施策”基調下，地市級層面依然可以靈活掌握。疫情發生我們看到這樣明顯的跡象。例如，疫情發生后，湖南衡陽出臺“減免購房契稅、本科生買房一次性補貼5萬元”優惠政策。湖南就屬于十個強調“房住不炒”省市之一。再例如，廣西南寧市《關于調整住房公積金貸款有關政策的通知》，允許申請住房公積金貸款購買第二套房。廣西總的政策基調是“平穩健康發展”。

　　需要注意的是，北京、上海等標桿省（市）屬于強調”房住不炒”之列。在這種情況下，地方政府層面的政策松動很難形成像2014年-2016年那輪房價上漲的示范效應。

　　二、疫情發生以來，中央層面對基建表態積極，對房地產“未松口”；伴隨疫情演進，2月20日前后出現微妙變化；

　　當然，伴隨疫情的演進，我們也看到一些微妙的變化。在2月20日之前，更多強調“房住不炒”；2月20日之后，側重強調“因城施策”（ 圖表6）。

　　三、從2019年四季度中央政治局會議、中央經濟工作會議來看，2020年房地產政策進入松動周期

　　第一、2020年在“房住不炒”基調下，強調全面落實因城施策，新增“三穩”，，進入松周期。從房地產政策小周期來看，近五年維持“房住不炒”基調，但年度間出現“松-緊-松”的調整：2015-2016年在房地產去庫存下偏松；2017年強調“長效機制”偏緊；2018年強調“因城施策”、“平穩發展”偏松；2019年強調“房住不炒”偏緊；2020年在“房住不炒”基調下，強調全面落實因城施策，新增“三穩”，進入松周期（圖表7）。

　　第二、從2015年-2019年季度政治局會議對房地產政策表態來看：

　　2019年Q4政治局會議里，沒有提“房住不炒”（松）。

　　2019年Q1和Q2政治局會議，連續強調“房住不炒”（緊）：2019年年中開始對房地產融資開始收緊，融資放松到年中出現轉折。

　　2018年Q3和Q4政治局會議，未提“房地產”（松）：2019年上半年對房地產融資窗口指導出現放松，土地市場及新開工在2019年不斷超預期。

　　2017年Q2和Q4政治局會議，連續強調“長效機制”（緊）：這帶來2018年全年，監管層持續對房地產影子銀行融資進行監管，由于拿地端融資持續受限，土地市場熱度漸消，溢價率持續下行。

　　第三、從中央經濟工作會議來看，有三個基調：強調房住不炒；全面落實因城施策；新增“三穩”（圖表8）。

　　四、展望后續，單純放松開發商融資政策已不夠，居民需求端或在地方層面，出臺支撐改善型需求政策

　　從疫情發生以來看因城施策基調下，地方政府房地產具體政策更多集中于房地產企業端，落腳于緩解資金鏈壓力（圖表9）。例如，允許延期繳納土地出讓金，允許辦理開竣工延期等。

　　但是，我們也看到，有些集中于刺激房地產需求的政策有些地方政府在試水。后續的關鍵問題是，中央在“房住不炒”基調下，對地方政府刺激居民需求的政策多大程度上默許。例如，疫情發生后，湖南衡陽出臺“減免購房契稅、本科生買房一次性補貼5萬元”優惠政策。再例如，廣西南寧市《關于調整住房公積金貸款有關政策的通知》，允許申請住房公積金貸款購買第二套房。

　　我們認為，疫情沖擊之下，單純放松開發商融資政策已不夠。這是因為，2020年房地產銷售同比負增長似已是必然。銷售回款渠道的缺失使得房地產資金壓力驟增，單純放松地產融資已不夠。最新數據顯示，30大中城市商品房成交面積同比下降六成以上（圖表10）。這個數據也跟頭部房企的簽約數據相印證。例如，根據保利地產公告，其1-2月簽約面積和簽約金額同比分別下降30.6%和39.9%。

　　另外一方面，是房企債務到期壓力，集中于4月、7月、8月、9月。2020年3-12月，房地企業信用債到期償還量，合計為3960.9億元，較2019年同期（3433億元）增長15.8%（圖表11）。

　　房地產企業資金鏈仍較為脆弱。我們預計3-12月房地產銷售量較2019年同負增長。從趨勢上來看，2016年以后因為“去庫存”政策房地產開發企業資金狀況好轉（圖表13）。但是，房地產企業資金鏈仍較為脆弱。從2019年三季報的面板數據來看，以房地產企業上市公司為樣本，其經營活動產生的現金流量凈額/負債比例為0.34%，在申萬一級26個行業中排名倒數第五，僅僅高于計算機、國防軍工、建筑裝飾、商業貿易四個行業。而其資產負債為80.25%，又是排名最高的（圖表14）。

　　在這種情況下，在地方層面出臺支撐居民房地產需求政策已是需要和必然。我們預計疫情沖擊之下，后續房地產政策將集中于兩方面：中央層面大力度放松開發商融資政策；并默許地方政府層面在居民需求，松綁支撐居民改善型需求等的政策。當然，2020年總體仍維持“房住不炒”基調。

　　(本文作者介紹：國泰君安研究所首席全球經濟學家)