文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平

　　不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異大：經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變化引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。

　　導(dǎo)讀

　　我們在《房地產(chǎn)周期》一書中提出了業(yè)內(nèi)廣為流傳的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房價(jià)走勢，考察驅(qū)動不同經(jīng)濟(jì)體和主要大都市圈房價(jià)走勢的因素及規(guī)律。      

　　摘要

　　不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異大：經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變化引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。1）1970-2017年23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)累計(jì)漲幅中位數(shù)為20.6倍、年均增速平均為6.5%，其中有南非、英國、澳大利亞等7個經(jīng)濟(jì)體累計(jì)漲幅在40倍以上或年均增長超過8%，也有德國、瑞士、日本、泰國等4國累計(jì)漲幅低于4倍或年均增長低于3.5%。2）1970-2017年，23個經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)年均增速、本幣名義GDP增速分別為6.5%、7.8%，二者相關(guān)系數(shù)為0.71。名義GDP可分解為人均不變價(jià)GDP、人口、GDP平減指數(shù)三部分，再加上影響供求格局的住房制度，上述四方面可較好地解釋不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)長期走勢差異。總體來看，大部分經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象，但貨幣超發(fā)易滋生房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，極端情況下可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，比如1990年代日本房地產(chǎn)泡沫和2007年美國次貸危機(jī)。由于新興經(jīng)濟(jì)體較發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體廣義貨幣增長快，因而本幣房價(jià)漲幅較大。2010-2017年新興經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增長5.6%，超過發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體3.6%的房價(jià)年均增速。3）美元房價(jià)漲幅與本幣房價(jià)漲幅差異明顯。如果一國貨幣嚴(yán)重超發(fā)，本幣房價(jià)大漲不意味著美元房價(jià)大漲，在全球來看不一定具備投資價(jià)值。比如，南非1970-2017年本幣房價(jià)漲幅高達(dá)85.2倍，但美元房價(jià)漲幅僅為3.6倍。總的來看，1970-2017年22個經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)增長與美元GDP增長的相關(guān)系數(shù)為0.48；2010-2017年全球48個經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)系數(shù)達(dá)0.8。美元房價(jià)長期走勢亦可參照本幣房價(jià)長期走勢做相應(yīng)的因素分解。

　　一國內(nèi)部哪個區(qū)域房價(jià)漲幅最大：人口流入的大都市圈。1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房價(jià)漲幅顯著超過全國平均水平。英國倫敦最近50年房價(jià)漲幅達(dá)106倍，遠(yuǎn)超英國整體的61倍；法國巴黎市1965-2015年房價(jià)上漲32.5倍，明顯超過法國整體的22.7倍；美國紐約市1975-2017年房價(jià)上漲8.1倍，高于美國整體的5.6倍。日本地價(jià)在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市地級漲幅更是高達(dá)210倍。2）在大都市圈內(nèi)部，核心區(qū)域房價(jià)漲幅顯著高于其他地區(qū)。在英國，1995年1月至2018年3月，內(nèi)倫敦房價(jià)上漲6.4倍，大于外倫敦的4.8倍。在法國，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價(jià)漲幅達(dá)2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠(yuǎn)郊四省的1.43倍。在美國，1987-2017年，紐約市曼哈頓區(qū)、皇后區(qū)房價(jià)分別上漲2.14、2.22倍，超過紐約市和紐約分區(qū)的1.41、1.43倍。在日本，在房價(jià)見頂前五年，東京都區(qū)部房價(jià)上漲2倍，高于東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。3）人口流入幅度大的地區(qū)，房價(jià)漲幅可能更大。當(dāng)前紐約地區(qū)雖仍為美國第一大都會區(qū)，但過去近60年人口增幅明顯不及洛杉磯地區(qū)，因而房價(jià)漲幅相對較低。1975-2017年，紐約分區(qū)房價(jià)上漲9.5倍，明顯低于洛杉磯分區(qū)的13.9倍。日本東京都因人口持續(xù)流入，在地產(chǎn)泡沫破滅后于2006年率先反彈，2006-2016年累計(jì)上漲11.7%，居日本之首。

　　結(jié)論：大都市圈房價(jià)跑贏印鈔機(jī)，構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國新住房制度。1）從全球視角看，一國房地產(chǎn)市場取決于：經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中前兩項(xiàng)是基本面因素；貨幣超發(fā)會導(dǎo)致國內(nèi)本幣房價(jià)大漲但不一定美元房價(jià)大漲，即在全球視角下不一定具備投資價(jià)值；住房制度是一國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向。2）房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享經(jīng)濟(jì)增長紅利；長期來看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。我們在《貨幣超發(fā)與資產(chǎn)價(jià)格：中國》研究發(fā)現(xiàn)，過去四十年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長16倍，從各類資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財(cái)?shù)仁找媛识即蠓茌敚挥猩贁?shù)一二線地價(jià)房價(jià)、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺印鈔機(jī)。3）從全球資產(chǎn)配置角度看，一些經(jīng)濟(jì)增長潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體、特別是其核心城市房地產(chǎn)具有較大投資潛力。4）構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國新住房制度。包括推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤；保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定；從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，豐富供應(yīng)主體；推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)投資收益等測算未考慮稅收、租金等因素。   

　　目錄

　　1  不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異：經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度

　　1.1 近50年23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)走勢差異明顯

　　1.2 本幣房價(jià)長期走勢與經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)及住房制度相關(guān)

