來源：包郵區(qū)

　　2024年6月27日，大A又一次迎來了國家隊進(jìn)場。他們非常努力地護(hù)盤，把銀行股買出了歷史新高。

　　但滬指卻再創(chuàng)新低，成交量也只有6000多億，相比22年底直接腰斬。

　　包叔的好友獸爺說，救市的時候，拉小盤股其實是最有效的，但國家隊堅決不買小票，就只盯著中字頭的大票買，救的都是自己人。

　　這么一搞，場外資金似乎也不敢進(jìn)來。國家隊下場本來是好事，結(jié)果卻反而加劇了市場的恐慌。

　　從足球到籃球，再到A股，國家隊有一個老毛病：

　　帶自己人。

　　現(xiàn)在，這股風(fēng)吹到了房地產(chǎn)。

　　三個月前，領(lǐng)導(dǎo)在保交房工作會議中提到，在商品房庫存較多的城市，政府可以以需定購，以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

　　不久后，央行出來表態(tài)，將設(shè)立3000億保障性住房再貸款來支持，意味著收儲正式落地了。但央行的表態(tài)里有一個要求：

對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

　　但一視同仁，看上去有點難。

　　1

　　2024年7月11日，武漢安家保障性住房有限公司（下稱“武漢安家”）成立了，隸屬于武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)。

　　8月10日，武漢安家的第一筆收儲來了，他們買下了兩棟樓，未來會改造成為保障房。

　　兩棟樓分別屬于招商愉樾和空港中心三期。開發(fā)商一個是央企招商蛇口，另一個是武漢本地國企。

　　有意思的是，這個招商愉樾的那幢樓，竟然是個寫字樓。

　　根據(jù)官方的信息，將會對該樓進(jìn)行改造、裝修、配置家具家電，向市場提供334套保障房，平均面積40平。

　　這個寫字樓，是招商蛇口的老大難項目。

　　2019年，招商拿下這個二環(huán)項目地塊，4萬多平的住宅地塊很快就售罄了，剩下4萬多平的商辦消化卻很困難，雖然有創(chuàng)想空間、行政公館和總裁長租公寓這些概念。

　　武漢的商辦項目是什么現(xiàn)狀，包叔簡單看了下。第一太平戴維斯說截至今年二季度末，武漢市甲級寫字樓平均空置率是38.8%；克爾瑞說，武漢商辦物業(yè)狹義庫存現(xiàn)在是2700多萬平米，去化周期：

　　超122個月。

　　交付僅僅一年后，這棟寫字樓就出現(xiàn)在阿里拍賣網(wǎng)上，以1.4億起拍價拍賣了；后來，這棟寫字樓還掛在各地產(chǎn)權(quán)交易所上，均價已經(jīng)跌到了1萬/平。

　　招商已經(jīng)為這個項目作為了重大虧損的準(zhǔn)備，2023年的年報中，招商蛇口已經(jīng)對招商項目集體存貨跌價準(zhǔn)備：

　　7880萬元。

　　包叔問了武漢的朋友，得到的消息是，招商愉樾寫字樓，政府可能是以每平不到6000塊的價格收購的。

　　這個朋友之前曾經(jīng)算過，寫字樓改成保障房的成本其實不小。需要對寫字樓結(jié)構(gòu)進(jìn)行評估，是否需要加固、改造梁柱；對空間重新劃分，拆除不必要的隔墻，以適應(yīng)居住功能；還需要進(jìn)行電梯與樓梯、水電改造、公共區(qū)域裝修等等。

　　這些后期改造，如果要達(dá)到拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)，每平成本可能要再加：

　　30%。

　　他判斷說，寫字樓如果改成公寓，各種成本加起來，似乎有點得不償失。

　　對于招商來說，政府的收購價的確低于成本價，但在現(xiàn)在的情況下，寫字樓部分小虧就是賺了。

　　武漢有人形容這次交易是：

　　變廢為寶。

　　被武漢安家收儲的另一個項目是空港中心三期的2號樓，位于遠(yuǎn)城區(qū)的盤龍城板塊，武漢的睡城。

　　原先，這里有一個宏大的規(guī)劃，包括可以比肩迪拜世界展覽中心等世界會展標(biāo)桿的國際會展中心，大體量住宅，以及商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套。甚至還包括一個足球中心。

　　然而，因為開發(fā)商的資金問題，這些都被暫停了。

　　規(guī)劃沒能落地，板塊內(nèi)的房源也一直滯銷，已經(jīng)有3年沒有純新盤入市了。

　　包叔查了下，空港中心的武漢市昌廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，母公司的大股東是：

　　武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)。

　　而負(fù)責(zé)收儲的武漢安家保障性住房，正是隸屬于武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)。說白了，交易雙方是兄弟單位。

