文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　除首個重定價周期從轉換時點至首個重定價日（不含）期間的貸款利率被鎖定在現有利率水平外，在首個重定價日來臨的時候，我們依然要面對LPR是升是降仍面臨不確定性，恰如我們當初等待每年1月1日的“判決”。如果我們保持以往的心態，就不會有太多糾結。

　　由央行舉行的一場LPR全民公測正如期啟動。

　　按照央行既定的時間表，從2020年3月1日起，存量個人住房貸款浮動利率需換成LPR+固定點差（可為負值）形式的浮動利率，或者直接轉為固定利率。

　　這一轉換，要求存量房貸客戶完成一道選擇題：在“LPR+固定點差（可為負值）”浮動利率與固定利率之間選擇。二選一的結果面臨的是同樣一種變數：未來市場利率的走向是向下還是向上。不同的走向，或帶來房奴實際利息負擔的減少或者增加?！皼]有選擇就沒有痛苦”，這其中任何一種選擇，都面臨利息負擔減輕或加重的可能，都可能讓人陷入患得患失的情緒。這無疑讓許多房奴陷入抓狂與糾結之中。其實弄清了幾個問題，我們或許就不再糾結。

　　其一：為何轉換？

　　中國人民銀行公告〔2019〕第30號中開宗明義提出，存量房房貸利率換錨，是為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用。

　　那么，何謂LPR？LPR（Loan Prime Rate）是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，相當于各項貸款定價的參照系，其他客戶的貸款利率定價以此為基礎，在考慮客戶信用水平、抵押擔保等要素后，在LPR利率基礎通過加點來確定。

　　其實，作為我國推進利率市場化的一項重要基礎性制度安排，LPR定價機制自2013年就已啟動，但由于各報價行報價的參照利率是央行發布的貸款基準利率，因此其走勢與貸款基準利率基本一致，對現行貸款利率定價機制并沒有起預期的補充或者改良作用，所謂“形似而神不似”。

　　為徹底改變這種狀況，加快利率市場化進程，央行于去年8月份推出了新版LPR，“按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價”。隨后央行又在〔2019〕第15號公告明確要求“各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，并在浮動利率貸款合同中采用貸款市場報價利率作為定價基準。存量貸款的利率仍按原合同約定執行。”那么，按照原合同約定執行的存量房貸利率，1月1日之后該如何調整？央行15號公告留下了一個懸念。

　　按照原來的游戲規則，每年1月1日房貸利率自動按照最近的5年期以上貸款基準利率調整。但是，自央行2019年10月8日宣布房貸利率換錨之后，原有存量貸款的參照物被移走（或者封存），游戲規則在1月1日戛然而止。眼瞅著LPR貸款報價利率在不斷下調，房奴們原本可以盼來一次降息減負的機會，現在生生被凍結了，只能在原地無奈地等待。

　　為解決存量浮動利率貸款如何在LPR報價體系下動態浮動問題，央行于去年12月又專發了〔2019〕第30號公告，要求“自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成?！?/p>

　　說白了，房貸轉換無非是讓老貸款戶換一個“繳費窗口”，沒有別的意思。當然，這將有利于央行更好地維持利率市場秩序，按照房地產持續調控的要求，對房貸進行差異化調控。

　　其二：如何轉換？

　　按照央行第30號公告要求：從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

　　可見，轉換的原則是，執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，原來享受的折扣（包括上?。┒脊袒癁橹蟮墓潭狱c數（優惠利率則為負值）。按此規則，不同折扣的存量房貸轉換為LPR加點利率如下：

　　需要特別說明的是重定價周期與重定價日兩個概念。央行在公告中并未明確解釋，個人認為這兩個概念并非嚴格匹配的關系：此處的周期并非區間的概念，而是頻率概念，即每隔N年（N≥1）重新定價一次；而重定價日，從雙方約定的角度出發，理論上可以為一年中的任何一日。目前，各家銀行對此的表述各一，有的明確規定“重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應日”。

　　此外，按照央行公告，存量房貸也可轉換為固定利率。公告雖未明確如何轉，但言下之意是以現行的利率為固定利率。還有一種理解，將舊房貸利率轉換為LPR加固定點后，重定價周期約定為貸款到期日，其結果是一樣。

