文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》堅持問題導向，直指房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題。《意見》的出臺無疑將直接觸及房地產經紀機構的利益，有助于規范房地產經紀服務，切實降低交易當事人負擔，維護其合法權益。在當前房地產市場復蘇舉步維艱的背景下，將給房地產市場帶來怎樣的積極效應？最直接效應或首現于二手房市場。

　　《意見》觸及了房地產經紀領域哪些痛點？

　　長期以來，房產中介的種種操作備受消費者詬病。一是信息作假，“假房源、假價格”盛行。二是暗吃差價，侵害購房人利益。三是“陰陽合同”，幫助交易方規避房屋交易稅費。四是擠占客戶資金。房產中介利用所謂的交易規則，堂而皇之地擠占客戶監管賬戶資金。此外，還有房產中介還存在為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款、提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務等違法違規行為，房屋租賃領域的“長收短付”等非法牟利行為更是屢見不鮮。

　　可以說，“天下苦中介久矣”！因此才有了此前北京、杭州等地推出的房東直售模式。意味著房屋所有人經過實名認證即可自行上傳房源，實現“房東直售”。因此房產“去中介”的聲音充斥網絡之間。但是實踐證明，“房東直售”模式叫好不叫座。因為二手房交易遠遠不止買賣雙方溝通的流程，而且還會牽涉到產權確認、按揭貸款等流程，這些流程都是非常關鍵的，沒有專業的房產中介，很難獲得預期理想的交易結果。在一個社會分工越來越細、運行節奏越來越快的時代，去中介化顯然并不現實。房產中介作為一個媒介房產買賣雙方的服務模式，其存在自有其內在的需求和道理，而且歷經近20年的發展，擁有從業人員已逾200萬的房產中介實際已成為經濟內循環的重要組成部分。

　　去中介顯然也并非管理者所期望的。因此，對于房產中介，關鍵是如何規范，而不是簡單地一去了之！這方面的教訓其實很多，也很深刻。《意見》立足于維護房產交易雙方合法權益，提出了加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費、規范簽訂交易合同、加強個人信息保護、提升管理服務水平、加大違法違規行為整治、加強行業自律管理等十方面要求。其中對行業觸動最深的主要是四條：

　　一是合理確定經紀服務收費。要求房地產經紀服務收費應結合市場供求關系等因素協商確定，合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。實際上，目前房產買賣方與中介之間的雙向選擇是客觀存在的，基本能體現供求關系。收費標準上也基本實行分檔定價（成交額10萬元以下2%，10-100萬元1%，100萬元以上0.5%，具體因大小公司而已）。至于引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，其實際意義并不大，關鍵還在市場供求雙方的市場地位，是買房市場還是賣方市場。從實際操作看，賣方無疑會將中介費轉化為房價的一部分，共同承擔抑或由買家全部承擔，其實是交易習慣使然。在推動房地產經紀機構合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用方面，比較理想的狀況是，構建公開、透明的房產交易信息網，避免中介對房產信息的壟斷。這將真正促進房產買賣方與中介合作的市場選擇，進而推動房產中介定價的合理化、透明化。

　　二是嚴禁操縱經紀服務收費。不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。要求房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。這一條應該切中了房產中介行業的硬傷。 如何打破中介濫用市場支配地位？關鍵是打破其市場支配地位，前提則是信息的共享和透明化，即搭建統一的房產交易信息平臺。應該說，這一平臺各地都已搭建并存在。問題是房產買賣方能否自由地、真實地發布交易信息。實踐中，有的地區在已實施房源掛牌核驗的基礎上增加價格信息的核驗，其中未通過價格核驗的二手房源將無法對外公布。

　　三是加強個人信息保護。要求不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。對個人信息的保護的缺失，幾乎是所有服務行業、平臺面臨的硬傷，也是消費者習以為常的“萬般無奈”。這需要真正強化相關法律制度的完善性和執行的有效性。

　　《意見》出臺是否意在激活二手房市場？

　　其實，《意見》提出的十大要求中，除在中介收費方面提出了“鼓勵按成交價格越高、服務費率越低原則分檔定價”等新要求外，其他要求大多在《房地產經紀管理辦法》及此前頒布的相關文件中有具體明確的規定。如2021年7月住房和城鄉建設部等8部門聯合出臺的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》就涉及房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業等涉房領域，對房產中介經營行為提出了規范要求。因此，《意見》重申房地產經紀領域的相關監管要求，應有其更深的用意，那就是激活二手房市場。這正切合了當前二手房市場出現的低落態勢，也切中了當前房地產市場復蘇的關鍵。

