文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 李湛 王嵩

　　進(jìn)入2019年以來(lái)，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出非常明顯的兩極分化趨勢(shì)。整體上看，重點(diǎn)的央企國(guó)企和行業(yè)龍頭企業(yè)，比如萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股在1月至今拿地的權(quán)益規(guī)劃建筑面積同比增速都在100%以上。

　　一、2019年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)及調(diào)控政策回顧

　　銷售：銷售面積同比下降，一線城市及周邊都市圈表現(xiàn)較好

　　進(jìn)入2019年1月以來(lái)，樣本30大中城市的房地產(chǎn)成交面積進(jìn)一步下滑。整個(gè)30城成交面積同比下降11.22%，降幅創(chuàng)2018年4月以來(lái)的新高。分析其背后原因，一方面2019年春節(jié)較2018年早，影響了1月末的成交。另一方面，往年常見(jiàn)的返鄉(xiāng)置業(yè)在2019年并未形成風(fēng)潮。整體上30城的數(shù)據(jù)基本反映了大中城市的地產(chǎn)銷售狀況。

　　其中，一線城市表現(xiàn)略好，維持了同比4.87%的增速?？紤]到一線城市發(fā)展長(zhǎng)期處于景氣狀態(tài)，且一線城市房產(chǎn)作為核心資產(chǎn)，附加價(jià)值高，在相比行業(yè)下行的周期里，維持了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二線城市1月則達(dá)到了29.01%的同比降幅，創(chuàng)2017年11月以來(lái)最大降幅。究其原因，大部分二線城市維持了對(duì)樓市供給需求的較嚴(yán)格調(diào)控，特別是限價(jià)和預(yù)售證限制，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的成交。而2018年年度開始的“一城一策”“分類調(diào)控”以及諸多二線城市的邊際調(diào)控放松，也并未能在短時(shí)間內(nèi)立刻生效。相比之下，環(huán)一線都市圈的城市地產(chǎn)，受到一線城市人口、資本和產(chǎn)業(yè)資源外溢的影響，在2019年年初實(shí)現(xiàn)了18.84%的同比增速。都市圈房地產(chǎn)成交的景氣，與中山證券地產(chǎn)固收市場(chǎng)觀察2018年年報(bào)的觀點(diǎn)一致。未來(lái)幾大重點(diǎn)都市圈（環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、中原等）的三四線城市，將會(huì)充分受益于核心大都市的經(jīng)濟(jì)輻射，保持地產(chǎn)市場(chǎng)成交的活躍。

　　土地：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱化，一線城市維持供應(yīng)增長(zhǎng)

　　2019年初至今，各大城市土地供應(yīng)進(jìn)一步放緩，1月份100大樣本城市土地供應(yīng)面積同比下降32.22%，降幅創(chuàng)2015年以來(lái)最大，說(shuō)明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，疊加春節(jié)效應(yīng)，造成了整體土地供給走低。與此同時(shí)，100大城市的土地成交總價(jià)也同比下降30.28%，土地成交均價(jià)幾乎維持不變，達(dá)到樓面價(jià)5344.47元/平方米。與同時(shí)期一線城市銷售活躍相對(duì)應(yīng)，年初至今的一線城市土地供應(yīng)同比上升22.48%，維持了較高的漲幅。這也客觀反映出在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，一線城市可以維持較高的景氣度。

　　整體上看，從2018年年中開始，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度開始明顯下降，土地成交溢價(jià)率從年中的超過(guò)20%，逐漸下降至2019年年初的9%。在整體土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)放緩的背景下，原本企業(yè)間合作拿地的動(dòng)機(jī)下降，且在土地的挑選上有了更大的空間。預(yù)計(jì)2018年下半年開始成交的土地，未來(lái)的投資回報(bào)率會(huì)相比2018年上半年有明顯增加。

　　通常，土地投資滯后于銷售增長(zhǎng)，預(yù)期今年土地成交或?qū)⒕S持低位。部分上市公司公布的拿地情況也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二線城市。預(yù)期2019年，三線城市土地成交和溢價(jià)率將維持低位，一線城市與二線重點(diǎn)城市相對(duì)穩(wěn)定，或?qū)⒊蔀橥恋赝卣怪匦摹?/p>

　　政策：一城一策推進(jìn)，三穩(wěn)成行業(yè)主旋律

　　2019年房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控，市場(chǎng)逐步回歸理性。正在陸續(xù)召開的地方兩會(huì)上，10多個(gè)省份的政府工作報(bào)告提出房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系。此外，“一城一策”成為高頻詞。專家認(rèn)為，這預(yù)示樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。

　　從已召開的各地兩會(huì)看，今年調(diào)控以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，多地兩會(huì)也明確提出“三穩(wěn)”。

　　分地區(qū)來(lái)看，上海將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持總體穩(wěn)定；河南強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)城市之間政策聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任”；福建提出，“健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

　　不少地方還明確了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)、措施。陜西省提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。四川省提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳市強(qiáng)調(diào)，以更多經(jīng)濟(jì)手段構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進(jìn)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)。

　　由此我們可以發(fā)現(xiàn)，政策總基調(diào)沒(méi)有變，依然是‘穩(wěn)’。落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)離開這個(gè)主基調(diào)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，就是要防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒(méi)有變。

　　都市圈：未來(lái)城鎮(zhèn)化新方向，大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)

　　2019年2月21日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》。（發(fā)改規(guī)劃【2019】328號(hào)）。意見(jiàn)中明確了都市圈的概念，即都市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心，以一小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)，促進(jìn)中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向，更好的聚焦大城市的功能。

