文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇

　　徹底改革房地產開發(fā)模式，有利于住宅只住不炒，有利于農民增收，有利降低收入房價比而減輕城鎮(zhèn)居民的負擔，有利農民遷移入城市而推進城市化，有利于創(chuàng)業(yè)就業(yè)置業(yè)，有利于居民和資金在城鄉(xiāng)雙向流動而搞活農村城市經濟，有利于擴大消費而穩(wěn)定經濟增長。

　　穩(wěn)定經濟增長、穩(wěn)定創(chuàng)業(yè)就業(yè)、穩(wěn)定居民收入和消費，已經是中國未來可能較長時期最為重要的任務。筆者認為，中國的房地產已經步入了僵局：中央要求創(chuàng)業(yè)就業(yè)，增加居民收入，擴大消費，穩(wěn)定經濟增長，但是越來越多的超高層居住社區(qū)，封閉獨立，超市和“現代化”大街道等，已經將微商業(yè)、微創(chuàng)業(yè)、微就業(yè)等經濟生態(tài)鏈摧毀殆盡；土地出讓價不斷上漲，卻要求房價平穩(wěn)使老百姓買得起；農民得不到土地的財產性收入和創(chuàng)業(yè)收入，工業(yè)品產能卻巨額過剩；城市住宅四百億平米，3口人家可以居住12億人口，空置率已經不低，幾億農民放開戶籍要城市化，正規(guī)的住宅農民根本就租買不起，不正規(guī)的都撤除了，到城市里沒有安身之處；房地產行政抑制過度，影響經濟增長，放開則資金者流向地價和房價，制造業(yè)得不到貸款，不動產泡沫上升等等。怎么辦？筆者有這樣一些看法和建議。

　　改革土地計劃管理方式，放開城鄉(xiāng)土地由市場交易配置，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一和競爭性的土地市場，盡可能壓縮征收土地范圍，并以市場價格進行征收，計劃體制向市場配置徹底轉型。

　　城市、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃權下放，本地土地應當適用什么用途，由當地政府、企業(yè)和居民決定，而不是由行政和上級決定。隨著產業(yè)結構的變化和人口變動等，容許土地規(guī)劃靈活及時進行調整。鼓勵居民，特別是村鎮(zhèn)居民利用四荒坡地等建設住宅庭院，放開住宅庭院占地面積規(guī)定。已經遷移到城市的農村原居民，有權可以將自己的宅地按照市價出售給任何需要建設住宅的其他農村居民和城市居民。

　　改革住宅只能許可由房地產公司開發(fā)建設的體制，放開居民家庭和居民合作建房，從住宅只能由單一方式開發(fā)建設，向居民個人和居民合作多種方式徹底轉型。

　　政府規(guī)劃首先要保居住民生，要給以居民居住足夠的土地供應，鼓勵居民盡可能在未利用土地上建設住宅，壓縮目前已經很過剩工業(yè)等園區(qū)用地的供應，并靈活地改變它們的用途。居民可以就某一未利用荒地坡地提出建設住宅申請，政府應當允許和鼓勵，居民可向集體或者政府少交點地價；已開發(fā)規(guī)劃的居住用地，土地使用財產權所有者可以將土地交易給提出建設住宅的城鄉(xiāng)居民；法律應當規(guī)定，在不超過規(guī)定層高（如四層）前提下，居民有購買土地自己建設住宅的權利。

　　鼓勵居民成立多種多樣和戶數規(guī)模不等的住宅建設合作社，團體購買土地，建設自己的棟樓甚至小區(qū)。政府應當給以規(guī)劃用地，不得進行限制。居民可以自行設計或選擇設計單位，自己選擇建筑商。政府限制層高，如在4層到6層范圍內；必須加裝電梯；進行材料結構等安全方面的審查；規(guī)定綠化、消防和環(huán)境衛(wèi)生等方面的要求。

　　保留目前的房地產開發(fā)形式，使其與居民個人建房、合作建設一道，公平競爭，多元化、多渠道保障城鄉(xiāng)居民的居住供給。

　　改革目前住宅集中居住、層數攀高規(guī)劃體制，放開分散和低層住宅建設形態(tài)和格局，使住宅形態(tài)上只建超高層，向限制超高層，鼓勵一戶建、聯(lián)體建、多層和適度高層（10層及以下）住宅轉型。

　　日本和韓國每平方公里500和332人。中國大陸只有145人。到日本和韓國到處是一戶建和聯(lián)體別墅，再有一些多層樓住宅，幾十層的住宅非常罕見。世界絕大部分國家，超高層樓，主要是商貿和金融大樓，人居絕大部分是一戶建、聯(lián)體和多層。

　　中國人居普遍發(fā)展成超高層，造成諸多非常嚴峻的問題：

　　（1）人居安全方面堪憂。中國絕大多數高層住宅建設過程中鋼筋沒有加釩加錳，鋼筋的防銹、承重和防震等能力較弱；水泥質量和不達標問題也時有存在；許多城市消防車能力和輔助設施達不到超高層住宅滅火的要求；電路、燃氣管、電梯等老化維修成本較高和難度較大；墻皮和其他外立面頂層物，如水泥、玻璃、磚塊等老化脫落下墜，也會增多。