　　其三：如何選擇？

　　“房奴”如何用好這次機會，選擇對自己最有利的選項？從最樸素的邏輯出發，如果預期未來利率會下降，那么當然該選擇LPR加點浮動利率，這將減輕房貸負擔；如果預期未來利率會上升，那么無疑應該選擇固定利率，以鎖定自己的房貸支出。

　　但要預期未來利率是升還是降，這恰恰是最困難的。即使專家學者要對未來市場利率作出相對準確的判斷，也是非常困難的。當然，我們也并非只能做拋硬幣的選擇。有三種思維方式可供參考：

　　一是長短結合?；诜抠J期限較長，在選擇是浮動利率還是固定利率時，首先無疑需要關注利率的長期走勢。從國際看，主要發達國家經濟增長緩慢，長短期收益率曲線倒掛的信號頻頻出現，全球降息潮逐漸成勢；從國內看，支撐利率下行的因素也比較多：在外需承壓、實體經濟經營困難、投資意愿降低、人口老齡化等因素疊加下，經濟下行壓力增大；更直接的是，央行LPR改革的本意，在于引導市場利率下行、降低實體經濟融資成本的導向非常明確，勢必強化利率下行的動能。因此，從利率長期趨勢出發，傾向于選擇LPR加點的浮動利率。

　　在選擇浮動利率情況下，我們可以進一步關注短期利率走勢，以降低重定價日LPR的波動性影響。即使在長期趨勢一定情況下，利率仍會表現出很強的上下波動性，特別是在一年內，宏觀資金供給面的變化，微觀實體生產經營活動所表現出的季節性融資需求變化，都可能讓細心的我們找到一個大致利率處于谷底的區間，而這個區間將成為我們選擇重定價日提供最佳選項，選定一個比較低的LPR。這一點，或許比我們琢磨長期利率走勢更實用、更有意義。

　　因此，在選定浮動利率情況下，我們還可通過把握重定價日來降低利率風險。實際上，從近年市場資金供需狀況看，歲末、年中受考核時點影響，往往成為資金偏緊的時期，年初又面臨早投放、早受益慣性經營思維及春節等因素，也成為資金偏緊區，這些是我們在選擇重定價日可以避開的時點。

　　二是以我為主，從自身家庭財務支出的角度進行選擇。

　　在我們無法或無力對利率走勢做出判斷的情況下，從自身家庭財務支出角度進行取舍，或許會讓我們更從容淡定，避免患得患失情緒的擾動。不同年齡層次、不同收入水平及家庭結構的“房奴”可以結合自身的情況及風險偏好做出合適的選擇。

　　對于年輕人，如果收入比較穩定且預期較好的，風險偏好可以高一些，不妨選擇浮動利率。可以通過適當的風險承擔博取利率下行帶來的收益；如果收入不甚穩定，面臨的不確定性大，或者承受收支波動性能力較弱，不妨選擇固定利率。

　　對于中年人，如果家庭收入比較及預期較穩定，家庭收支基本平衡，但擔心未來利率上行可能打破家庭的財務平衡，不妨選擇固定利率以鎖定家庭財務風險；如果家庭財務收支處于寬平衡狀態，有比較穩定的現金流，比如租金等，則不妨選擇浮動利率。如果結果出現利率上行，可以通過減少其他投資，提前還款以規避利率上行風險。

　　同時，我們也可結合所采取的按揭還款方式考慮。如果是采取等額還款方式的，那么利率變動對總利息支出的擾動會明顯大于等本還款方式。所以，相對而言，等本還款方式選擇固定利率更適合。

　　三是調整心態。在房貸面前，我們本無選擇。選擇浮動利率我們其實跟我們之前的狀態并無太多變化。以昔日應對房貸之心態，我們或許可以不再糾結。

　　如前所述，選擇LPR加點浮動利率的，對于房奴而言實際狀況與原來并未特別的改變。除首個重定價周期從轉換時點至首個重定價日（不含）期間的貸款利率被鎖定在現有利率水平外，在首個重定價日來臨的時候，我們依然要面對LPR是升是降仍面臨不確定性，恰如我們當初等待每年1月1日的“判決”。如果我們保持以往的心態，就不會有太多糾結。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)