中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。我們對(duì)會(huì)議公報(bào)作如下要點(diǎn)解讀：

　　在形勢(shì)判斷方面，本次會(huì)議在肯定今年以來(lái)“經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展，民生保障扎實(shí)有力，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)取得積極進(jìn)展，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，社會(huì)大局保持穩(wěn)定”的同時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題”，提出“要抓住重點(diǎn)、主動(dòng)作為，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，進(jìn)一步提高政策措施的針對(duì)性、有效性，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。”

　　我們認(rèn)為，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題”，主要是指受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，居民消費(fèi)和民間投資增速偏低，國(guó)內(nèi)有效需求不足，并導(dǎo)致二季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，物價(jià)水平整體偏低；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入下降，地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)階段性困難，防控地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力上升。

　　針對(duì)以上問(wèn)題，本次會(huì)議做出重要政策部署。其中，首次明確提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這是2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整階段以來(lái)，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作做出的最新部署。此前，針對(duì)房地產(chǎn)工作，主要強(qiáng)調(diào)防風(fēng)險(xiǎn)和加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們認(rèn)為，當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的主要障礙是，計(jì)入物價(jià)因素，實(shí)際居民房貸利率仍處于歷史高位附近。在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，房貸利率都是左右樓市的關(guān)鍵。9月24日央行宣布將下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)，這將帶動(dòng)名義居民房貸利率更大幅度下調(diào)，是朝著這一方向邁出的重要一步。后期這方面的政策空間仍然很大，具體措施可包括針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、特別是居民房貸利率實(shí)施定向降息等。另外，本次會(huì)議要求“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率”。前者意味著全國(guó)范圍內(nèi)剩余有限的限購(gòu)政策將進(jìn)一步較大幅度放松，乃至全面退出，后者意味著本次存量房貸利率下調(diào)將很快落地。我們估計(jì)，后期存量房貸利率還將跟進(jìn)新發(fā)放居民房貸利率持續(xù)下調(diào)。這些都對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有重要意義。

　　本次會(huì)議提出，“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。這主要是指受商品房銷(xiāo)售低迷影響，當(dāng)前樓市庫(kù)存處于高位。為此要“嚴(yán)格控增量”，避免樓市庫(kù)存進(jìn)一步壘高，進(jìn)而增加樓市下行壓力。“優(yōu)化存量”，則主要是指要通過(guò)收購(gòu)部分存量商品房用作保障房等方式，消化一部分庫(kù)存，同時(shí)增加保障房供應(yīng)，后者是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心之一。“提高質(zhì)量”主要是指當(dāng)前已基本解決“房子有沒(méi)有問(wèn)題”，但市場(chǎng)對(duì)住房品質(zhì)有了更高要求，因此下一步要重點(diǎn)提高住房質(zhì)量和相關(guān)服務(wù)。這些都有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)。

　　本次會(huì)議提出，要“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。”這主要是指要引導(dǎo)銀行加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸發(fā)放力度，同時(shí)支持部分國(guó)企和地方政府拿出資金，收購(gòu)房企閑置土地。這能有效改善房企資金來(lái)源。事實(shí)上，近期通過(guò)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)一步落地見(jiàn)效，銀行加大對(duì)“白名單”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸投放力度，房企信貸融資來(lái)源已得到一定改善。最新數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到1013億元，同比增長(zhǎng)7.9%，為近8個(gè)月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，與9月24日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)宣布的“截至8月末，今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了房開(kāi)貸下滑的態(tài)勢(shì)”相印證。以上意味著政策面加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端支持力度正在取得切實(shí)成效。這能有效緩解房地產(chǎn)投資下行壓力，推動(dòng)保交樓工作，同時(shí)也能緩解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　總之，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整是當(dāng)前內(nèi)需不足、物價(jià)偏低、經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的根源。本次會(huì)議將解決房地產(chǎn)問(wèn)題放在了空前重要的位置上，并對(duì)大幅強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端支持政策做了具體部署，將有效提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　其它政策方面，本次會(huì)議提出“要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層‘三保’工作。要發(fā)行使用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債和地方政府專(zhuān)項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用”。這意味著繼9月24日貨幣政策全面發(fā)力后，接下來(lái)財(cái)政增量政策也將出臺(tái)，估計(jì)會(huì)包括加發(fā)國(guó)債、再發(fā)行一定規(guī)模地方政府特殊再融資債券等措施。我們判斷，著眼于進(jìn)一步擴(kuò)投資、促消費(fèi)，接下來(lái)超長(zhǎng)期特別國(guó)債用于推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新的額度還有上調(diào)空間。這是“用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債”的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。

　　貨幣政策方面，本次會(huì)議提出“要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息”，主要是指9月24日貨幣政策發(fā)力的內(nèi)容。其中，會(huì)議首次提出“有力度的降息”，這一方面是指本輪降息幅度達(dá)到20個(gè)基點(diǎn)，是2021年以來(lái)最大幅度的政策性降息；另一方面或也意味著后期還有降息空間。

　　最后，本次政治局會(huì)議在9月26日召開(kāi)，與歷年慣例有所不同，顯示在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，穩(wěn)增長(zhǎng)工作受到高度重視；而會(huì)議做出的重要部署、特別是對(duì)房地產(chǎn)工作做出的安排超出普遍預(yù)期，將起到統(tǒng)一思想、引導(dǎo)預(yù)期、提振信心的重要作用。這一方面將確保今年“5.0%左右”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)會(huì)順利完成，同時(shí)也意味著房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來(lái)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　(本文作者介紹：清華大學(xué)公共管理學(xué)博士，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師。)