　　（2）商業(yè)、就業(yè)和社會方面，微商業(yè)、微創(chuàng)業(yè)、微就業(yè)、人際交往和生育率等都受到嚴重破壞和深度負面影響。與住宅主要是一戶建、聯(lián)體建和多層樓的地區(qū)相比，將城鄉(xiāng)居民幾乎通過單一房地產開發(fā)方式，大部分和最后幾乎都居住在超高層住宅中，將形成災難性的問題：一是瓦解了城市居民生活、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和人際交往的微觀經濟。小街、小巷、小鋪、小店、小商、小販、地攤等大量居民的微創(chuàng)業(yè)和微就業(yè)機會，隨著幾十層高樓的建設，超市的取代，現代化大街的建設、改造和整治，再加上嚴格的市容管理，幾乎被一掃而光。不僅減少了城市低層居民的就業(yè)機會，也使進入城市的新移民無處就業(yè)、掙得收入和容身。二是超高層住宅，街區(qū)微商業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，居民生活購物消費不方便，鄰里人際交往也大受限制。于是許多居民購物和餐飲對電商、快遞和外買的依賴程度越來越高，宅不出戶，更是造成人際關系的隔斷，單身增多，焦慮嚴重，生育率下降；電商平臺等可能過度發(fā)展，而社區(qū)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)更沒有空間。形成經濟和社會在微生態(tài)方面的惡性循環(huán)。

　　（3）超高層住宅社區(qū)，未來可能變成空中貧民窟，而且未來再改造的成本相當大，會變成永久貧民窟。雖然國際上許多國家在工業(yè)化和城市化的初中期，出現了大量的貧民窟，隨著其經濟的發(fā)展，正常發(fā)展的國家，其消除貧民窟的方式，許多不是大拆大建，而是城市再造。居民創(chuàng)業(yè)就業(yè)，收入水平提高以后，逐步地開始對自己的住宅自己進行改造提升；政府財力增強后，設立警察所、幼兒園、小學、醫(yī)院診所，建設供排水、電力、燃氣、消防等基礎和服務設施，修建公園和市民公共場所，開通公共交通。然而，保留了原來的小街小巷小店小鋪，成了傳統(tǒng)與現代，微商業(yè)和現代建設等并重，多元包容的現代化社區(qū)和城市。

　　我們不想讓城市化和工業(yè)化中居民私搭亂建，大力拆除城中村，將居民都移到超高層住宅里。一個理由是為了節(jié)約耕地，再是也有避免出現一些國家曾經發(fā)生大面積貧民窟的本意。但是，未來本來能夠使社區(qū)居民創(chuàng)業(yè)就業(yè)的微商業(yè)生態(tài)都沒有了，被超市和電商替代了，不能創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，沒有自己辛勤努力的機會和收入，僅靠政府的低保，我個人估計，再過十數年，會出現越來越多的超高樓層貧民窟社區(qū)。

　　這里我們需要思考的是，會不會發(fā)生因耕地缺乏而大饑荒？吃飯問題是不是如炒作的那樣嚴重？如果現在的國際貿易、技術進步、調水擴土等完全能夠解決吃飯問題。那么，我們今天將幾億居民都要攆上超高層樓，破壞掉居民社區(qū)能夠大量創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的微經濟生態(tài)，那么，可能更加嚴峻的貧民窟和社會災難等待著我們。

　　中國為什么會發(fā)生可能將幾億，甚至十幾億人都攆上幾十層超高住宅樓居住？究其原因：一是農業(yè)社會思維，上世紀60年代的饑荒刻骨銘心，將溫飽吃飯看得太重，土地主要是用來吃的，而不主要是用來住的，或者住得舒服一些不那么重要。于是出來一個18億紅線；二是地方政府饑餓供地，將住宅用地賣得最貴，開發(fā)商要在最少的土地上，蓋出最多的房子，于是規(guī)劃部門設計越來越高的住宅，地方政府從1998年協(xié)議出讓和招拍掛以來，供應土地結構中，住宅用地最少。地方政府得到的收入最多，高達48萬億元，大部分是從賣給居民的住宅用地中得來的，政府賺了錢，開發(fā)商賺了錢，農民沒有應有的收入，轉移了買房城鄉(xiāng)居民不多的收入，都用在了買房子上。

　　因此，我建議：

　　（1）立即停止和嚴禁再建設10層以上的住宅，拆違可以緊急拆階除一些，還沒有出售的用地手續(xù)不全的超高層住宅樓，但是政府應給以成本賠償。

　　（2）再建設住宅，一戶建分配土地40%，聯(lián)體低層建50%，7到10層的中高建住宅樓供給10%的土地。

　　（3）改革土地計劃管理方式，將新時代民生水平，從吃飯穿衣的小康，定位到居住富裕的階段，不再死守18億畝紅線，壓縮工業(yè)園區(qū)等用地供應，規(guī)劃放開和加大對民生居民用地供應。

　　（4）由于中國已經利用土地占全部國土面積比率較低，實施調水擴土戰(zhàn)略，將這一比率從目前的71%提高到76%，增加5億畝耕地，1億畝園地，1億畝建設用地。從而一勞永逸地解決中國人吃飯地少、居住地少、小康到富裕很難的難題。

　　徹底改革房地產開發(fā)模式，有利于住宅只住不炒，有利于農民增收，有利降低收入房價比而減輕城鎮(zhèn)居民的負擔，有利農民遷移入城市而推進城市化，有利于創(chuàng)業(yè)就業(yè)置業(yè)，有利于居民和資金在城鄉(xiāng)雙向流動而搞活農村城市經濟，有利于擴大消費而穩(wěn)定經濟增長。形成的利好要比房地產徹底轉型的成本，總體和長遠看要大得多。

　　(本文作者介紹：東北財經大學經濟研究中心主任，中央黨校國際戰(zhàn)略研究院原副院長。公眾號天勇看經濟zhouty-tjj)