文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 向遠(yuǎn)之

　　由于一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)度高昂，因此年輕人普遍都面臨比較長(zhǎng)的租房期，在二胎政策全面來(lái)領(lǐng)時(shí)，就有了”房?jī)r(jià)是最好的避孕藥”的說(shuō)法。

　　就以北京而言，也存在很多人在自有住房的情況下，也都會(huì)因?yàn)榉N種原因選擇自己租房，這其中的原因包括子女教育或者個(gè)人生活選擇等等。未來(lái)，租房將成為一個(gè)越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。

　　租賃市場(chǎng)對(duì)于城市發(fā)展十分重要

　　城市也必須要保持一定的流動(dòng)性和活力，也需要多元化的人才形成的創(chuàng)新活力。不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和創(chuàng)新理論，還是實(shí)踐都證明，多元化人才背景形成的創(chuàng)新活力，使得一線城市能夠成為一個(gè)極具吸引力的地方。因此必然是需要大量的年輕人加入城市，也需要一些因?yàn)榉N種原因流入一線城市的成熟人才。

　　租賃住房，在政府完全來(lái)提供公房不現(xiàn)實(shí)的情況下，也需要給予監(jiān)管。因?yàn)槿说幕拘枨螽?dāng)中，吃已經(jīng)基本相對(duì)容易解決，但是住的門檻仍然相對(duì)比較高。而有住宿和睡覺(jué)的地方，是人作為重要的生產(chǎn)要素完成睡眠恢復(fù)體力和精力的重要載體，也是能夠保證人的創(chuàng)新活力的重要條件，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)下階段，激活人的創(chuàng)新活力已經(jīng)成為了一個(gè)十分重要的因素。對(duì)于北京這樣的大城市來(lái)說(shuō)，能夠迅速買房或者工作單位提供住房的仍然是少數(shù)，住房也具有一定的公共產(chǎn)品屬性，是一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，這也是出于人本的考慮。

　　因此，在世界各大一線城市，買房對(duì)于年輕人的難度是越來(lái)越高，而中國(guó)本身就是房屋自有率非常高的國(guó)家之一，這得益于中國(guó)人對(duì)于住房根深蒂固的情結(jié)和中國(guó)家庭的犧牲精神和努力精神。但是從未來(lái)來(lái)說(shuō)，大批人在一線城市租房住是一個(gè)常態(tài)，而不只是年輕人。作為政府而言，保持對(duì)人才的吸引力需要使得租房保持在一個(gè)合理的水平上，從市場(chǎng)邏輯而言，租房?jī)r(jià)格太高，會(huì)使得城市人口流入減少，因此也使得市場(chǎng)萎縮，最終影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　呼喚租房層面的頂層設(shè)計(jì)

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 在發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)中，德國(guó)高度重視發(fā)展租賃市場(chǎng)，擁有歐洲最大的租賃市場(chǎng)，其中90%的家庭在市場(chǎng)上自由租房，受《住房租賃法》保護(hù)，2015年，德國(guó)出臺(tái)了《租金管制法》，為抑制租金過(guò)快增長(zhǎng)，保護(hù)作為弱勢(shì)群體的租客的權(quán)益，規(guī)定新租房屋的租金原則上不得高于“當(dāng)?shù)仄毡榭票茸饨稹钡?0%，同時(shí)，德國(guó)也出臺(tái)了租金管制制度和房租補(bǔ)貼制度，并且建立了獨(dú)具特色的租房合作社金融制度。

　　因此，國(guó)家在政策層面上，要出臺(tái)頂層政策設(shè)計(jì)，2015年住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》以來(lái)，關(guān)于住房租賃的頂層設(shè)計(jì)持續(xù)加快出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)日漸火爆。根據(jù)國(guó)家住建部政策研究中心提供的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億元，廣東省和浙江省城鎮(zhèn)家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的，在北京和上海兩個(gè)直轄市中，分別有37.2%和38.3%的家庭是通過(guò)租賃解決居住需求，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)的規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)25.8%的平均水平。這表明中國(guó)大城市的租賃市場(chǎng)非常龐大。但是，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的頂層法規(guī)和政策，同時(shí)，也需要政策對(duì)于一些新生事物盡早研究，出臺(tái)相對(duì)可行的管理辦法。

　　其次，應(yīng)該對(duì)于房屋金融等金融衍生品加強(qiáng)監(jiān)管，當(dāng)前的租房貸款在風(fēng)險(xiǎn)上是整體可控的，但是也需要對(duì)于一些新生事物，加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理。尤其是當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)滲透到了多個(gè)領(lǐng)域，和很多領(lǐng)域都會(huì)產(chǎn)生交集，目前來(lái)說(shuō)，很多的監(jiān)管機(jī)制還存在一些監(jiān)管空白。比如自如等發(fā)行的租房貸等產(chǎn)品，筆者認(rèn)為這屬于金融衍生品的一種，是資產(chǎn)證券化的體現(xiàn)，在底層資產(chǎn)相對(duì)可控并且涉及面不廣的情況下，是可以支持發(fā)行的。需要住建部、銀監(jiān)會(huì)、網(wǎng)信辦等建立協(xié)調(diào)的機(jī)制。考慮到新生事物會(huì)不斷發(fā)生的情況下，在一些部委的聯(lián)席會(huì)議和協(xié)調(diào)機(jī)制的基礎(chǔ)上，落實(shí)協(xié)同監(jiān)管和監(jiān)管科技， 同時(shí)要將管理權(quán)和處罰權(quán)落實(shí)到具體的部門，形成良好的懲戒機(jī)制和責(zé)任機(jī)制。

　　第三。應(yīng)當(dāng)考慮到民營(yíng)公司進(jìn)入租房領(lǐng)域同時(shí)，也需要有一批政府部委提供的，國(guó)有企業(yè)承建的租房，市場(chǎng)定位和房地產(chǎn)公司的           

　　當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)作為主流，但是也存在一批實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)有企業(yè)，他們?cè)谑袌?chǎng)定位上和民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有明顯差別，筆者認(rèn)為，應(yīng)該在這方面，國(guó)有企業(yè)需要承擔(dān)起一定的責(zé)任，從而形成租房市場(chǎng)的差異化和多元化。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士研究生 中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)青年專家)