文/意見領袖 看懂經濟

　　以下內容來自2月22日朱曉紅老師在看懂小程序一小時會議中分享的內容：

　　要點

　　四大行下調房貸利率傳出什么樣的信息？抑或說有什么深意？

　　一、局部的樓市“時冷時熱”與政策的“時松時緊”是對應的，他是樓市調控的基本規(guī)律，體現的是樓市的時空性，調控的針對性與適用性。

　　二、金融與樓市是血脈相連，龍云相依，共生死，同安危的關系，金融安危關乎樓市安危。如果說房地產行業(yè)是中國經濟的支柱，金融就是房地產的支柱。

　　三、調控要在適合性上下功夫，松緊相濟，適合為美，有多大腳穿多鞋。

　　四、房地產行業(yè)不是孤立的存在，產業(yè)上有眾多的上下游產業(yè)，社會上關乎民權民生。所以，一切究其一點不及其余的激進的做法，都會適得其反。

　　五、房地產未來發(fā)展趨勢？

　　中國房地產支柱地位未變，當下不存在要不要發(fā)展的問題，而是瘦身與健身的問題。大規(guī)模，超速度將為縮規(guī)模，降速度，瘦身健體有質量所取代。

　　以下為朱老師在會議上分享的內容：

　　大家下午好。我是今天下午的主講嘉賓朱曉紅。

　　廣州四大行房貸的利率下降，引起了全社會的關注，尤其大家關心的是利率下調和房地產有什么關聯，對我們房地產行業(yè)有什么影響？今天就這個問題我來講幾點個人意見。

　　其實這次廣州的房貸利率下降的幅度并不大，但是按照一個消費者30年期的貸款的節(jié)省的錢數來講，也是意義蠻大的，下降利率，主要是有利于購房者的購房，促進住房消費。所以，這個政策釋放的幾個信號，第一個就是說明國家對房地產行業(yè)，對房地產市場的采取了較為寬松的政策，首先，是從金融政策方面進行寬松，對房地產行業(yè)來講，對購房者來說，是一種利好。

　　這次從廣州開始調整，體現了我們房地產調控政策是因城施策，因地施策的這么一個特征，會不會在其他地方也采取同樣的政策呢？我們還需觀望，如果有需要，我想應該會，但不會是大水漫灌。有必要的話，也可能會在其他的一些城市進行推廣，我們注意到有些城市已經在開始效仿。

　　關于房貸利率的下調的問題，從資料上面都可以看出很多，各地的利率下調，包括首付下降這種政策，都在傳遞一個信息，就是房地產正在開始走較為寬松寬泛的路線。但它不會是大水漫灌，還是要強調它的針對性實用性的特點。所以我們不要期望這種利率下調會帶來令人驚喜的，讓人歡欣鼓舞的局面，產生一種巨大的效應。

　　這種利率下調的時長會多少，還有待觀察，不一定是全面的長期的持續(xù)的金融政策。我們要利用好這個窗口期，迅速的調整自己的購房計劃。房貸利率下調會對房地產行業(yè)會產生什么樣的影響，對樓市的寒冷期的由寒轉暖會起到一定的作用，但是不要期望太大，因為樓市將出現總量下滑的這種局面，這種局面是趨勢性的，不可能改變，不會出現逐年穩(wěn)定增長，而且增長幅度較大的情況。

　　在我看來，房地產后來的發(fā)展的趨勢是這樣的，總量一定會浮動會減少，發(fā)展的速度會相對放慢，但是總的需求依然存在，不光是因為城市化的原因，因為新的家庭的結構不同，也會導致住房的需求的增加，但是量的增加不是像以前那樣的大幅度的連續(xù)的增加，它有一定的規(guī)律。

　　我們今天的討論，我想表達這三個觀點，第一，銀行的下調房貸利率，它不是全面的，不是涉及所有城市，不是大水漫灌；第二，他對房地產是影響是積極的，有一定意義的，但是不能夠真正的解決問題，還是要靠市場機制來調節(jié)，對于房地產行業(yè)來講，主要還是要靠品質立業(yè)，體現責任房企的正能量，產品定位市場其他資源的匹配的合理性。政策歸政策，市場歸市場，產品歸產品，我們房企該做好自己的事情，要在政策導行下，走一條適合自己的市場路線，要在市場上發(fā)現自己的發(fā)展的路徑，把產品市場的關鍵點找到才行。現在有些房企已經在開始尋找著新的增長點，新的發(fā)展點。