　　1.3 美元房價(jià)漲幅與本幣房價(jià)漲幅差異明顯

　　2  一國內(nèi)部哪個區(qū)域房價(jià)漲幅最大：人口流入的大都市圈

　　2.1 英國：倫敦房價(jià)50年106倍，內(nèi)倫敦漲幅更大

　　2.2 法國：巴黎市房價(jià)50年33倍，漲幅超過周邊地區(qū)

　　2.3 美國：紐約市房價(jià)42年8倍，皇后區(qū)表現(xiàn)更優(yōu)

　　2.4 日本：六個核心城市曾36年上漲210倍

　　3  結(jié)論：大都市圈房產(chǎn)跑贏印鈔機(jī)，構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國新住房制度   

　　正文

　　1 不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異：經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度

　　1.1 近50年23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)走勢差異明顯

　　1970-2017年23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)平均累計(jì)上漲20.6倍、年均增長6.5%、，其中有南非、英國、澳大利亞等7個經(jīng)濟(jì)體累計(jì)漲幅在40倍以上或年均增長超過8%，也有德國、瑞士、日本等3國累計(jì)漲幅低于4倍或年均增長低于3.5%。根據(jù)國際清算銀行（BIS）統(tǒng)計(jì)，1970-2017年23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增速平均為6.5%，折合累計(jì)漲幅為20.6倍（其中，BIS對西班牙、韓國、中國香港、馬來西亞、泰國房價(jià)數(shù)據(jù)分別從1971、1975、1979、1988、1991年開始統(tǒng)計(jì)）。依據(jù)房價(jià)漲幅大小，可大體分為三類：

　　一是房價(jià)累計(jì)漲幅在40倍以上或年均增長8%-10%的，有南非、新西蘭、西班牙、英國、中國香港、澳大利亞、愛爾蘭等7個經(jīng)濟(jì)體。其中，南非房價(jià)漲幅高達(dá)85.2倍、年均增長9.7%，中國香港1979-2017年上漲20.1倍、年均增長8.4%。

　　二是房價(jià)累計(jì)漲幅在12-35倍之間或年均增長5.5%-8%之間的，有意大利、加拿大、法國、美國、韓國、馬來西亞等12個經(jīng)濟(jì)體。其中，意大利、挪威房價(jià)分別累計(jì)上漲34.4、29.9倍，年均增長超過7.4%；馬來西亞1988-2017年上漲4.7倍，年均增長6.2%；其他10國漲幅在12-24倍之間，年均增速在5.5%-7%。

　　三是房價(jià)累計(jì)漲幅在4倍以內(nèi)或年均增長低于3.5%的，有日本、德國、瑞士、泰國等4個經(jīng)濟(jì)體，其中前三個累計(jì)漲幅分別為2.5、2.6、3.7倍，泰國1991-2007年上漲1.1倍。

　　隨著經(jīng)濟(jì)金融全球化深入推進(jìn)，全球房價(jià)走勢聯(lián)動性逐漸增強(qiáng)。比如，1980年代中后期北歐四國房價(jià)下跌，1990年代初日韓房價(jià)下跌，1997年東南亞房價(jià)下跌，2007年全球房地產(chǎn)下跌。從房價(jià)走勢看，近50年23個經(jīng)濟(jì)體可大致分為四類：

　　一是房價(jià)基本持續(xù)上行、期間調(diào)整幅度小的經(jīng)濟(jì)體，有澳大利亞、新西蘭、加拿大、法國等4個。1970年以來上述4國任何一次下行周期中累計(jì)下跌幅度均未超過9%。其中，澳大利亞、新西蘭、加拿大等3國未曾出現(xiàn)連續(xù)兩年下跌的情況；法國在1992-1995年、2008-2009年、2011-2015年三次明顯調(diào)整，但三次累計(jì)跌幅均未曾超過7%。不過，由于近幾年投機(jī)炒房明顯，當(dāng)前加拿大、澳大利亞房價(jià)明顯下行，不排除本輪下跌幅度超過10%。

　　二是房價(jià)曾大幅下挫但后期上行超過前高的經(jīng)濟(jì)體，有英國、美國、瑞士、荷蘭、南非、挪威、中國香港、馬來西亞、泰國等14個。比如，荷蘭房價(jià)在1979-1982年暴跌30%、2008-2013年大跌超19%，南非房價(jià)在1984-1986年下跌11%，芬蘭房價(jià)在1990-1992年暴跌37%，瑞士房價(jià)在1990-1998大跌22%，馬來西亞、泰國分別在1997-1998、1998-1999年累計(jì)下跌均超過11%，中國香港在1998-2003年累計(jì)暴跌超60%，美國房價(jià)在2007-2011年大跌超30%，英國房價(jià)在1990-1992年下跌近11%、2008-2009年下跌超13%。上述經(jīng)濟(jì)體房價(jià)在大幅下跌后繼續(xù)向上，現(xiàn)均已超過前高。

　　三是前期房價(jià)泡沫破滅、至今仍不及高點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)體，有日本、西班牙、愛爾蘭、意大利等4個。雖然時(shí)代和國別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫堆積無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激，而歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰則都跟貨幣收緊和加息有關(guān)。日本、西班牙、愛爾蘭、意大利房價(jià)分別在1990、2007、2007、2008年見頂，其中前三個國家房價(jià)近幾年稍有反彈、而意大利依然低迷，2017年末上述四國房價(jià)僅分別相當(dāng)于峰值的60.3%、75.7%、77.2%、83.8%。

