REITs在我國經歷了較長的探索期，2018年，國家發展改革委召開REITs專題座談會，確定以基礎設施項目作為首批REITs試點，兩年后，中國證監會、國家發展改革委于2020年4月聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，試點工作通知的發布，標志著中國REITs市場正式啟航。

　　公募REITs市場分析

　　自2020年4月至2023年4月，公募REITs產品迎來了快速發展期，不僅規則制度不斷完善，產品數量也從首批的9只REITs產品擴充至27只REITs產品，募集資金規模達到909億元，資產類型也進一步擴充。2023年2月8日，京東倉儲物流REITs在上交所發行上市，是國內首只民企倉儲物流公募REITs；3月29日，首批2只新能源REITs在上交所上市。同時，上市的公募REITs產品普遍上漲，截至2023年4月30日，上交所公募REITs上市以來平均漲幅約為11%。

　　REITs是單一資產上市，其核心是通過后續擴募機制，不斷將運營成熟的資產轉入REITs，從而實現資金退出。目前，國內公募REITs的試點范圍主要為基礎設施領域。從已發行的27只公募REITs資產分類屬性來看，主要可以分為產權類REITs（基于資產所有權）和特許經營權類REITs（基于特許經營權）；從資產類型來看，收費公路基礎設施、產業園區基礎設施、港口倉儲物流基礎設施、保障性租賃住房基礎設施、生態環?；A設施和能源基礎設施為近兩年發行的主要資產類型。

　　公募REITs自首批項目發行以來，已得到投資人的高度認可。從已完成網下發售REITs的投資者認購倍數來看，2021年后發行的深圳能源REITs、深圳安居REITs等12只產品的認購倍數均超過了100倍，其中，2022年11月14日發行的華夏華潤有巢租賃住房REITs，認購倍數高達213.14倍。

　　公募REITs的優勢

　　公募REITs可以幫助企業盤活存量資產，提升資金使用效率。在公募REITs的產品結構中，項目公司擁有大量不可流動的存量資產，也承擔著艱巨的基礎設施建設任務。通過發行公募REITs，將有助于企業盤活存量資產，豐富資本市場投融資工具，同時，收回的資金可以用于新的基礎設施項目建設，滾動投資于新項目，推動建立項目“投資-運營-證券化-再投資”的良性循環模式。

　　公募REITs可降負債，優化財務結構。 在公募REITs的產品結構中，產品可以設置為并表型REITs和出表型REITs。

　　對于出表型REITs的原始權益人來說，發行期出售資產股權對應的收益可直接進入合并利潤表，溢價發行的情況下還可提升資產規模，降低合并報表口徑資產負債率。在產品存續期內，輕資產運營會使產品歸母凈利潤數額減少，但可在當期獲取資產溢價收益，同時，輕資產化運營通常會提振公司ROE。

　　對于并表型REITs的原始權益人來說，發行期并表持有資產對原始權益人合并口徑資產口徑無明顯影響；向外出售的份額一般計入少數股東權益，從而降低合并報表口徑資產負債率。存續期內，通過資產并表繼續持有核心優質資產，引入少數股東權益從而增大權益規模，也通常對提高ROE存在一定的正向作用。

　　公募REITs未來展望

　　2022年12月，證監會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，將進一步擴大REITs試點范圍，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

　　商業地產與REITs有天然適配性，發展前景廣闊。一方面，成熟的商業地產項目可以產生持續穩定的租金收入，商業地產的市場化屬性賦予其更大的租金溢價空間，有利于保障REITs分紅收益。另一方面，優質商業地產依靠區位優勢、專業運營管理和品牌效應，資產保值較可觀，有助于支撐REITs二級市場價格。

　　本次研究將REITs試點范圍擴大到商業不動產等領域，是對此前2020年8月國家發展改革委辦公廳印發的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》第六條內容的一次重要嘗試性突破，也是股權融資“第三支箭”政策思路的延續。2022年以來，房地產方面政策松綁力度持續加大，信貸、債券、股權“三支箭”政策齊發，若本次研究的市場空間打開，有望實質性緩解持有大量商業地產的房地產企業所面臨的資金壓力，未來通過核心城市的優質商業地產項目進行上市，或將有效增強房地產企業的資金回籠，增加現金流入。

　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創的評級方法和評級技術，科研成果豐富。)