文/新浪財經意見領袖專欄機構 蒙格斯智庫

　“……對于購房者來說，現在可能就是2020年最佳的購房時機！原因很簡單：

　　1、受疫情影響，樓市已經進入調整期，房價正處在洼地；

　　2、房貸利率未來大概率繼續下調；

　　3、禍兮福所倚，疫情沖擊之下，河北、天津、重慶等20多個省市紛紛發布了樓市松綁政策，各種政策利好紛至沓來；

　　4、國內疫情形勢逐漸好轉，拐點雖然還不明確，但根據2003年非典時期的樓市走勢來看，一旦出現便是樓市反彈之時；

　　5、最關鍵的是，對市場最為敏感的房企已聞風而動，一波波優惠打折正在襲來……”

　　上面這些字眼是不是看著很熟悉？疫情期間，我們的朋友圈中出現了很多“業內人士”關于買房時機的分析，看上去很有道理，引發了眾多樓市觀望者的關注，很多人似乎已經開始摩拳擦掌，甚至頂風奔向售樓處了！但是先別急，蒙格斯認為：買房的前提是知道一個城市的合理房價，看完本文后再去不遲。

　　啥叫合理房價？對于買房者來說，房價難道不是越低越好？最好處處是鶴崗。從經濟學上考慮，房產接近真實價值的影子價格為合理房價。“合理”之處在于不僅需要考慮供需等宏觀因素，還要綜合考慮其他資產配置方式的機會成本，即如果不買房做其他投資的收益。

　　打折和政策放松確實存在

　　但背后另有玄機

　　往年春節這段時間，受益于返鄉置業潮涌現出不小的購買力，三四線樓市都會迎來一波購房小高峰。但根據數據顯示，相比于2019年春節期間樓市銷售的停擺從初七開始就逐漸恢復，2020年直到元宵過后30城商品房成交量才有微幅回升，直至2月27日，日均成交量都未超過20萬平方米，同比跌幅超過八成。

　　在此背景下，各家房企也動作頻頻，自恒大集團推出75折的優惠政策開始，多家房企也隨之推出令人眼花繚亂的折扣信息。從大多數房企給出的折扣力度來看，多是在交付定金的基礎上給予1-2萬元的讓利，或是房價的98折。

　　另外，自2月8日開始，多個省市相繼推出了各類涉房支持政策，具體時間表如下圖所示。除了多城的政策松動，2月17日，央行將1年期MLF從3.25%下調至3.15%。此后的2月20日，1年期LPR為4.05%，比上一期下調10BP；5年期以上LPR為4.75%，比上一期下調5BP。

　　從國家到地方再到企業看似都在助推房地產市場，但我們要看清楚這些舉措的用意和力度。

　　房地產企業在過去幾年日子過得沒有原來舒服，現金流已經成為了房地產企業最關心的問題，打折銷售的目的正是以價換量回籠資金。但是看似優惠的表面之下，有些存在著諸多制約因素，有對活動地區的限制、對項目的限制，多種優惠政策細則也都有各自的時間限制，或許此“優惠”并不是“真實惠”，消費者需要擦亮雙眼。而地方政府政策主要包括延期或分期繳納土地出讓金、暫緩貸款償付、降低土地拍賣保證金比例、放寬預售條件、延期繳納稅款、有困難的企業可申請減免房產稅與城鎮土地使用稅等等，總結起來是要幫助房地產企業渡過困難時期，但并沒有出現刺激需求的政策。

　　從國家角度來說，“房住不炒”提出已久，其大背景是全球的戰略定位和產業規劃，我們要走科技興國、制造強國之路，疫情對國家的影響甚大，但會因此改變原本的國家戰略嗎？2月中旬的短短幾天時間內，由財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。可見，房地產調控政策口徑并沒有改變，此次受疫情影響而出臺紓困房企政策的目標主要還是“穩”字。

　　以合理房價為標尺，避免盲目投資

　　“長期看人口、中期看土地、短期看金融”是廣為流傳的一個房地產分析框架，知名度頗高。相較于學術化的語言，簡單的總結確實便于傳播，但其隱含的限制條件和適用范圍可能會隨著時間變得不再適用，所以并不是授人以漁的方法。從經濟學的原理上來說，人口、土地和金融實為房地產市場供給、使用需求和投資需求的部分影響因素，蒙格斯基于房地產的使用屬性、投資屬性建立了合理房價模型，以便大家心中有一把“標尺”，避免盲目投資。買房實屬人生大事，怎能不相信科學，合理房價模型是買房的理性參考，能回答一線城市和有代表性二、三線城市關于買房的系列問題。

　　“首付在手，我應何時出手？”

　　“守住北上廣深，還是回家置業？”

　　“老城區好，還是新城區發展潛力大？”

　　研究結果表明，從供需和投資角度對不同城市予以不同分類，可將城市分為投資型城市、平衡型城市和居住型城市。投資型城市包括上海、深圳、南京、珠海等城市，這些城市的房價中投資屬性占比較高，居住屬性并不是這些城市主要決定因素，但導致這些城市投資屬性較高的原因并不完全相同。平衡型城市包括北京、廣州、廈門、武漢、成都、西安等城，其投資需求與居住需求基本同步變化，使得投資房價與剛需房價基本相等。居住型包括沈陽、吉林等地，這些城市的特征為投資回報率較低，導致其投資屬性房價增幅較小甚至有負增長情況出現，而收入水平引領的剛需房價占據主要地位。

　　(本文作者介紹：國內首家中國宏觀經濟拐點研究和風險研究的獨立智庫機構，對經濟、金融、法律、風險等領域開展量化模型研究)