　　四是房價(jià)走勢基本平穩(wěn)、漲幅總體較小的經(jīng)濟(jì)體，只有德國1個。1970年以來德國房價(jià)有三次比較大的上漲周期：1971-1981年累計(jì)上漲近1.1倍，1987-1994年累計(jì)上漲35.8%，2009-2017累計(jì)上漲35.7%；而在任何一個下行周期中累計(jì)下跌未曾超過10%。

　　1.2 本幣房價(jià)長期走勢與經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)及住房制度相關(guān)

　　不同經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)長期走勢差異可以解釋為四個方面：經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變動引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品屬性（居住需求，包括剛需和改善性需求）和金融屬性（投資投機(jī)需求，并可以加杠桿），因而房價(jià)不僅取決于供需（人口及居民收入、土地供給），還與貨幣供應(yīng)密切相關(guān)。從全球房地產(chǎn)市場運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)看，在無戰(zhàn)爭、瘟疫、自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)等沖擊的情況下，一國房價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而長期上漲。1970-2017年，23個經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)年均增速、本幣名義GDP增速分別為6.5%、7.8%，二者較為接近、且相關(guān)系數(shù)為0.71；如剔除韓國，22個經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)系數(shù)為0.8；如剔除韓國、泰國，相關(guān)系數(shù)達(dá)0.85。名義GDP可分解為人均不變價(jià)GDP、人口、GDP平減指數(shù)，加上影響供求格局的住房制度，四因素可較好地解釋不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)長期走勢差異。

　　1）經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)。不變價(jià)GDP增長反映剔除價(jià)格后的真實(shí)經(jīng)濟(jì)增長，人均本幣不變價(jià)GDP增長意味著居民實(shí)際購買力提高、增加房產(chǎn)需求。1970-2017年23個經(jīng)濟(jì)體本幣不變價(jià)年均增長的平均數(shù)為3%、中位數(shù)為2.5%，人均本幣不變價(jià)年均增速的平均數(shù)為2.2%、1.8%（部分經(jīng)濟(jì)體數(shù)據(jù)計(jì)算從有房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)開始，瑞士從1980年開始）。其中，韓國人均本幣不變價(jià)GDP年均增長高達(dá)5.6%，愛爾蘭、中國香港、馬來西亞、泰國年均增長均在3%以上，其他經(jīng)濟(jì)體多在2%以下，南非僅有0.5%。

　　2）人口總量與結(jié)構(gòu)變化引起的人口效應(yīng)。人口對經(jīng)濟(jì)體層面房價(jià)的影響主要體現(xiàn)在如下三個方面：

　　一是人口總量變化影響房價(jià)。人口總量變動包括自然增長、跨國（境）人口流動，一般而言，人口規(guī)模變化與住房需求呈正比。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，當(dāng)前全球生育率為2.45，其中高收入、中高收入、中低收入、低收入經(jīng)濟(jì)體總和生育率分別為1.67、1.83、2.81、4.8，高收入和中高收入生育率已經(jīng)不足以彌補(bǔ)人口世代更替。但高收入經(jīng)濟(jì)體吸引了大量人口跨國流入。我們在《中國人口大遷移》報(bào)告中談到，根據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，1950-2015年美國凈遷入人口超過4800萬、沙特阿拉伯和阿聯(lián)酋凈遷入合計(jì)接近1600萬，德法英西意等西歐五國凈遷入合計(jì)超過1100萬，加拿大凈遷入約900萬，澳大利亞凈遷入近700萬。因此，澳大利亞、加拿大、新西蘭、中國香港、美國1970-2017年人口年均增長分別高達(dá)1.5%、1.2%、1.1%、1.1%、1.0%；而德國、意大利、日本移民政策較為保守或移民較少，人口年均增長分別為0.1%、0.3%、0.4%；德國人口在2004-2011年一度累計(jì)減少約230萬、后因移民重回增長，日本人口于2009開始負(fù)增長，意大利人口從2016年開始負(fù)增長。

　　二是人口結(jié)構(gòu)變化影響房價(jià)。20-50歲主力置業(yè)人群、家庭戶規(guī)模等人口結(jié)構(gòu)變化，將引致住房需求變化。在家庭戶規(guī)模方面，由于結(jié)婚年齡推遲、不婚率和離婚率提高、低生育率、壽命延長、人口老齡化、人口流動等，導(dǎo)致全球家庭戶規(guī)模呈小型化趨勢，這增加了一定的住房需求。1960-2015年，美國家庭戶規(guī)模從3.33降至2.54人，日本從4.14人降至2.39人；此外，1980-2015年，韓國從4.78人降至2.73人。在主力置業(yè)人群方面，美國20-49歲人口規(guī)模尚在持續(xù)增長，日本、韓國、英國分別已在1996、2004、2011年見頂，主力購房人群的規(guī)模變化對房地產(chǎn)市場具有非常顯著的影響，這一點(diǎn)我們在《房地產(chǎn)周期》（人民出版社）已經(jīng)闡述。

　　三是人口通過經(jīng)濟(jì)增長影響房價(jià)。人口紅利是許多追趕經(jīng)濟(jì)體過去經(jīng)濟(jì)高速增長的重要源泉，在人口紅利消失后經(jīng)濟(jì)往往轉(zhuǎn)為中速或低速增長。

