文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　既然只有新拿地的項目，才實現現房限售，對整個海南房地產市場的影響就極為有限，因為在海南的開發商，土地儲備都足夠開發很多年。

　　海南在3月7日出臺了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。這個通知里面，最引人矚目的是提到，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

　　我看到很多人很興奮，覺得這是對開發商的又一打擊，是發出了房地產調控不放松的明確的信號。我想說的是，你真的太傻太天真了。我可以明確告訴各位，在當前疫情對中國經濟的影響非常明顯的情況下，收緊房地產調控是不可能的。

　　這次海南樓市新政的核心并非要繼續打壓房地產，而是特別強調要建立房地產市場平穩健康發展的城市主體責任。這個文件最大的亮點絕非什么現房銷售（后面我會解釋），而是第一個以文件形式提出要全面落實城市主體責任。

　　關于全面落實城市主體責任的提法，源自去年的中央經濟工作會議提出的“全面落實因城施策”，所謂全面落實，其實就是把調控的權限和責任交給各個城市，讓各個城市根據自身房地產市場的特點，制定調控政策。而不是全國一盤棋。這也是今年以來，全國60多個城市對房地產調控政策進行微調的主要依據。

　　當然，海南住建廳的負責人在解釋時說的還是比較官方：“各市縣對本地房地產市場平穩健康發展付主體責任，要避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，努力使地價、房價、房租水平保持在合理區間，確保實現房地產市場平穩運行。”

　　大家一定要注意，這里特別強調的是房地產市場的平穩運行。所謂平穩運行，就是不能大起大落。所以，海南的房地產政策并沒有收緊過去的房地產調控。下一步，海南各個城市會根據這個文件對自身的房地產調控政策進行微調，畢竟，海南2019年房地產投資、銷售因為實行嚴格的限購政策而出現了明顯的回落。

　　至于規定現房銷售，其實也不算什么新鮮的政策，更不是收緊房地產調控。我呼吁廢除住房預售制度已經快10年了，在過去多年，很多地方也都在為現房限售做著準備。在2017年，廣東省第一發文鼓勵推行現房銷售。在2018年9月廣東省房地產協會下發的《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》中，也建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。我當時還寫過相關文章，對此表示支持。

　　過去十年，在房地產預售制度的存廢問題上，我的態度非常明確：中國目前的住房預售制度具有極大的缺陷，完全淪為了開發商的融資方式，推高了房地產行業的杠桿，同時，這是一個極其不公平的制度設計，缺乏對購房者利益的保護，要么進行顛覆性的手術，要么完全廢除，實行現房銷售。

　　國內很多專家談到預售制度，一般指出這個制度是學我們香港的“賣樓花”。其實，這種說法并不準確，因為香港的賣樓花制度比我們的預售制度可嚴格多了。說我們現在的預售制度和香港的“賣樓花”一樣，那是對“賣樓花”的侮辱。香港的“賣樓花”以及美國等國家的住房預售制度，無論在資金監管，還是購房者利益保護上，都具有極其嚴格的設計。

　　比如，在資金監管上，購房者不是一次從銀行貸款或者把購房的全款交給開發商，而是交給第三方監管賬戶，第三方監管方按照工程進度把購房款給開發商，工程結束之后，驗收沒有質量問題，才把尾款給開發商。這樣，購房者的利益得到了充分的保障。

　　美國的住房，絕大部分以現房限售為主，但也有少部分預售，美國的預售，購房者甚至有權參與房屋的設計等等，在資金監管上也是一樣的。現在中國很多人到美國買房，一些騙子中介要求把全款給他們的賬戶，記住，這是違法的，肯定是騙子！

　　中國的預售制度，不僅把資金監管環節淡化了，還把購房者利益的保障全部省略了，只剩下“預售”這個殼。中國的住房預售制度最大特點有兩個：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款最初不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。雖然后來在資金監管上，也實行了所謂的第三方監管，但和香港的嚴格監管比起來，仍然是形同虛設。所以，大家會發現，我們在學其他人的做法的時候，都是把不好的先學過來，把好的很少引進．中國預售制度這樣設計的結果是：

