文/新浪財經意見領袖專欄作家 姜伯靜

　　2020年1月，房地產行業海外融資出現一個很罕見的高潮。

　　根據某機構的數據，2020年1月份房企境外債權融資1099.7億元，環比上升922.4%。據統計，在境外融資的企業，包括了中國恒大、融創、新城發展、龍湖、旭輝、龍光、華夏幸福等多家知名房企。

　　境外融資，本來并不是很新鮮的事情。只是，這一次的規模太大了些。

　　下面，根據部分上市公司的公告，我們看一下一些主要上市房企境外融資的具體情況。

　　第一，中國恒大。

　　中國恒大1月16日發布公告，稱恒大就發行 10億美元于2023年到期的11.5%優先票據及10億美元于2024年到期的12.0%優先票據，與瑞信、美銀證券、法國巴黎銀行、建銀國際、光銀國際、中信銀行（ 國際）、天風國際及瑞銀訂立購買協議。

　　根據票據發行，公司主席兼執行董事許家印先生已認購5，000萬美元的2024年票據；公司行政總裁兼執行董事夏海鈞先生已認購5，000萬美元的2023年票據。

　　第二，融創中國。

　　融創中國1月8日發布公告，“將發行本金總額為5.4億美元的票據”。除非根據票據的條款提前贖回，否則票據將于2025年1月10日到期。年利率6.5%計息。

　　第三，新城控股。

　　新城控股2月7日發布公告稱：2020 年 2 月 6 日，新城環球完成在境外發行總額為 3.5 億美元的無抵押固定利率債券，并獲得新加坡證券交易所的原則性上市批準，相關債券已于 2020 年 2 月6日在新加坡證券交易所上市。

　　第四，華夏幸福。

　　1月15日，華夏幸福發布公告稱， 2020年1月14日，公司境外間接全資子公司完成境外發行12億美元的高級無抵押定息債券。其中，5億美元高級無抵押定息債券期限為3年，票面利率為6.90%；7億美元高級無抵押定息債券期限為5年，票面利率為8.05%。

　　以上，是四家主要房企的海外融資情況。其余不再列舉。

　　分析，各家房企海外融資的目的，各不相同。有的，是借新債還舊債；有的，是為了解當下之急；有的，是為了更大的發展。

　　舉幾個經營方面的例子，就能說明一個普遍性的目的。華夏幸福2019 年 1-12 月經營情況簡報顯示，2019年1-12月，房地產開發簽約銷售額同比下降了20.42%。簽約銷售額下降這么多，意義很明顯。而融創中國的公告則顯示，2019年，融創累計實現合同銷售金額約人民幣5，562.1億元，同比增長21%。

　　房企經營狀況有好有壞，經營方向也不盡相同，所以融資目的也各自不同。但對于絕大多數并沒有進行很大規模“跨界”的房企來說，目的應該差不多，就是為了房地產這個主業的發展。

　　與海外融資相比，房企1月份境內債相對來說數額較小；但是，根據媒體報道的數據，境內債發行量也達到241億元，環比上漲287%。

　　而根據統計局的數據，整個2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，其中，國內貸款25229億元，利用外資176億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元，個人按揭貸款27281億元。

　　整個2019年，利用外資為176億元。現在，這些房企一月份就在境外融資1099.7億元，這說明什么問題？

　　一個必須要面對的問題是：2020年，房地產開發企業在2020年會面臨很嚴峻的資金考驗。

　　雖然，每年的1、2月基本都屬于銷售淡季，但今年的1、2月甚至3月，都將面臨更淡的局面。銷售不振，資金回籠難度增加。資金難題，將困擾每一家房企。而地產企業，為了“積草屯糧”，為了緩解債務壓力，為了圖謀發展，在境內、境外融資是不多的手段之一。

　　不過，在境內獲取資金的難度很大。政策層面，2020年1月，銀保監會發布了《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，《意見》指出，“嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。”

　　這樣，即便是在未來資金寬松的節奏下，流向地產行業的資金也不會“水漲船高”。

　　于是，境外融資，成為不多的選擇。

　　所以，在海外大規模融資，說明房地產企業正在防備一個隱患：房地產行業在2020年很可能會出現“錢荒”。

　　未來，資金這個問題解決的好壞，將影響一大部分房企的發展。除了寄希望于疫情之后，被壓抑的購買需求開始爆發，房企另外的希望就是：疫情之后，房地產行業會不會成為“幫扶對象”！

　　但今后的問題是，政策會讓資金傾向于房地產業嗎？這個可能性不大。v

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯網大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)