　　3）貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，絕大部分國家均存在不同程度的貨幣超發(fā)，從而引起資產(chǎn)價(jià)格變化。一般而言，廣義貨幣供應(yīng)增速高則通脹高。1970-2017年，23個經(jīng)濟(jì)體年均GDP平減指數(shù)的平均數(shù)為4.7%、中位數(shù)為4.4%，不僅在絕對水平上與23個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增長的平均數(shù)6.5%較為接近，而且波動較為一致。比如，1970-2017年南非廣義貨幣增長474倍，在貨幣大幅超發(fā)下南非名義GDP增長387倍，實(shí)際GDP僅增長2.3倍，GDP平減指數(shù)增長116.6倍，房價(jià)上漲85.2倍；美國廣義貨幣增長25.6倍，名義GDP增長18倍，實(shí)際GDP上漲2.7倍，GDP平減指數(shù)增長4.1倍，房價(jià)上漲13倍。但是，貨幣超發(fā)易滋生房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，極端情況下甚至可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，比如1990年代日本房地產(chǎn)泡沫和2007年美國次貸危機(jī)。

　　由于新興經(jīng)濟(jì)體廣義貨幣增長較快，因而以本幣計(jì)算的房價(jià)漲幅較發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體更大。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，2001-2017年印度、墨西哥等10個代表性新興經(jīng)濟(jì)體廣義貨幣年均增速平均為14.3%，明顯高于英美德日等10個代表性發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的5.8%（見恒大研究院報(bào)告《貨幣超發(fā)與資產(chǎn)價(jià)格：國際經(jīng)驗(yàn)》）。根據(jù)BIS統(tǒng)計(jì)，2010-2017年新興經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增長5.6%，超過發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體3.6%的房價(jià)年均增速。

　　4）住房制度影響的供求格局。住房制度是一國房地產(chǎn)市場導(dǎo)向，一個好的住房制度能使房價(jià)長期穩(wěn)定、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個壞的住房制度可能引發(fā)房價(jià)暴漲暴跌、削弱甚至掏空實(shí)體經(jīng)濟(jì)。德國房價(jià)之所以長期穩(wěn)定，關(guān)鍵在于其居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，三大支柱分別為：中性穩(wěn)健的貨幣政策與住房金融體系，鼓勵居民長期持有住房、打擊投機(jī)的稅收制度，保護(hù)租戶權(quán)益、鼓勵長期租房的租賃制度。新加坡目前形成以組屋為主、私宅為輔的二元化供應(yīng)體系，供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“廉租房-廉價(jià)房-改善型組屋-私宅”的階梯化分布，住房自有率超過90%，基本實(shí)現(xiàn)居者有其屋。中國香港住房制度則不是一個好的制度，一方面居民居住空間狹小、房價(jià)暴漲暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地開發(fā)率僅24%（敬請關(guān)注恒大研究院研究策劃半年，近期將重磅推出的德國、中國香港、新加坡、美國、日本、中國等經(jīng)濟(jì)體住房制度系列專題報(bào)告）。

　　1.3 美元房價(jià)漲幅與本幣房價(jià)漲幅差異明顯

　　以美元計(jì)，1970-2017年21個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅發(fā)生明顯變化，且美元房價(jià)漲幅與美元名義GDP增長存在一定相關(guān)性。如果一經(jīng)濟(jì)體貨幣超發(fā)較美國嚴(yán)重，則貨幣將對美元貶值，因此本幣房價(jià)大幅上漲并不意味著美元房價(jià)大幅上漲，在全球來看并不一定具備投資價(jià)值。依據(jù)美元房價(jià)漲幅，可大體分為四類：一是累計(jì)漲幅超過40倍或年均增長超過8%，僅新西蘭1個。二是累計(jì)漲幅25-30倍或年均增長7%-7.5%，有澳大利亞、英國、西班牙、中國香港、挪威、愛爾蘭、荷蘭等7個經(jīng)濟(jì)體。三是累計(jì)漲幅10-20倍或年均增長5%-6.6%，有加拿大、比利時(shí)、法國、日本等10個經(jīng)濟(jì)體。四是累計(jì)漲幅低于7倍或年均增長4.5%以下，有韓國、德國、南非等3個經(jīng)濟(jì)體。與本幣房價(jià)漲幅相比，變化最大的是南非，1970-2017年本幣房價(jià)漲幅高達(dá)85.2倍，但美元房價(jià)漲幅僅為3.6倍。此外，瑞士本幣房價(jià)漲幅僅3.7倍，但美元房價(jià)達(dá)20.1倍；意大利本幣房價(jià)上漲34.4倍，但美元房價(jià)漲幅縮至11.9倍；德國本幣房價(jià)上漲2.6倍，美元房價(jià)上漲6.5倍。

　　從相關(guān)系數(shù)看，23個經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)增長與美元名義GDP增長的相關(guān)系數(shù)僅為0.21，相關(guān)性較弱。但如果剔除美元名義GDP增長69.5倍、美元房價(jià)上漲僅5.2倍的韓國，剩下22個經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)系數(shù)則達(dá)0.48；剔除韓國、馬來西亞、泰國，剩下20個經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)系數(shù)為0.54。這表明，從全球地產(chǎn)資產(chǎn)配置的角度看，一個經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)增長與美元名義GDP增長的正相關(guān)性大體上是成立的。不同經(jīng)濟(jì)體的美元房價(jià)長期走勢差異也可以類似本幣房價(jià)上期走勢進(jìn)行相應(yīng)因素分解，區(qū)別在于通過匯率機(jī)制剔除了一個經(jīng)濟(jì)體相對美國的貨幣超發(fā)因素。

