意見領(lǐng)袖 | 姜兆華

　　3月30日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。“帶押過戶”由局部省市試水迎來全國推廣的高光時刻。“帶押過戶”全國推廣引發(fā)媒體關(guān)注。“帶押過戶”會否“帶火”二手房交易？  

　　一、“贖樓”與“帶押過戶”

　　傳統(tǒng)二手房交易都是“一手交錢、一手交貨”。但實際上，房產(chǎn)交易前大都在銀行辦理貸款融資且貸款多數(shù)未還清。此種情況下，房產(chǎn)交易必須先解除抵押，而解除抵押就要結(jié)清全部銀行貸款。賣方先歸還銀行貸款，再釋放房產(chǎn)抵押的“倒貸”過程，業(yè)內(nèi)稱之為“贖樓”。

　　“帶押過戶”與“贖樓”流程則恰恰相反。“帶押過戶”是在賣方未結(jié)清貸款情況下，買賣雙方帶著抵押辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，即在原抵押未注銷解除情況下，買賣雙方辦理房屋過戶，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方。銀行通過向買方發(fā)放新貸款，償還賣方存量貸款的交易過程。

　　據(jù)媒體報道，全國已有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”業(yè)務(wù)，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。據(jù)了解，全國各地“帶押過戶”主要有三種交易模式：（一）新舊抵押權(quán)組合；（二）新舊抵押權(quán)分段；（三）抵押權(quán)變更。三種交易模式略有不同，但本質(zhì)上都是通過向買方發(fā)放貸款，償還賣方貸款，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移變更。

　　二、傳統(tǒng)交易與“帶押過戶”差異

　　傳統(tǒng)二手房交易的最大痛點在于“贖樓”，且“過橋”費普遍較高。賣房人需先找第三方墊付資金，一般由二手房中介或高利貸公司墊支還上賣方銀行按揭貸款，并解除房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)才能重新進行交易。買賣雙方需重新辦理不動產(chǎn)抵押登記，銀行發(fā)放貸款。

　　在“帶押過戶”交易模式下，賣房人無需事先償清全部銀行貸款，即可以實現(xiàn)現(xiàn)有房產(chǎn)買賣交易。買房人和銀行簽訂二手房交易貸款合同，貸款資金受托支付給賣房人，賣方人收到房產(chǎn)交易款項結(jié)清其銀行貸款，交易房產(chǎn)“帶押”并過戶至買房人。

　　與傳統(tǒng)二手房交易相比，“帶押過戶”具有以下三大明顯優(yōu)勢：

　　（一）節(jié)省“過橋”費用。“帶押過戶”規(guī)避賣方人向第三方機構(gòu)，如高利貸公司高息借款“贖樓”，按1%“過橋”貸款利率計算，每100萬貸款可節(jié)省贖樓借貸成本1萬元。

　　（二）房產(chǎn)交易時效強。二手房交易省去贖樓環(huán)節(jié)、重復(fù)抵押環(huán)節(jié)，將顯著提升二手房交易時效性。從前期試點運行效果看，“帶押過戶”辦結(jié)僅需兩個工作日，縮短交易時限至少10個工作日。

　　（三）降低交易風(fēng)險。傳統(tǒng)二手房交易存在資金被挪用和房產(chǎn)抵押受限無法過戶風(fēng)險。“帶押過戶”不需要解押，買家即可辦理二手房交易過戶。銀行向買方發(fā)放新貸款直接置換賣方存量貸款，資金交易閉環(huán)運行，降低了業(yè)務(wù)風(fēng)險。

　　毫無疑問，“帶押過戶”是一項便民利企的金融創(chuàng)新實踐，對活躍二手房交易市場將起到積極助推作用。

　　三、“帶押過戶”會否帶火二手房交易

　　“帶押過戶”是一項源于地方的金融創(chuàng)新實踐，其意義不僅僅在于節(jié)省不動產(chǎn)交易成本，加速不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)，更重要的是從源頭斬斷高利貸“過橋”滋生空間，凈化房地產(chǎn)市場。

　　關(guān)于“帶押過戶”全國推廣，自然資源部、中國銀保監(jiān)會兩部門明確表示，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。從上述文件要求，不難看出“帶押過戶”，已引發(fā)全國不動產(chǎn)行業(yè)的頂層制度性變革；二手房交易者、中小微企業(yè)都將在這一制度性變革中受益。

　　全國推廣“帶押過戶”對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是二手房交易市場來說，無疑是一個重大利好。但需要注意的是，“帶押過戶”對加速不動產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，活躍二手房交易的確會起到積極作用，但對二手房價格本身影響有限。“帶押過戶會否帶“火”二手房交易市場，還取決當(dāng)?shù)囟址渴袌龅墓┣箨P(guān)系和活躍程度。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師，資深金融從業(yè)者)