文/新浪財經意見領袖專欄作家 王茜

　　研究報告顯示，從上半年房企銷售額和拿地金額看，行業集中度加劇。與此同時，有專家認為，房企在價值判斷、經營模式、經營區域的分化將重塑國內競爭格局，催生房企聯營及區域千億房企。

　　龍頭房企格局近來出現微妙變化。2019年上半年銷售數據顯示，“三甲”碧桂園、萬科和恒大之間的差距正在擴大，同時力爭重返前三的保利發展超過融創，緊追恒大。

　　研究報告顯示，從上半年房企銷售額和拿地金額看，行業集中度加劇。與此同時，有專家認為，房企在價值判斷、經營模式、經營區域的分化將重塑國內競爭格局，催生房企聯營及區域千億房企。

　　碧萬恒差距擴大 下半年保利或是變數

　　相較于上一年全年銷售額排名，今年上半年碧桂園、萬科和恒大依然穩居行業前三。

　　根據公告數據，2019年 1-6 月，萬科累計實現合同銷售金額 3340.0 億元，合同銷售面積 2150.1 萬平方米；恒大累計實現合同銷售金額 2818.2億元，累計合約銷售面積約2619.9萬平方米。

　　由于碧桂園只公布了歸屬本公司股東權益的銷售情況，沒有披露全口徑數據，這里參考觀點指數研究院和中指研究院的報告，碧桂園合同銷售額為3920~3934.9億元，銷售面積為4023~4379.1萬平方米。

　　就環比數據而言，第二名萬科與第一名碧桂園的銷售額差距由300億元擴大到580億元左右，第三名恒大與碧桂園的銷售額差距則從800億元進一步擴大到1100億元左右。

　　另外值得注意的是，2018年全年銷售額排名第五的保利發展在今年上半年超過融創，位列第四。今年1-6月，保利發展完成銷售金額2526.24億元，銷售面積1636.47萬平方米；融創完成銷售金額2141.6億元，銷售面積約1472.0萬平方米。

　　保利地產在2018年9月宣布升級為保利發展，其高層明確提出要力爭重返行業前三。目前來看，排名第三的恒大上半年銷售同比下降約7.3%，而保利發展同比增長17.33%，系房企前五名中增幅最大者；兩者上半年銷售額只有不到300億元的差距。

　　此外，除了銷售額同比下降以外，恒大上半年凈利潤和核心業務凈利潤同比分別下降49%和45%，恒大解釋利潤下降主要是由于上半年交樓面積減少所致。而保利同期的凈利潤和歸母凈利潤分別同比增長39.23%和53.28%。雖然從凈利潤額來看，保利發展距恒大270億元還有百億差距，但是其增長勢頭值得恒大警覺。

　　就今年上半年數據來看，去年全年銷售額前十名的房地產企業除了位次略有調整，名單并無變化，依次是碧桂園、萬科、恒大、保利發展、融創、中海、綠地、新城、華潤置地、龍湖。下半年保利發展能否躋身三甲，將成為龍頭房企格局的最大變數。

　　市場集中度持續提升 布局全國不再是唯一路徑

　　自2016年以來，房地產市場集中度持續加劇，行業開啟一輪洗牌。2019年上半年，在兩百余家中小房企宣布破產的同時，是頭部房企的市場份額繼續攀升。

　　根據中國指數研究院報告，2019年1-6月份，共有147家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加9家；合計實現銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%；市場份額提升9個百分點。

　　從拿地金額來看，TOP10企業1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業的36.6%；TOP30企業1-6月拿地總額9959億元，占TOP100企業的65.3%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。

　　報告同時指出，從重點城市拿地金額前十企業來看，全國性企業布局廣泛，地方房企進行區域深耕；從城市群拿地企業來看，龍頭房企廣泛布局，中小房企持續深耕區域市場。

　　這意味著，布局全國不再是房企發展的唯一路徑。

　　國家統計數據顯示，2019年1-6月，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速回落0.3%；其中住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%，投資總額為45167億元，增長15.8%，增速回落0.5%。

　　房多多市場研究總監張鍵認為，今年上半年房地產開發投資增速的回落表明，市場的變化正在重塑房企競爭格局。

　　他指出，隨著城市價值判斷與經營模式的分化，房企不再一致地追求全國化布局，而是依據自身核心競爭力，有目標地精耕區域市場。一方面東部沿海城市依舊是主流房企的必爭之地，另一方面以成都、重慶、西安為代表的中西部城市也隨著國家政策的傾斜成為部分房企的重點關注區域。

　　“整體上來看，房企在價值判斷、經營模式、經營區域的分化將重塑國內競爭格局，‘區域精耕、慢周轉’或重新成為新趨勢，進而催生房企聯營及區域千億房企。”他說。

　　(本文作者介紹：供職新浪財經，專注華南地區上市企業報道，畢業于香港浸會大學傳理學院，財經新聞方向。)