　　從近期看，2010-2017年全球48個經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)漲幅與美元名義GDP漲幅高度相關(guān)，兩組數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)達(dá)0.80。2010-2017年，48個經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)累計(jì)漲幅的平均數(shù)為10.4%、中位數(shù)為1.2%，美元名義GDP漲幅的平均數(shù)為15.7%、中位數(shù)為9.1%。其中，美元房價(jià)漲幅超過70%有冰島、中國香港、印度、菲律賓、新西蘭，與之對應(yīng)的美元GDP漲幅分別為79.6%、49.3%、56.8%、57.1%、40.4%；而漲幅為負(fù)且居前的有俄羅斯、希臘、西班牙、意大利、巴西、南非等，與之對應(yīng)的美元GDP漲幅為3.4%、-33.1%、-8.4%、-9%、-6.9%、-6.9%。

　　2 一國內(nèi)部哪個區(qū)域房價(jià)漲幅最大：人口流入的大都市圈

　　2.1 英國：倫敦房價(jià)50年106倍，內(nèi)倫敦漲幅更大

　　倫敦有三個范圍：倫敦城（Cityof London）、大倫敦（Greater London）、倫敦都市區(qū)。倫敦城即倫敦金融城、面積很小，一般意義上的倫敦指大倫敦地區(qū)，包括319平方公里的內(nèi)倫敦和1254平方公里的外倫敦，土地面積合計(jì)1573平方公里、占英國的0.6%，當(dāng)前GDP占英國的20.1%；倫敦都市區(qū)則由大倫敦及周邊地區(qū)組成。由于城市規(guī)劃問題等造成大城市病突出，英國政府一度控制倫敦特別是內(nèi)倫敦人口、在二戰(zhàn)后外遷產(chǎn)業(yè)、大量建設(shè)新城，1941-1991年倫敦人口從862萬降至639萬，后回升至2017年的882萬，當(dāng)前占英國人口比重為13.4%。但在經(jīng)濟(jì)作用下，倫敦周邊地區(qū)人口長期集聚，1931-2001年英國東南地區(qū)人口從不到1300萬增至1800多萬，占比從27.5%增至31.1%。

　　大倫敦地區(qū)最近50年房價(jià)漲幅達(dá)106倍，遠(yuǎn)超英國、英格蘭地區(qū)房價(jià)平均漲幅（61、70倍），和英國名義GDP漲幅（49倍）。根據(jù)英國國家統(tǒng)計(jì)辦公室（ONS）數(shù)據(jù)，1968年4月至2018年3月，大倫敦地區(qū)房價(jià)從0.44萬英鎊/套上漲至47.19萬英鎊/套，漲幅達(dá)105.8倍，年均漲幅9.8%；英格蘭地區(qū)房價(jià)從0.34萬英鎊/套上漲至24.09萬英鎊/套，漲幅達(dá)69.7倍，年均漲幅8.9%；英國房價(jià)從0.36萬英鎊/套上漲至22.41萬英鎊/套，漲幅達(dá)61.3倍，年均漲幅8.6%。而同期（1967-2017年）英國名義GDP上漲48.7倍、年均增長8.1%，房價(jià)漲幅明顯跑贏名義GDP增長。

　　分階段看，大倫敦與英格蘭、英國房價(jià)漲幅在1994年之前非常接近，但在1995年后波動明顯加大，特別是在2008年全球金融危機(jī)之后。1968-1994年，大倫敦、英格蘭、英國房價(jià)漲幅分別為15、14.7、14.6倍，差異較小；但之后至2018年3月，房價(jià)漲幅明顯分化，分別為5.3、3.5、3倍。受2008年金融危機(jī)影響，2009年4月大倫敦、英格蘭、英國房價(jià)同比下跌16.6%、15.0%、14.9%；之后，在貨幣刺激量化寬松背景下，房價(jià)逐漸回升，至2018年3月年均增速分別為7.5%、4.5%、4.1%。

　　從倫敦都市區(qū)內(nèi)部看，大倫敦房價(jià)漲幅位居首位。1995年1月至2018年3月，大倫敦房價(jià)上漲5.34倍，明顯高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周邊地區(qū)4-4.5倍左右的漲幅。此外，該時(shí)期英國第二大城市伯明翰房價(jià)上漲僅3倍，明顯低于倫敦及周邊地區(qū)漲幅。該時(shí)期（1994-2017年），英國名義GDP和M2余額分別上漲1.6、3.5倍。

　　從大倫敦內(nèi)部看，內(nèi)倫敦核心區(qū)域房價(jià)漲幅更大。1995年1月至2018年3月，內(nèi)倫敦房價(jià)從7.83萬英鎊/套漲至57.9萬英鎊/套，上漲6.4倍；外倫敦房價(jià)從7.30萬英鎊/套漲至2018年3月的42.39萬英鎊/套，上漲4.8倍。當(dāng)前倫敦房價(jià)最貴是Kensington and Chelsea（134.36萬英鎊/套），其次是City of Westminster（101.24萬英鎊/套），分別較1995年1月上漲6.3、6.6倍。

　　2.2 法國：巴黎市房價(jià)50年33倍，漲幅超過周邊地區(qū)