　　一個不容置辯的事實是，我國房地產市場已經逐漸步入了存量房時代。這意味著，無論從供給還是需求出發，二手房市場交易在推動新房市場乃至整個房地產市場復蘇中的支撐作用正日益凸顯。一方面，新的住房供給或來源于存量房的改造、更新，存量的老住宅、危房以及此前高周轉模式下低品質房住，都將創造新的住房供給，但總體仍是做存量的文章；另一方面，從需求端看，隨著人口老齡化程度加深、人口出生率下降，需求總體呈萎縮應該是必然趨勢。未來房地產市場真正的首套、剛需市場占比越來越低，改善型住房需求將成為新房市場需求端的主要支撐。而改善型住房需求的支撐則來自于二手房市場交易的活躍度。從住房購買力看，在住房供給越來越向大面積、高總價結構轉化的趨勢下，新建商品房的購買力顯然更多依賴于存量住宅即二手房價值的釋放。

　　所以，無論從市場信心的修復，還是市場流動性的供給看，推動房地產市場復蘇，激活二手房市場是關鍵。如何激活二手房市場交易，越來越成為各地穩樓市的共識。

　　但當前二手房市場現狀顯然不及預期，不利于整個市場的修復。進入4月份以來，一季度二手房掛牌激增帶來的成交量“虛熱”正逐漸退去，二手房交易由前期量升、價降的踩踏式交易態勢轉為量價齊跌態勢。WIND數據顯示，截至4月30日，全國二手房掛牌量、價指數（周）分別由4月初的53.52%、187.27%降至42.07%、186.41%。各線城市二手房交易量環比均呈銳減態勢，其中一、二線城市尤為明顯。有關資料顯示，4月份二手房成交量環比，北京降幅近4成，上海下跌近3成，廣州下跌14.4%，深圳下跌近2成，杭州4月下跌幅度達29%。

　　面對房地產市場低迷徘徊，二手房市場無疑正成為解開房地產市場死循環、激活樓市流動性的關鍵節點。“二手房不活，房地產難起。”唯有激活二手房流動性，才能釋放對新房的市場需求。因此，把促進二手房市場發展作為穩樓市的立足點自然成為各地政策的選項。

　　圍繞二手房市場，還有多少文章可做？

　　圍繞促進二手房市場發展，除了搭建二手房交易平臺、推動“房東直售”外，迄今推出最直達痛點的便民措施莫過于“帶押過戶”。自然資源部和銀保監會于2023年3月3日聯合印發了《做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，鼓勵各地因地制宜，探索實踐“帶押過戶”的有效實踐模式，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。隨著“房東直售”“帶押過戶”等舉措的推進，我們可以看到，束縛和制約二手房市場的“繩索”正被一根根逐步解開。特別是此次《意見》對中介市場行為的規范，無疑將有助于降低購房者的交易成本。一個健康、有序、活躍的二手房市場可以期待。在存量房市場特征不斷增強的情況下，這將推動我國房地產市場步入新的發展歷程。

　　但無論是“房東直售”“帶押過戶”還是對房產中介收費行為的規范，根本還是從二手房交易的成本和便捷度方面著手（實際上，若從降低交易成本考量，大頭還在交易環節的稅費支出。目前，二手房交易環節涉及營業稅、契稅、個人所得稅、印花稅及登記費等，合計達7.65%—9.65%），減低交易稅費才是“硬道理”）。而交易成本的降低也僅僅是決定二手房交易意愿、促進交易活躍的必要因素，真正能激活二手房交易的應該是消費者的市場預期和政策預期。

　　市場預期來自對整個房地產市場的信心，包括供給端的質量安全性；而政策預期則更為關鍵。如何讓市場的回歸市場，或是推動政策預期回歸的關鍵；而以行政化方式和手段來調控市場供求，恰是引致政策預期紊亂的根源。現實中出現的所謂限漲、限跌令，實際上是明知不可為而為之的短視行為。這些舉措或許短期內能湊效，但其潛在的副作用是顯而易見的。需知，政策預期的修復難度遠甚于市場預期！

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)