文/新浪財經意見領袖專欄作家 盤和林

　　此次商業性個人住房貸款利率的調整，對于個人實際購房成本產生的影響并不大，不過是國家方面由短期的、行政的、強制性的調控到長期的、經濟的、市場的房地產長效管理機制重要轉變的一個重要象征，對于穩定市場預期，貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位具有重要的意義。

　　8月25日，央行就新發放商業性個人住房貸款利率做出有關事宜公告：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。以8月20日發布的首期新LPR計算，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　筆者認為，這是央行確立房貸利率的長效機制，來確保房地產調控“房住不炒”目標的實現。

　　融創360大數據研究院監測數據顯示：2019年6月全國首套房、二套房貸款平均利率分別為5.42%、5.75%，7月全國首套房、二套房貸款平均利率分別為5.44%、5.76%。總體而言，與我國當前貸款實際利率水平相當，略有下浮。

　　以當前的政策與數據直觀的分析，不論首套房二套房，購房成本都有所下降，是購房的有利時機。但考慮到”加點規則”，實際情況對大多數購房者而言，變化不大。

　　本次公告明確表示，省一級分支機構應按照“因城施策”原則，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。而根據融創大數據研究院數據顯示，7月份，首套房35城只有上海房貸利率低于4.85，其余城市顯著高于4.85%，二套房，只有天津、杭州低于5.45%，其余城市也均高于5.45%。

　　從這點看，調控方面，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定的指向性相當明顯了。不過雖然差別化調控與保持個人房貸利率平穩是近兩年國家貫徹“房住不炒”的兩項主要舉措，但是加入LPR利率調控工具，與之前調控又存在著本質差別。

　　之前房貸利率的形成，是以“市場利率”為參考，而我國市場利率一般參考美國聯邦基金利率、倫敦同業拆借利率與國內銀行間的拆借利率，從本質上說，屬于“自上而下”報價機制，而此次采用的LPR則類似于市場的“自下而上”的報價機制，其更有利有利于房價向市場靠攏，與收入增長保持同步。 

　　與此同時，留給地方責任主體也具有操作空間，通過創造利率定價“自律機制”，相當于下放給地方責任主體更多主動權，通過金融工具，可以更加有效的調整當地的住房市場。

　　值得注意的是，此次公告的另一個重要亮點是，個人住房貸款的利率重定價。公告顯示，借款款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

　　從經濟學的角度講，這有利于降低時機消費選擇的機會成本，保證購房者效用的最大化。而消費者跨期消費選擇機會成本的降低，有利于消費者的消費期的平滑，這對住房市場來說，有助于穩定消費者預期，建立房地產市場長效管理機制。

　　需要指出的是，此次個人住房貸款利率調整只限商業性個人住房貸款利率，公積金暫時不做調整。一方面，表明國家堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，和打擊“炒房”的決心。

　　但是另一方面，需要注意的是，雖然公積金代表了住房剛需的主流人群，但是沒有公積金的住房剛需者在社會上也廣泛存在，而在新的規定下，銀行業金融機構可結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，確定每筆貸款的具體加點數值。而這樣的“自由”下，則需要更多的“監管”以加持，以保證公平。

　　總體而言，此次商業性個人住房貸款利率的調整，對于個人實際購房成本產生的影響并不大，不過是國家方面由短期的、行政的、強制性的調控到長期的、經濟的、市場的房地產長效管理機制重要轉變的一個重要象征，對于穩定市場預期，貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位具有重要的意義。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)