　　巴黎有三個范圍：巴黎市（或稱小巴黎）、大巴黎（包括近郊3省）、巴黎大區(qū)（包括遠(yuǎn)郊4省，又稱“法蘭西島”），土地面積分別為105、761、12001平方公里，其中巴黎大區(qū)土地面積占法國的1.8%。隨著產(chǎn)業(yè)集聚，法國人口長期持續(xù)向巴黎及周邊地區(qū)集聚，1876-2014年巴黎大區(qū)人口從332萬人基本持續(xù)增至1203萬人，人口占比從8.6%提升至18.8%，經(jīng)濟(jì)份額從1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期間，出于控制人口以治理大城市病的目的，巴黎市有過較長時(shí)間減少，1931-1999年從289萬持續(xù)降至213萬，之后回升至2014年的222萬。

　　1965-2015年間，巴黎市50年房價(jià)上漲32.5倍，明顯超過法國房價(jià)平均漲幅（22.7倍）、法國名義GDP漲幅（28.1倍），年均增速分別為7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的1945-1965年，受戰(zhàn)后重建、嬰兒潮及貨幣大幅超發(fā)等影響，巴黎市、法國房價(jià)分別暴漲54.1、38.3倍，年均增長22.2%、20.1%，但仍然落后于名義GDP年均增長（1950-1965年，51.2%）。

　　分階段看，1966年之后巴黎市房價(jià)走勢可分為四個階段：1）1966-1990年，房價(jià)快速上漲期。該時(shí)期巴黎市房價(jià)、法國房價(jià)、法國名義GDP年均增長10.7%、9.3%、10.6%。2）1992-1997年，房價(jià)下跌期。由于1985-1990年左右巴黎市房地產(chǎn)投機(jī)旺盛、房價(jià)漲幅過大（其中1987-1990年連續(xù)4年上漲均超過17%），巴黎市房價(jià)開始大幅下跌。該時(shí)期巴黎市房價(jià)、法國房價(jià)、法國名義GDP年均增長-6.1%、-0.4%、3.8%，至1997年底巴黎房價(jià)慘跌至1991年的69%。3）1998-2015年，波動增長期。該時(shí)期巴黎市房價(jià)、法國房價(jià)、法國名義GDP年均增長7.2%、5.0%、3.0%。其中，2013-2015年巴黎房價(jià)連續(xù)下跌。

　　巴黎市房價(jià)漲幅位居巴黎大區(qū)之首。由于巴黎市土地面積較小（105平方公里），稍大于北京市東城區(qū)和西城區(qū)面積之和（93平方公里），因此我們不再對巴黎市內(nèi)部房價(jià)進(jìn)行分析，而是將巴黎市作為巴黎大區(qū)的核心區(qū)域，分析其與巴黎大區(qū)其他區(qū)域房價(jià)的走勢差異。根據(jù)法國統(tǒng)計(jì)局（INSEE）數(shù)據(jù)，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價(jià)漲幅達(dá)2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠(yuǎn)郊四省的1.43倍、法國平均的1.38倍，以及該時(shí)期法國名義GDP漲幅（0.8倍）。近郊三省Hauts de Seine、Seine St Denis、Val de Marne房價(jià)漲幅分別為2.03、1.91、1.88倍。遠(yuǎn)郊四省Yvelines、Val d‘Oise、Seineand Marne、Essonne房價(jià)漲幅分別為1.51、1.50、1.35、1.25倍。

　　2.3 美國：紐約市房價(jià)42年8倍，皇后區(qū)表現(xiàn)更優(yōu)

　　紐約有多重涵義：紐約市、紐約都會區(qū)、紐約聯(lián)合統(tǒng)計(jì)區(qū)等。其中，紐約市土地面積為789平方公里，2015年人口855萬；紐約都會區(qū)（New York-Newark-Jersey City Metropolitan Statistical Area，NY-NJ-PA MSA）面積約1.7萬平方公里，2015年人口2018萬；紐約聯(lián)合統(tǒng)計(jì)區(qū)（New York-Newark Combined Statistical Area）由紐約都會區(qū)及毗鄰都會區(qū)組成，2015年人口2372萬。從人口看，由于美國經(jīng)濟(jì)重心向西海岸、南海岸偏移，1950-2015年紐約地區(qū)人口雖基本持續(xù)增長，但增幅84%遠(yuǎn)小于洛杉磯地區(qū)的328%，這使得紐約地區(qū)的人口占比明顯下滑。期間，因人口郊區(qū)化及制造業(yè)衰退，紐約市人口在1950-1980年從789萬減至702萬；后因城市更新及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等，回升至2015年的855萬。

　　1975-2017年，紐約市房價(jià)上漲8.1倍，高于美國平均水平，但低于紐約市周邊及洛杉磯地區(qū)房價(jià)漲幅。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）統(tǒng)計(jì)，1975-2017年，美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區(qū)（紐約都會區(qū)分區(qū)之一）、洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)（洛杉磯都會區(qū)分區(qū)之一）房價(jià)分別上漲5.6、8.1、9.5、13.9倍，年均增速分別為4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。紐約-澤西-白原分區(qū)房價(jià)漲幅雖不及洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)，但仍顯著高于美國平均水平。此外，1975-2017年美國名義GDP上漲10.5倍、年均增長6.0%，M2增長12.7倍、年均增長6.4%。這意味著，紐約市和紐約-澤西市-白原分區(qū)房價(jià)跑輸同時(shí)期美國名義GDP和M2，而洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)跑贏。

