文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏心愉

以前辦房貸時，消費者最關心的就是，貸款基準利率上浮多少個百分點，或者在基準利率基礎上打幾折。現在這個最關鍵的問題變成：LPR加減多少個基點？

　　以前辦房貸時，消費者最關心的就是，貸款基準利率上浮多少個百分點，或者在基準利率基礎上打幾折。現在這個最關鍵的問題變成：LPR加減多少個基點？

　　3月初，多家銀行紛紛發布公告稱，啟動個人存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的工作。根據央行的公告，LPR轉換原則上應在8月31日前完成。

　　那么，擺在消費者面前的就有多個選擇題：

　　- 究竟是選擇LPR還是固定利率？轉換成LPR之后就不能反悔，不能選回固定利率咯。

　　- 如果打算選“LPR加/減點”，那該如何選擇“重新定價日”？

　　今天的“愉見財經”就替您把這些題算清楚。（2020年房貸利率按原定價，明年變化）

　　選擇題一

　　要不要轉換成LPR？

　　本次調整的第一道選擇題是：要么保持現在的房貸利率，今后都固定不變；要么把現有的房貸利率轉換成LPR。（文末有對LPR報價方式的解釋，如果有朋友還不了解LPR，請下拉閱讀。）

　　舉個例子，錢多多買房，他此前房貸合同里的利率是基準利率4.9%基礎上上浮10%，即4.9?（1+10%）=5.39%。

　　如果錢多多這次不想轉LPR，那他就沿用固定利率，以后的房貸利率就一直是5.39%，直到還完房貸。

　　如果錢多多選擇轉LPR，他需要兩步計算如下：

　　第一步，錢多多需要計算“點差”。點差是錢多多此前房貸合同中規定好的利率，和，假設我們取2019年12月的5年期以上LPR（4.8%）——兩者的差值。

　　錢多多情況里，點差是正值：他原本房貸5.39%，點差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59個基點”。

　　第二步，加上點差后計算最新房貸利率：最新的房貸利率=最新LPR+0.59%。

　　基于目前LPR是4.75%，那么最新房貸利率就是4.75%+0.59%=5.34%。

　　劃重點：上頭那個點差一旦確定下來，以后就不會變了，會變的是LPR。LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的。當前和大家房貸相關的5年期的報價是4.75%。

　　錢多多的點差是正值。還有另一種情形，比如房多多，他的點差是負值，我們說得通俗一點，就叫“減點”好了。因為房多多當年好運，辦到了打折房貸，利率打9折，即合同中的利率是4.9%?0.9=4.41%。

　　所以房多多的點差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“減39個基點”。

　　一樣的情況，這份好運點差會一直相隨。按照目前LPR 4.75%計算，房多多最新的房貸利率是4.75%-0.39%=4.36%。

　　所以說白了，固定利率貸款到底要不要轉LPR：1，眼下的確已經有些小實惠了；2，長期而言，關鍵還要看后面LPR變量怎么變。

　　“愉見財經”給到大家的第一條建議是：如果處于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么維持固定利率會有優勢；如果處于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么轉換為LPR跟著往下浮動，就比較劃算。

　　目前的情況是，利率大體處于下行周期，5年期LPR也會下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已經低于12月的4.80%。

　　“愉見財經”給到大家的第二條建議是：注意關注CPI指標。一般來說，如果通脹嚴重，那整體利率往往也會跟著上行。

　　“愉見財經”給到大家的第三條建議是：關注房地產政策，看更緊了、還是松動了。5年期的LPR，這么長的期限，其實很大程度上就是針對房地產的。

目前LPR處于下行周期

　　綜合目前的情況來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際利率大趨勢下行，選擇LPR加/減點浮動利率的方式可能更有利于購房者。

　　經濟學家馬光遠表示，從中長期看，中國的LPR仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其它國家比較而言。

　　我們做個假設，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定價日為次年的1月1日，那么：

　　錢多多的實際利率將變成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）

　　房多多的實際利率將變成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

　　選擇題二

　　重定價日怎么選？

　　根據央行的規定，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

　　比如中行的公告規定，重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應的每年對月對日；工商銀行公告中稱，可重新約定重定價周期和重定價日。

　　這里的重定價日，重定的是上文里解讀的那個LPR的“加減點”部分。

　　因為LPR是每個月20號報價的，重定價日的選擇，意味著以哪一個月的LPR利率來計算未來一年（假定重定價周期為一年）的那個“加減點”。

　　那么，是選擇每年的1月1日、還是貸款放款日期，或其它某個日期更好一些？

　　“愉見財經”再告訴大家一些銀行的小秘密吧。

　　第一，一般情況下，12月或1月這兩個月份，其實對我們不太劃算，因為通常這兩個月由于受到歲末年初各種因素的影響，特別是一季度受到春節因素的影響，比較容易出現資金緊張，銀行的利率報價也可能相對而言處于高位。不信大家去看各種“寶寶類”貨幣基金，在這種時間段的回報率總歸會高那么一點。

　　第二，“節前”資金面會緊一些（不只是春節，還比如國慶節）；跨年、跨半年、跨季，資金面會緊一些。由此可以得出，9月也不是一個好時機，因為9月底不僅受國慶節影響，還有跨季末的影響。

　　第三，摳掉9月和12月份，超過半數的情況下，下半年余下的時間，尤其是第三季度，整體利率處于全年的相對略低一點的位置。

　　因此在辦理LPR轉換的重定價日時，最好盡量避開比較容易出現資金緊張的月份。

　　那么現在辦理好，還是再觀望一下？

　　根據央行的規定，在3月到8月底之前，都可以選擇任意時點辦理。

　　如果你的貸款發放日是4月1日，若選擇4月1日為重定價日，你在3月份申請了LPR轉換后，下個月就可以執行新的利率（根據3月20日的LPR計算）了。

　　什么是LPR？

　　哪些房貸可以轉換成LPR？

　　什么是LPR？央行的解釋是：貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加/減點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

　　通俗的理解，就是一個綜合各家銀行（目前是18家）貸款報價，再計算出來的平均值。

　　和央行基準利率最大的區別就是，LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的。當前1年期LPR的報價是4.05%，5年期的報價是4.75%，5年期貸款基準利率是4.9%。

　　至于哪些房貸可以轉換成LPR？

　　這次做調整的只是商業貸款，公積金貸款不包括在內；如果是商貸和公積金的混合貸，只能轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

　　此次可以轉換的存量浮動利率貸款的劃定范圍是，在2020年1月1日前已經發放的，或已簽訂合同未發放的。

　　(本文作者介紹：財經評論員、主持人，中國中小企業協會專委會研究員，上海金融青聯委員。微信公眾號：愉見財經。)