馬光遠：央行說房地產金融政策“保持連續性”是什么信號

2020年03月05日08:00 作者:馬光遠

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家馬光遠

　　這周我在潛心寫一篇關于疫情沖擊下，中國房地產的現狀、趨勢，房地產政策的走向以及房價走勢的文章。大體會在下周我的公號上首發。但是，因為央行和財政部、銀保監會3月3日召開了金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會。談及房地產進入政策，會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

▲ 圖片源自攝圖網

　　銀保監會首席風險官兼辦公廳主任、新聞發言人肖遠企日前強調，房地產金融政策目前沒有調整，對房地產金融的情況會動態監測。房地產金融政策仍是“一城一策”，地方根據當地情況，在不違反大的政策框架下可以自行安排。

　　對于央行以及銀保監會的表態，是不是意味著房地產政策會重新收緊，央行重申“房住不炒”究竟透露出什么信號。鑒于這個表態引發了市場的很多解讀，很多人也給我發信息，問我對央行表態的看法。為避免誤導，我先簡單談點自己的看法，在我的下一篇文章中，關于疫情下房地產政策的走向我會有更加具體的分析和預判。

　　第一、我想告訴諸位，千萬不要按照字面意思理解中國的宏觀政策，不結合宏觀背景，僅僅從字面去理解政策，都會錯得離譜。

　　我給很多人講過，中國的老百姓一定要學會正確的理解政策。注意，“正確”兩個字非常重要?！罢_”意味著，不是按照你的意愿去理解，而是按照事實和經濟形勢去理解。比如，“確保房價穩定”，穩定這個詞，在房價的不同周期，意義是完全不一樣的。在房地產低迷時，穩定的意思就是不能跌；在房價暴漲時，穩定的意思就是不能漲得太快。

　　不結合宏觀背景，只就字面意思理解，你是永遠無法理解中國經濟政策的微言大義的。不識廬山真面目，只緣身在此山中！正確理解中國的政策意圖，是一種能力，可惜很多人不具備這樣的能力。

　　第二、強調“房住不炒”不等于房地產政策收緊。我不止一次的告訴諸位，“房住不炒”是對中國房地產行業的長期定位。這點至少在五年之內不會有任何改變。

　　但強調“房住不炒”，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，不代表要繼續打壓房地產。這是兩個概念！為什么要不斷強調“房住不炒”，因為高層擔心房地產泡沫成為中國經濟未來的最大風險?！安粚⒎康禺a作為短期刺激經濟的手段”，這不過是跟在“房住不炒”后面的一句套話，絕不意味著還要繼續打壓房地產。這是基本常識啊，你怎么能一廂情愿的認為這是要繼續打壓房地產呢？打壓房地產對疫情下的中國經濟有好處？稍微腦子正常，這個問題不應該成為問題。

　　第三、中國的很多政策表述都有“滯后性”。你們還記得在“房住不炒”之前，中國房地產政策的主旋律是什么嗎？是“去庫存”。

　　為什么“去庫存”，因為2014年房價調整，房地產投資下滑，到2015年，房地產投資增速下滑至1%的歷史低點，很多地方的房子賣不出去，所以“去庫存”，但是，你如果認真研究政策，你發現“去庫存”之前一線城市的限購等政策從來沒有放松過；你也會發現，在2016年，一些城市開始對房價快速上漲進行調控的情況下，官方文件對房地產政策的定位仍然是“去庫存”，在2017年北京出臺了極其嚴厲的“3.17”新政之后，房地產政策的描述仍然是“去庫存”。

　　這次“房住不炒”也是一樣，在高層對房地產提出新的政策前，不管實際怎么做，“房住不炒”這個政策在官方文件里是不會改變的。但這不意味著房地產政策真的不會改變！

▲ 圖片源自網絡

　　第四、根本不用擔心房地產政策放開，還有很多人去炒房子。可以看看我去年關于今年房地產政策的一些文章。即使沒有當下的疫情，我也告訴大家，房子作為最好投資品的時代已經結束！

　　很多城市的房價處在階段性的高位，需求已經基本釋放完畢，老百姓手里的錢基本都花在房子上了，怎么可能還有很多人會去炒房子。一些老是臆想一旦調控政策放開很多人都會去炒房的純粹是想當然。這樣想的很多人基本屬于沒有房子的，根本不知道買房怎么回事。炒房的很多人都不傻，他知道價格究竟如何，收益究竟如何。只有那些從來沒有投資過房子的人才會認為炒房很簡單。被套住的多著呢。

　　第五、對今年房地產政策走向的判斷，即使沒有疫情，我之前的判斷也是會放松，我提醒過大家把政策重點放到“因城施策”四個字上，這四個字也是微言大義，也是內涵豐富。

　　疫情對整個房地產短期的沖擊很大，很多城市交易量在2月份跌去了80%。根據相關機構的統計，已經有60多個城市調整房地產政策。這是對的，這是實事求是，因為房地產一旦出問題，那將是大問題。

　　我對政策的基本判斷是：二三線會明顯放松限購限售等政策；四五六線基本取消相應的限制，而一線也會玩點曲線救國，在這輪房地產政策調整中，每個城市只會遲到，只會有方式的不同，但不會缺席。