　　在紐約都會區(qū)內(nèi)部，紐約分區(qū)房價(jià)近35年上漲4.73倍，在紐約都會區(qū)四大分區(qū)中位居第二。除紐約-澤西市-白原分區(qū)外，紐約都會區(qū)還包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam County、Newark三個分區(qū)。四大分區(qū)房價(jià)走勢基本一致，但NassauCounty–Suffolk County分區(qū)漲幅最大、紐約-澤西市-白原分區(qū)其次，然后是Newark分區(qū)和DutchessCounty-Putnam County分區(qū)，1982-2017年分別上漲5.54、4.73、3.79、3.19倍，年均漲幅分別為5.5%、5.1%、4.6%、4.2%。

　　在紐約市內(nèi)部，曼哈頓區(qū)及皇后區(qū)近30年房價(jià)上漲超過2倍，高于紐約市和紐約分區(qū)整體水平。1987-2017年，紐約市曼哈頓區(qū)房價(jià)上漲2.14倍、年均上漲3.9%，皇后區(qū)（1987-2016年）房價(jià)上漲2.22倍、年均上漲4.1%，而該時(shí)期紐約市和紐約分區(qū)房價(jià)分別上漲1.41、1.43倍，年均增速大致為3%。

　　2.4 日本：六個核心城市曾36年上漲210倍

　　東京有三個范圍：東京都區(qū)，東京都，包括千葉縣、琦玉縣和神奈川縣的東京圈，土地面積分別為627、2188、13558平方公里。東京圈土地面積占日本的3.6%，2016年人口3629萬，占日本的28.6%，當(dāng)前地區(qū)生產(chǎn)總值約占日本的1/3。

　　日本人口流動分為兩個階段：在1974年前，全國人口基本持續(xù)向東京圈、大阪圈、名古屋圈三極集聚。1884-1973年，除戰(zhàn)爭影響外，東京圈人口406萬人增至2607萬人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從392萬人增至1636萬人，占比從10.5%增至15.0%；名古屋圈人口從311萬人增至918萬人，占比從8.3%增至8.4%。之后則轉(zhuǎn)為向東京圈一極集中，而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈長期凈流出；到2016年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口分別為3629、1831、1134萬，占比分別為28.6%、14.4%、8.9%，該時(shí)期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長。東京都人口在1970-1997年人口增長停滯，主要在于東京都區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口外遷，但東京都非都區(qū)、東京圈三縣人口顯著增長。

　　日本地價(jià)在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市漲幅更是高達(dá)210倍。在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅前，日本地價(jià)除1975年調(diào)整外保持持續(xù)上漲，1955-1991年上漲82倍，超過該時(shí)期55倍的名義GDP漲幅；其中，六個核心城市地價(jià)上漲210倍，非核心城市上漲78倍。分階段看，1955-1974年日本東京區(qū)部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價(jià)上漲40.6倍、年均21.7%，其他城市上漲29.6倍、年均19.7%，同期名義GDP上漲15倍、年均15.7%。1975-1991年六個核心城市地價(jià)上漲4.5倍、年均11.2%，其他城市上漲1.7倍、年均6.4%，同期名義GDP上漲2.2倍、年均7.5%。

　　1975年日本房價(jià)調(diào)整后還能繼續(xù)上漲，主要在于經(jīng)濟(jì)增長和主力購房人群支撐，但因后期上漲過快、出生人口大幅下滑、1990年代主力置業(yè)人群見頂以及日本政府錯誤應(yīng)對等，導(dǎo)致1990年代初房地產(chǎn)泡沫破滅。之后日本地價(jià)持續(xù)調(diào)整至2005年，2017年日本地價(jià)僅是峰值的47.1%。六個核心城市地價(jià)從1992年一直下跌到2005年，在經(jīng)歷了2006-2008年的短期上漲之后，因全球金融危機(jī)于2009-2012年再次下跌，2013年開始回升至今，2017年地價(jià)僅相當(dāng)于1991年峰值的35.3%；因人口流出，日本非核心城市地價(jià)從1992年一直下跌至今，2017年地價(jià)相當(dāng)于1991年峰值的47.5%。

　　東京圈地價(jià)走勢與日本整體基本一致，但峰值在1990年、較日本整體早1年，1976-1990年上漲3.4倍、年均11.1%；之后持續(xù)下跌至2005年，2014年已領(lǐng)先于全國止跌回升。東京圈、大阪圈房價(jià)在1990年見頂，名古屋圈和地方地價(jià)分別在1991、1992年見頂。1976年至房價(jià)峰值期間，東京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地價(jià)分別上漲3.4、3.9、2.0、0.9倍，分別年均增長11.1%、12.0%、7.7%、4.0%；特別是在房價(jià)泡沫破滅前，1987-1988年東京圈地價(jià)暴漲0.95倍，1988-1990年大阪圈地價(jià)暴漲1.6倍。而在1976-1991年，日本名義GDP上漲1.8倍、年均增長7.2%，M2上漲2.7倍、年均增長9.0%。