　　兄弟當(dāng)年犯的錯，現(xiàn)在以收儲的名義，彌補了。

　　2

　　類似的事情，在珠海也發(fā)生了。

　　7月底開始，珠海陸續(xù)發(fā)生了這么幾件事。

　　7月31日，華發(fā)股份公告，將子公司華奔公司名下所有的存量房產(chǎn)，以2.66億元的價格，轉(zhuǎn)讓給珠海安居集團(tuán)；

　　幾天之后，華發(fā)集團(tuán)、珠海市安居集團(tuán)與建行坐在一起，簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行向安居集團(tuán)提供200億元的銀行綜合授信支持，支持的業(yè)務(wù)中，包括安居住房業(yè)務(wù)；

　　8月9日，華發(fā)股份又宣布，把120億的存量商品房和車位，賣給華發(fā)集團(tuán)。

　　華發(fā)集團(tuán)是珠海最大的國企，華發(fā)股份是他們的地產(chǎn)平臺。更有意思的，珠海的安居公司：

　　也是華發(fā)集團(tuán)的子公司。

　　事情到這里就很清楚了，華發(fā)集團(tuán)剛從銀行拿到200億授信，轉(zhuǎn)手就買下了自家地產(chǎn)公司賣不出去的房子。

　　這些房子，未來會通過另一家子公司珠海安居的手，變成珠海的保障房。

　　這些房子的收購價格，似乎也是按市場價，不打折。

　　最早的那筆2.66億元的交易，也是珠海安居對兄弟公司華發(fā)股份的支持。這批房子還是二手房，是華發(fā)股份為了快點賣掉自己手里的新房搞“以舊換新”買下來的。

　　從價格上看，珠海安居還讓華發(fā)股份賺了一些。有研究機構(gòu)對這次交易的評論是華發(fā)集團(tuán)既是珠海市場收儲主體，又是華發(fā)股份的大股東：

　　雙重身份兼顧了雙方利益。

　　放在平常，這樣一個完美的交易完全沒有任何可能。但現(xiàn)在，一切進(jìn)行得很順利：

以收儲的名義，以保障房的名義。

　　包叔看了下，珠海年財政收入不到500億的城市，花120億收儲，不知道未來還錢會不會有壓力。

　　3

　　收儲這個詞，是從土地收儲轉(zhuǎn)化來的。

　　1996年開始實行土地儲備以來，中央政府的管理一直趨嚴(yán)。不斷出臺各種法律和文件，防止地方政府收儲的失控，比如不允許地方政府把收儲任務(wù)交給有關(guān)企業(yè)或融資平臺。

　　土地收儲雖然是以增加財政收入為目標(biāo)，但從一開始就強調(diào)：

　　公益性。

　　從領(lǐng)導(dǎo)和央行的安排來看，收儲的本質(zhì)是去庫存，是為了幫助開發(fā)商周轉(zhuǎn)。在民營房企深陷泥潭的當(dāng)下，很多人寄希望于收儲也許能幫他們一把。

　　但現(xiàn)實是，房地產(chǎn)收儲的權(quán)力下放給了地方政府，卻并沒有有力的監(jiān)管，很容易變成地方政府對本地國企的解套、資助。

　　收儲是一筆大投入，天風(fēng)證券算了下，如果要通過“收儲”將住房去化周期壓縮至18個月以內(nèi)，大約需要約：

　　7萬億元。

　　從A股國家隊救市的經(jīng)驗來看，救市還是門技術(shù)活，活兒不好，不僅容易把國家隊套進(jìn)去，還容易站在整個市場的對立面。

　　房地產(chǎn)收儲也一樣。

　　收購庫存房產(chǎn)，其實存在一個根本的商業(yè)邏輯矛盾——那些賣不出去的房子，真的會有人來租嗎？

　　當(dāng)然，政府可以通過降低租金來吸引租客，那會不會影響租房市場？以武漢安居收購兩棟樓的公告里說，這兩棟樓是定位服務(wù)于區(qū)域新青年、新市民、教育、醫(yī)護(hù)和企事業(yè)單位員工：

　　租賃需求旺盛。

　　需求這么旺盛，企業(yè)怎么自己不把這錢賺了？

　　(本文作者介紹：房地產(chǎn)行業(yè)“百曉生”，《神藥推手》《給你一個五星級的代價》等百萬+作者。深度調(diào)查，揭露真相。)