　　都市圈一方面是城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的產(chǎn)物，這是因?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展為大城市帶來(lái)了充分的人力資源，為大城市的進(jìn)一步崛起和對(duì)周邊的輻射提拱了儲(chǔ)備；另一方面都市圈也為城市群的建設(shè)做準(zhǔn)備。城市群的概念是，在一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量不同規(guī)模不同類型的城市，依靠便捷的交通和發(fā)達(dá)的通信所形成的空間組織緊湊、聯(lián)系緊密高度集中的城市群體?？梢?jiàn)都市圈是城市群的必要條件。

　　從城鎮(zhèn)化到都市圈再到城市群，各個(gè)城市的分工得到了進(jìn)一步明確，發(fā)揮各自的比較優(yōu)勢(shì)，高效合作，在促進(jìn)核心城市的快速發(fā)展的同時(shí)，也加速了外圍城市的影響力度。都市圈糾正了以往一味地限制大城市，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的城市化道路。也緩解了大城市中心的資源及承載壓力，同時(shí)可以打破大城市自我循封閉式的發(fā)展形式，向更加開放、更加多元化、結(jié)構(gòu)更趨向合理的體系轉(zhuǎn)變。以上海的都市圈人口變動(dòng)為例，從2010年-2017年，城市核心人口增長(zhǎng)64萬(wàn)，同期外圍圈人口增長(zhǎng)125萬(wàn)，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈現(xiàn)。

　　截至2018年3月，共19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群先后得到了國(guó)務(wù)院的批復(fù)，從2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈現(xiàn)了凈流入狀態(tài)，共計(jì)增長(zhǎng)7890萬(wàn)人，共創(chuàng)造了496508億元的產(chǎn)出；2016年，該10大城市集群以14.7%的國(guó)土面積的產(chǎn)出57001.7億元的生產(chǎn)總值，占全國(guó)總GDP的76.6%。但是，與國(guó)際上其他大的城市集群（美國(guó)東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、歐洲西北部城市群等）相比，我國(guó)城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和功能上仍有很大差距。

　　2019年2月18日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，并要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（以下稱珠三角九市），總面積5.6萬(wàn)平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7000萬(wàn)人，是我國(guó)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。豐富的土地資源，龐大的人口規(guī)模，為在國(guó)家發(fā)展，打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群打下了良好的基礎(chǔ)

　　粵港澳大灣區(qū)城市各有特點(diǎn)，香港、深圳、澳門、珠海、廣州形成了一個(gè)三角形，是粵港澳大灣區(qū)的中心城市，其他城市是外圍城市，各城市因地制宜，發(fā)揮在大灣區(qū)都市圈的功能。根據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中心城市土地開發(fā)強(qiáng)度高，東莞、深圳的城市建設(shè)用地面積比重都超過(guò)了40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際警戒線；相比較而言，江門、惠州、肇慶尚有一定的土地開發(fā)空間，加上行政劃區(qū)面積廣闊，適宜承接產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和人口的流入。

　　對(duì)于市場(chǎng)敏感的房企早已看準(zhǔn)了灣區(qū)的發(fā)展契機(jī)，加大了排兵布陣，特別一些本土房企如世榮兆業(yè)、華聯(lián)控股、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、等依托地域先發(fā)優(yōu)勢(shì)，增加了大灣區(qū)的布局，土儲(chǔ)占比分別為96%、80%、61%和59%，此外一部分房企雖然之前沒(méi)有布局該地區(qū)，但近期頻頻深耕城市核心位置，如新力地產(chǎn)等。隨著粵港澳大灣區(qū)的落地，房企優(yōu)勢(shì)在大灣區(qū)將進(jìn)一步被凸顯。

　　企業(yè)：高基數(shù)下去化回落，拿地呈現(xiàn)兩極分化

　　2019年1月百?gòu)?qiáng)銷售面積和金額增速雙雙放緩，TOP10同比降幅更為明顯，1月銷售金額同比-14.9%，銷售面積同比下降27.5%，TOP3企業(yè)銷售金額同比降幅接近30%，而銷售面積同比下降接近40%。而重點(diǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)基本都有所回升，TOP10企業(yè)銷售均價(jià)達(dá)到13990元/平方米，同比上升17.4%。

　　我們認(rèn)為百?gòu)?qiáng)房企尤其TOP10房企增速回落的原因在于，受限2017年的銷售存余疊加2018年1月的高熱度帶來(lái)的去年1月高基數(shù)，碧桂園、萬(wàn)科、恒大1月銷售更是皆超過(guò)600億的歷史高位。高基數(shù)的背景下，疊加今年春節(jié)較早，進(jìn)一步加劇了企業(yè)銷售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新開工和推盤沖量，導(dǎo)致2019年1月可售資源相對(duì)減弱。另外，去年1月去化率為周期較高位置，而去年三季度以來(lái)去化率明顯回落。綜合以上原因，企業(yè)在高基數(shù)背景下去化回落銷售增速下降，也是符合市場(chǎng)預(yù)期的。

　　進(jìn)入2019年以來(lái)，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出非常明顯的兩極分化趨勢(shì)。整體上看，重點(diǎn)的央企國(guó)企和行業(yè)龍頭企業(yè)，比如萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股在1月至今拿地的權(quán)益規(guī)劃建筑面積同比增速都在100%以上。而第二梯隊(duì)的地產(chǎn)企業(yè)，則保持了相對(duì)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。結(jié)合前文分析，整體上土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度有所下降，企業(yè)在投資拓展的過(guò)程中，會(huì)有更多選擇空間。重點(diǎn)央企國(guó)企和行業(yè)龍頭，則對(duì)行業(yè)走向做出積極判斷，在拿地決策上更加積極。疊加大部分第二梯隊(duì)企業(yè)的存量貨值相對(duì)充裕，導(dǎo)致整體上地產(chǎn)企業(yè)的拿地決策呈現(xiàn)明顯的分化。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長(zhǎng))