記者 陶冶

　　如今，房市火熱已經成為除美國外的全球性現象，其中又以亞洲最為旺盛。7月份，華爾街投行巨頭中最熱衷于房地產投資的摩根士丹利以10億美元天價簽約購買韓國大宇公司的首爾總部大樓，創下韓國房地產史上的最高紀錄，也成為全球投資者搶灘亞洲地產的又一樁標志性交易。

　　由于寫字樓地價飚升，韓國首都首爾繼香港和新加坡之后成為海外地產投資者的新寵，搶灘亞洲地產的競爭也日趨激烈。就在不久以前，順應亞洲及新興市場房地產需求激增的趨勢，摩根士丹利成立了總規模達80億美元的房地產基金，主要投資目的地包括日本、中國和印度，收購目標包括辦公大樓、旅館和住宅等。前面提到的10億美元購買大宇首爾總部大樓還不是該基金在亞洲房地產業投資的最大手筆。4月份，該基金以24億美元購買了日本13家高級賓館，成為日本有史以來最大的海外房地產買家。

　　摩根士丹利只是諸多海外投資者的一個代表。數據顯示，在亞太地區，2006年來自海外投資者的商用地產投資達到了940億美元，同比上揚42%。據首爾一位

房地產經紀人介紹，韓國商用建筑的價格在最近3到6個月中出現了猛漲之勢，市場買家和賣家的比例已經達到了十比一。而就在十年以前，首爾的房地產業還是海外地產投資者避之唯恐不及的地方。雖然1997年亞洲金融危機后的解除管制開放了韓國的房地產市場，但是人們仍然很難想象有人會花10億美元在這里買一棟寫字樓，而且還是一棟有著30年歲月痕跡的老建筑。

　　外國房地產投資者為什么蜂擁首爾？原因很簡單。據房地產研究機構預計，未來幾年內亞洲高級寫字樓的需求增長將繼續超過供應。其中東京和首爾是最缺乏這種高級寫字樓的兩個亞洲城市。今年第二季度，首爾A級寫字樓的空置率僅為1.3%，而五年前這個數字是6.3%。即使是嗅覺不太靈敏的投行經理，也已經感受到韓國寫字樓租賃市場的火爆氣氛。

　　這種需求增長的最主要動力來自金融部門的擴張。過去兩到三年間，包括美林、摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟在內的全球知名投行在韓國的辦公面積均增加了1倍。隨著韓國富裕階層的擴大，人們對金融服務的需求也在增加并日趨嚴苛。美林公司6月份發布的報告顯示，2006年去除住房和大宗消費品之外凈資產達到100萬美元以上的韓國人已經有98925人，同比上揚了14.1%。與此同時，伴隨韓國老齡人口的快速增加，大量的養老金也可能會被用作投資。不難想象，隨著越來越多的養老基金和富裕個人在股市和債市以外尋求更好回報，資產管理和投行業務將發揮更大作用。據一位美國基金經理透露，6月份該基金從韓國人手中募集到的資金從8個月以前的42億美元增加到了60億美元，并有可能在未來3到5年的時間里增至100億美元。為了滿足富裕階層的金融需要，并搶奪養老金市場這塊蛋糕，無論是海外還是韓國本土的基金、

理財公司及資產管理公司都在紛紛擴大在韓辦公場所。同樣急于擴大辦公場所并改善辦公條件的是韓國的服務業。目前，服務業只占到韓國GDP的一半左右，但在個人財富快速增加的背景下，服務業極有可能成為未來韓國經濟增長的排頭兵，這也將進一步促進

商業地產需求的上揚。

　　導致寫字樓需求上升的另一個原因來自于對人才的爭奪。如今，韓國本土公司正在與跨國企業展開人才大戰，作為籠絡人才的一個很重要的因素，提升企業辦公環境的標準已經被越來越多的韓國公司意識到。所有這些都將促成首爾商用地產租金的進一步上揚。有分析人士預計，未來三年內，首爾中心地區的平均租金將以每年6%的速度攀升，約為過去一年增長率的兩倍。

　　顯然，韓國本土的銷售商和地產商們對于這一趨勢已經了然于胸，更多的海外投資者也在迫不及待地蜂擁而至。目前，首爾的核心商業區尚沒有太多在建項目，但在遠郊地帶，一棟棟摩天大樓正在緊鑼密鼓地修建當中。