文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　無論從現實情況，還是從未來后果，房企的高負債策略都將無法延續，它的確能夠幫助房企“變更大”，但是必將成為房企“活下去”的致命阻礙。

　　根據南都記者披露，多家房地產龍頭企業拿地速度均放緩。融創中國新增土地儲備2920萬平方米也低于去年同期3023萬平方米，中海地產上半年也僅僅完成了全年土地預算的三成。多家龍頭企業拿地速度放緩，有一部分原因是各自的負債率已經處于較高的水平。

　　此外，通過分析各家主要房企的年報發現，根據2017的房企排名，前十名的房企平均凈負債率達到了90.3%，前10名到30名凈負債率則達到了131.67%的高位，而前30名到200名負債率均在100%以上，50名到100名的凈負債率甚至高于140%。

　　具體到個別房企，負債也是達到歷史高位。據數據顯示，2018年上半年保利地產貨幣資金與受限制使用資金共有975億元，短期債務為331億元，長期債務為2214億元，萬科集團的總負債高達11393.67億元，碧桂園的負債達到12605.96億元。反觀各企業的利潤，雖然保利地產上半年的ROE（凈資產受益率）為5.88%，但碧桂園的凈利潤為129.4億，萬科次之為91.2億。

　　從以上數據中我們可以看到即使是在政策逆風的時期，我國房地產的運營模式依舊是：高杠桿+高收益。的確，在前幾年樓市最紅火的時候，加杠桿的房企都贏了。

　　這是因為當時整個宏觀經濟形勢上升勢頭迅猛，同時沒有嚴厲的房地產調控政策羈絆，樓市成為了各大金融機構的香餑餑，通過銀行貸款等多種或直接或間接的融資方式，房企積攢了大量的資金，大肆拿地，并且借由高周轉的方式，迅速將資金回籠，不僅擴大了商業版圖，搶占了市場有利地位，一個個也賺得盆滿缽滿。

　　然而，如今高房價幾成過街之鼠，從最高決策層到地方政府，都祭出限購限貸限售等狠招，甚至幾乎不惜將房地產市場快速“冰凍”，投機性購房以及部分剛性需求都被遏制。與此同時，普通居民（購房者）、銀行也基本上都因為房地產背負了較高的負債或杠桿率，防范系統性風險的壓力落在了每一個經濟主體的身上。在此時，房企的高負債策略終于要玩不轉了。

　　從現實角度來說，負債策略已經無法延續。因為受到整體宏觀經濟形勢下行壓力較大的影響，銀行不良貸款率有上升的壓力，銀行出于財務安全和經營需要，都縮小了對于房企的貸款額度。樓市價格的不穩定，宏觀政策對于房價的管控，也讓銀行給房企貸款變得增加審慎，部分銀行只對前30強放款，絕大多數中小房企都繼續在獲得銀行貸款額度。而且，很多地方政府也明確要求房企必須用自有資金拿地，這就導致房企原有“空手套白狼”夢想落空，無法再在拿地之前進行前端融資。因此，現實角度已經顯示出房企的高負債策略已經難以延續。

　　同樣，從未來角度以及房企自身來看，房企為了讓自己生存下來，也無法再借用高負債生存下去了。房企原來較高的負債并沒有得到重視，是因為其公司的現金流能夠保證還款能力，項目都可以獲利，而如今，現實早已不那么美好。

　　根據有關數據顯示，10月份全國300個城市住宅用地平均溢價率已經達到了5%，一二線城市平均溢價率則達到了12.37，也就是說，在房價保持穩定甚至下跌的同時，地價卻一直在上漲。這就導致房企的成本顯著上升，利潤空間被壓縮，再加上原有投機性需求有所減小，住房的整體需求下降，再加上國家對于高周轉的監管因碧桂園事件變得較為嚴格，資金回籠速度減慢，使得原有的高負債轉變成了企業難以擺脫的累贅。

　　當前我國的房地產市場，房企策略已經從原有“變更大”的策略被迫演變為“活下去”。當初借用高負債、高杠桿，瘋狂攻城略地，擴大商業版圖的方式讓他們都背上了重資產的沉重壓力。萬科集團的總負債高達11393.67億元，碧桂園的負債達到12605.96億元，我們可以想象，其資金成本每年是多少，一旦銷售等慢下來，原先的“高負債”意味著“高利潤”，就會變成“高負債”意味著“高風險”。

　　正如當初帶領諾基亞登上神壇的塞班一樣，也正是其讓諾基亞安于現狀，不思創新，在巔峰時期迅速被市場淘汰，當前的高負債對于房企來說同樣如此，建立了赫赫戰功但是并不意味著還適合如今的形勢，巨額的資金成本，項目盈利能力低迷等都在昭示一個事實，房企若依然躺在高負債的功勞簿上，終會死在自己手上。

　　最后，竊以為，無論從現實情況，還是從未來后果，房企的高負債策略都將無法延續，它的確能夠幫助房企“變更大”，但是必將成為房企“活下去”的致命阻礙。所以，成也杠桿敗也杠桿，房企必須從自身做起，刮骨療毒，逐漸擺脫重資產高負債的壓力，降低企業杠桿，放棄用加杠桿，來促進住房銷售的類似飲鴆止渴的方法，減少開發商囤地、囤房，合理處理土地存量，讓自己在這場房地產寒冬中生存下去。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)