　　總的趨勢來講，2022年房地產市場不會大起大落，一定會在黨中央經濟會議的精神和我們一直以來強調的三穩(wěn)方針，要穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期。怎么穩(wěn)預期？就是我們要看清楚未來的形勢，不會是大起大落，也不會是所謂的潮起潮落，不會是今天變天，明天變天，不會是這樣的，我們的政策總的方向還是趨穩(wěn)的。無論是從市場也好，政策也好，都會是一個小變動，小波動，不會大變化，這一點我們必須堅信不移。更不能相信，受各種輿情的影響，認為房地產市場會變天，政策會變天了。近幾年我們的政策基本面是一直沒有變，一直是穩(wěn)定的，這一點我們必須堅信不疑，只有在在有一定的信心的基礎上，我們才能夠看清市場的方向，未來發(fā)展的方向，我們才能夠做好自己。

　　房地產行業(yè)是與金融行業(yè)之間的關系，我曾經說過是云龍相依的關系，他們彼此是云龍相依，唇齒相依這種關系。房地產政策和金融政策調整的好壞，決定我們樓市發(fā)展的好壞，因為房地產畢竟是高投資的這樣一個行業(yè)，所以受金融政策的影響。我們國家的房地產市場是政策與市場主導的雙引擎市場。在這樣一個背景之下，我們既要把政策理解透，又要把市場看清楚，要找他們相吻合的地方。政策、市場這是個雙向的引擎，那么我們的航船駛向何方？還要看我們各地的政策，因為我們房地產政策，它有地域性特征，地域性特征就是以城市為主體的。所以全國的房地產政策它不一定是大一統(tǒng)的，而是具有個性化的特征。

　　因此，我們要對當地的政策也要有深入的了解。我們只有要把握房地產市場的地域性的特征，和我們的市場的實際情況，針對性和吻合性上面，有哪些呢？不要用固化的思想，認為，哪個地方房價一定會漲，哪個地方的房價一定會跌，不一定，他還有他的時間的概念，它是一個時空的概念，所以有時間的概念，又有空間的概念，所以我們研究和關注房地產，一定要關注這兩點，既要關注時間概念，又要關注空間的概念。

　　我們不要把一地一時的房地產動態(tài)看作是整個房地產形勢和趨勢，不能夠以點帶面，以偏概全。廣州的房地產市場有它個性化特點，不代表全國的房地產。我們一直在講市場的分化，實際是各個城市市場要素的異化。城市等級的分化只是粗獷的分化，同一城市區(qū)域性的分化也是值得關注，比如北京的朝陽與延慶的分化就很明顯。不同的地區(qū)，不同的城市，不同的時間點，它是不一樣的。所以我們不主張用異時的異地的樓市動態(tài)，把它看成是全國的全過程的市場趨勢，這一點要特別的注意！

　　當下，一線城市早就進入到了二手房時代，但是在很多三四線城市還沒有進入二手房時代，還仍然是新房市場占主導地位，這些就是它的不同點。

　　怎么看中國房地產行業(yè)？萬科的郁亮董事長說過，我們已經進入到黑鐵時代，但是在黑鐵時代也會產生黃金價值的房企。萬科就是這樣的樣板，它的每一次突破騰飛都是唱悲的背景下實現的。所以我們不能以一個企業(yè)或者是企業(yè)的領導人觀點來判斷我們整個形勢，來判斷我們企業(yè)自身的發(fā)展，各有各的特點，各有各的優(yōu)勢，所謂的不太好的時代，不太景氣的時代，也會有好的企業(yè)逆勢上揚，我們希望更多的企業(yè)能夠抓住機會，逆勢上揚。說不定當別人認為不好的時候，正是有機可乘的時候，這點我們一定要注意到。

　　以上就是我關于這個話題的一些看法，謝謝！

　　(本文作者介紹：讓連接發(fā)生，提供金融知識服務)