　　第一，購房者不論是全款買房，還是貸款，都是一次性把款交給開發商的，而房子什么時候拿到呢，一般都是三年之后。這等于，購房者提前三年把購房款給了開發商，如果貸款，提前三年開始背負銀行利息。而開發商呢，不僅提前三年拿到了開發的所有成本，而且提前三年拿到了賣房的所有利潤。就此而言，這是真正的空手套白狼的游戲。

　　第二，在一次性將購房款交給開發商的情況下，不僅資金的安全沒有保障。很多開發商將購房款用于別的投資項目，并且多個項目同時開盤，同時收取預付款和銀行的信貸資金，還拿去炒地，繼續推高地價。這等于是，開發商拿著購房款不斷在各個環節加杠桿。如果房地產形勢逆轉，一些高杠桿的開發商很可能資金鏈斷裂，購房者可能不僅拿不到房子，購房款都可能出問題。

　　其三，房子質量根本無法保障。很多地方對于預售根本沒有硬性的標準，一些地方只是挖了個坑，就開始預售的情況比比皆是。最后房子建成什么樣，購房者根本沒有任何博弈的空間。至于故意拖延交房時間，占用購房者的資金，基本成為行業的潛規則。

　　第四，即使后來，對購房者的預售款有了所謂的第三方賬戶，但這個第三方賬戶仍然形同虛設，并不對房屋質量，購房者的利益承擔任何監管職責。

　　中國住房預售制度的缺陷是導致現在很多地方出現嚴重的質量糾紛的根子。這個制度，除了開發商支持，沒有人支持。取消這個制度，會嚴重影響開發商的利益。住房預售等于是開發商從購房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風險轉嫁給購房者和銀行的無息資金，等于提前兌現了項目利潤，并且至少獲得了三年的資金使用權，這幾乎成為中國很多開發商主要的融資方式，一旦取消，開發商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

　　這筆帳，開發商算的比誰都清楚。每一次一旦討論取消，開發商都會群起而攻之，他一定會告訴你，這樣會讓很多開發商立即破產，或者告訴你，這樣會推高房價，因為供應減少了。

　　但事實上，正如我之前所言，不要擔心中國的開發商破產。中國的開發商是太多了，不是太少了，開發商企業全國十萬家，很多都是玩空手套白狼，沒有開發能力，只圈地，房子質量也無法保障，這樣的開發商出局是好事不是壞事，我曾提出，80%的開發商應該死去。

　　這樣，土地資源會真正集中到好的開發商手中，預售導致的杠桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。中國有多少人反對高房價，但是，反對也要講究技術含量，要反對到點子上。預售制，是最該反對，是最該呼吁早點廢除的。

　　但是，我也是事實上告訴大家，在開發商強烈反對的情況下，預售在短期內很難取消！這是中國房地產市場博弈的基本面決定的，購房者并沒有多少話語權。而且，取消預售最好的時機，應該是房價處于上漲周期的時候，就目前房地產的趨勢看，房價短期內上漲的周期基本結束，過去三年累積的高杠桿已經讓很多開發商面臨資金壓力問題。

　　房價在未來兩年下跌的風險遠遠高于上漲的風險，未來兩年將會成為房地產最困難的兩年。在這種情況下，取消預售的概率很小。所以海南這次在文件里面雖然提到要推行現房銷售，但也明確規定是，文件出臺以后新拿地的項目，才實行現房銷售。至于現在的存量土地項目，仍然實行預售。呵護意圖還是比較明顯的。

　　既然只有新拿地的項目，才實現現房限售，對整個海南房地產市場的影響就極為有限，因為在海南的開發商，土地儲備都足夠開發很多年。當然，海南能夠率先出臺這樣的政策，我堅決支持。現房限售，一定會成為中國房地產市場95%以上的項目的限售方式，預售只適用于需要個性化定制的別墅等高端產品。開發商雖然反對取消預售很多年了，但取消，是大勢所趨，開發商也要有充分的心理準備。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)