特約評論員　陳永杰　

　　在人們紛紛關注美國房價下跌的同時，英國的房價一直處于漲勢。據報道，英國全國住房聯盟最近的報告顯示，目前英國價值100萬英鎊以上住宅的價格上漲幅度已經接近30%，漲幅為近30年來最高。該報告稱英國平均住宅價格在未來5年內還將繼續上漲大約40%。

　　英國的房地產市場從上世紀90年代中開始復蘇，伴隨著英國經濟的平穩增長和國際投資者的青睞有加，英國的房價在過去十一年間只漲不跌。英國的上一次地產泡沫在1980年代開始形成，1990年代初，在實質增長了80%后終于爆破。根據英國政府公布的數字，在過去十一年間，英國的房價平均漲了240%，實質增長超過155%。這不得不使英國政府擔心這一輪的地產泡沫。

　　近期公布的一些研究報告為這一憂慮提供了一些佐證。評級機構惠譽國際(Fitch Ratings)7月28日公布的研究指出，從長期增長趨勢的指標看，英國的

房價相對于租金水平而言已經明顯過高，新西蘭、丹麥和英國是三個最可能受房價驟然下跌影響的經濟體。英國全國住房聯盟在8月5日公布的研究報告也警告，目前英國的房價已經是居民平均收入的11倍。

　　從經濟學的角度，考究房地產價格是否過高主要有兩個指標。一是房價相對于一般居民的收入水平，二是房貸成本在居民可支配收入中的比例。英國房價的上一輪峰位在1989年，當時的平均房價約為居民平均收入的六到七倍，而房貸成本在居民可支配收入中的比例則為60%左右。由于英國人收入水平的穩步上升，現時的房貸成本是居民可支配收入的50%左右，雖然仍低于1989年的水平，但房價為居民平均收入的11倍則顯示這一增長已到了相當危險的水平。

　　英國的房價過高是市場過度炒賣的結果，受沖擊最大的是工薪階層。一個奇特的現象是，當越來越多人需要住房，卻有越來越多人發現自己根本買不起房子。在倫敦，房價是居民平均收入的13倍。倫敦平均房價在五年后將漲至47.8萬英鎊(約為人民幣720萬)，無疑將使這一社會問題雪上加霜。房地產業的虛假繁榮是以出租為目的購房和購買第二套住房現象的急劇增加。此外，倫敦金融業近年的獎金水平大幅上升也加劇了這一泡沫的形成，今年首季度獎金水平較去年同期增長24%，比2003年漲了三倍，不少高級白領都把獎金用于投資房地產。房價上漲導致年輕一代買不起房，無法像上一代般實現擁有自己物業的夢想，因此對工黨政府怨聲載道。

　　兩年前，英國政府預計到2021年，需要房子的新增家庭數目為每年平均19萬戶，但家庭結構的急劇變化使這一預測已不合時宜，最新的數據顯示，今后二十年英國需要房子的新增家庭數目每年平均將達22.3萬戶，政府打算每年興建20萬套公共房屋的計劃將無以滿足需求。為了應付這一社會問題，工黨政府于7月23日公布新的公共房屋建造計劃，把每年建屋數目提至24萬套。英國政府盡管承諾花費巨資興建大量的公共房屋，但卻也遇到不少現實問題，就像中國的

經濟適用房一樣，最首當其沖的便是這些新的

社區配套設施相當不完善。如果不解決這些社區遠離城市中心，缺乏公共交通系統等現實問題，它們將變成新的貧民窟，衍生新的社會問題。

　　房屋政策從來就是社會政策的一個核心環節，與醫療、教育、養老等問題有著同等重要的地位。發達國家的經驗教訓是，在房屋政策上缺乏妥善的規劃和安排，其惡果不但反映在房地產市場的波動成為影響經濟發展的潛在危機之上，還會加劇社會不公，帶來連串的社會問題，不利于社會的和諧發展。