　　1990年代初房地產(chǎn)泡沫破滅后，東京圈地價(jià)大幅下跌至2005年，2006-2008年開始回升，但受全球金融危機(jī)影響于2009年開始再次調(diào)整，2014年開始再次回升。至2016年，東京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地價(jià)僅分別是峰值的39.7%、27.8%、58.0%、58.6%，而該時(shí)期日本名義GDP、M2分別增長14.7%、87.5%。大阪圈地價(jià)之所以調(diào)整幅度最為慘烈，是因?yàn)槠湓谂菽茰缜吧蠞q幅度最大、但又缺乏人口支撐。

　　東京都區(qū)部地價(jià)在1988年見頂，見頂前五年上漲2倍，同時(shí)調(diào)整早、止跌快，2006-2016年累計(jì)上漲11.7%、為東京圈內(nèi)部最高。東京都及東京都區(qū)地價(jià)在1988年見頂，較東京圈早2年、較日本整體早3年。在見頂?shù)那拔迥辏瑬|京都區(qū)部房價(jià)上漲2倍，高于東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。見頂后，東京都及東京都區(qū)部房價(jià)持續(xù)下跌至2005年，之后2009-2013年下跌，2014年開始回升。2006-2016年，東京都、東京都區(qū)部房價(jià)分別累計(jì)上漲5.6%、11.7%，東京都非區(qū)部房價(jià)基本持平，東京圈房價(jià)累計(jì)下跌4.1%。2016年，東京都、區(qū)部、非都區(qū)房價(jià)分別相當(dāng)于其峰值的39.8%、40.9%、38.3%，與東京圈的39.7%非常接近。

　　3 結(jié)論：大都市圈房產(chǎn)跑贏印鈔機(jī)，構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國新住房制度

　　1）從全球視角看，一國房地產(chǎn)市場取決于：經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中，前兩項(xiàng)是基本面因素；貨幣超發(fā)會導(dǎo)致國內(nèi)本幣房價(jià)大漲但不一定美元房價(jià)大漲，即在全球視角下不一定具備投資價(jià)值；住房制度是一國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向。

　　2）房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享經(jīng)濟(jì)增長紅利，并且多數(shù)國家的大都市圈房產(chǎn)是能夠跑贏印鈔機(jī)的少數(shù)資產(chǎn)之一。1970-2017年21個經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)增幅均不同程度超過各自CPI漲幅，中國香港、英國、新西蘭在扣除CPI后實(shí)際房價(jià)年均增長仍能達(dá)3%以上，而日本、德國扣除CPI后實(shí)際房價(jià)增長接近于0。此外，從美國百年房價(jià)史看，1890-2017年美國房價(jià)年均增長3.21%，也高于2.64%的CPI年均增速。與本幣名義GDP增長相比，1970-2017年21個經(jīng)濟(jì)體中只有新西蘭、英國兩個經(jīng)濟(jì)體房價(jià)跑贏，這意味著多數(shù)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)只能部分分享經(jīng)濟(jì)增長紅利。

　　長期來看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。比如，1970-2017年英國房價(jià)年均增長8.8%，雖高于8.2%的名義GDP年均增速，但仍然低于11.5%的廣義貨幣年均增速；1960-2017年美國房價(jià)年均增長4.58%，而名義GDP和M2年均增速分別為6.48%、6.87%。從大都市圈角度看，在英國，1995年1月至2018年3月，大倫敦及周邊地區(qū)房價(jià)多上漲4-5倍，明顯高于該時(shí)期英國名義GDP和M2余額增幅的1.6、3.5倍。在美國，1975-2017年，洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)房價(jià)年均增長6.6%，跑贏同期6.4%的M2增速。在日本，1975-1991年六個核心城市地價(jià)年均增長11.2%，其他城市地價(jià)年均增長6.4%，同期M2年均增長約9%。

　　我們在研究報(bào)告《貨幣超發(fā)與資產(chǎn)價(jià)格：中國》研究發(fā)現(xiàn)，過去四十年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長了16倍，從各類資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財(cái)?shù)仁找媛识即蠓茌敚挥猩贁?shù)的一二線地價(jià)房價(jià)、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺印鈔機(jī)。

　　3）從全球資產(chǎn)配置角度看，一些經(jīng)濟(jì)增長潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體、特別是其核心城市房地產(chǎn)具有較大投資潛力。一般而言，新興經(jīng)濟(jì)體貨幣超發(fā)比較嚴(yán)重，房價(jià)漲幅也較大，但從全球資產(chǎn)配置角度看，投資者關(guān)注的是美元房價(jià)漲幅，即剔除了貨幣相對超發(fā)導(dǎo)致的匯率變化，而美元房價(jià)漲幅則主要與美元名義GDP增長相關(guān)，可分解經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、住房制度等因素。一些經(jīng)濟(jì)增長潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體未來有可能出現(xiàn)類似中國房地產(chǎn)市場過去的“黃金時(shí)代”，不過需要注意政治、法律等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4）構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國新住房制度。中國房地產(chǎn)二十年發(fā)展表明，短期調(diào)控?zé)o法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。未來應(yīng)從供給著手，從短期調(diào)控政策過渡到長效機(jī)制建設(shè)、從行政手段過渡到經(jīng)濟(jì)手段、從商品屬性為主過渡到構(gòu)建強(qiáng)調(diào)居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

　　一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾，未來應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。并嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

　　二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

　　三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來供應(yīng)主體將從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，人口凈流出城市尤需警惕盲目跟風(fēng)。

　　四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。目前房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”特點(diǎn)，未來應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦平衡，避免重復(fù)征稅。

　　(本文作者介紹：恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長。曾擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師。)