文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　18年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準(zhǔn)而改變！此時，再加上棚改貨幣化安置急剎車、房企海外發(fā)債叫停等利空消息，房企通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。

　　三則利空消息讓下半年樓市充滿陰影！

　　一是，6月28日，住建部等七部委決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。涉及嚴(yán)查的30個城市名單如下：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

　　二是，知情人士稱，中國發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債。其實，前兩個月，外匯管理局已經(jīng)明確對房企的海外發(fā)債進行監(jiān)管了。如此，我們可以基本判定，房企海外融資渠道已經(jīng)被卡死了。

　　三是，6月25日，一則關(guān)于“國家開發(fā)銀行（簡稱‘國開行’）將棚戶區(qū)改造（簡稱“棚改”）貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，引發(fā)市場波動。6月27日，地產(chǎn)股持續(xù)領(lǐng)跌。A股中，中南建設(shè)（000961.SZ）自6月25日開始連續(xù)三天領(lǐng)跌，27日一度跌停；新城控股（601155.SH）最高下跌7.04%；港股中，碧桂園（02007.HK）最高下跌8.43%、旭輝控股（00884.HK）最高下跌6.87%、融信中國（03301.HK）最高下跌6.38%

　　那么，在以上三則不利消息之下，下半年樓市怎么走？同策研究院首席分析師張宏偉認為：

　　首先、從資金面角度來看，三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為7月份的降準(zhǔn)而改變！

　　2018年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。

　　由于國內(nèi)外融資渠道均收緊，一二線城市“限價”導(dǎo)致高價地入市成為難題，房企回款也壓力山大，預(yù)計接下來房企資金面將越來越緊張。據(jù)筆者了解已經(jīng)有TOP20某品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經(jīng)暫停拿地了！還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質(zhì)押了公司的全部股權(quán)，現(xiàn)在也面臨比較大的償債壓力。按照這個發(fā)展趨勢，三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為7月份的降準(zhǔn)而改變！

　　其次，住建部等部委嚴(yán)查影響下半年銷售預(yù)期，影響房企回款速度。

　　從本次專項行動的打擊重點來看，包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。從實際影響來看，由于本輪樓市表現(xiàn)較為活躍的主要為中西部、東北的核心城市（東部核心城市交易量已經(jīng)被限），以及大部分三四線城市，而本次整治的重點的30個城市來看，影響比較大的還是中西部、東北的核心城市，因此，由于中西部、東北的核心城市樓市政策的規(guī)范，房企的銷售業(yè)績可能會收到影響影響。由此可見，住建部等部委嚴(yán)查影響下半年銷售預(yù)期，影響房企回款速度，從而影響房企資金面的安全。

　　第三、從棚改貨幣化安置急剎車政策來看，三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷售業(yè)績。

　　從三四線城市樓市人口變化趨勢來看，半數(shù)為人口流出型的，即使有人口流入型的，人口流入的比例也非常小，因此，三四線城市正常的合理樓市需求為既定的，并且市場容量有限，需求也是有限的。

　　過去一年多，由于棚改貨幣化安置比例較高（2017年60%，2018年上半年約80%），加上房企布局下沉至三四線城市，總體上推動三四線城市樓市輪動上漲，某種程度上透支了三四線城市的樓市需求。一旦棚改貨幣化安置急剎車，由于三四線城市人口量有限需求有限，將使三四線城市樓市降溫，從而影響房企銷售業(yè)績。另外，三四線城市二手房市場并不活躍，沒有人接盤，一旦三四線城市樓市開始調(diào)整，其市場狀況要比一二線城市更糟糕。這是必然的趨勢，對于企業(yè)來講必須關(guān)注這件事情。

　　第四、從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準(zhǔn)也救不了這些資金面緊張的房企。預(yù)計2018年三季度，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預(yù)計，2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準(zhǔn)而改變！此時，再加上棚改貨幣化安置急剎車、房企海外發(fā)債叫停等利空消息，房企通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)