阮真

　　盡管有歷史遺留的空置問題，德國東部地區正重新成為極具投資潛力的地產市場，但該地區仍存在投資風險，包括相對較弱的經濟、服務業發展滯后，鮮有大公司總部設在該地區

　　原東德地區上世紀90年代巨大的地產泡沫，曾被視為德國統一進程中經濟發展的失敗典型。然而十多年后，德國經濟復蘇勢頭強勁，帶動了該地區一度被投資者拋棄的地產市場恢復生機。

　　上世紀90年代，兩德統一之初，德國政府為促進經濟一體化，促進東部地區的發展，對封閉式地產基金予以放行，并推出一系列鼓勵投資者投資東部地區房地產市場的稅收減免政策。截至1994年，由西部地區投資者創立的封閉地產基金，在德國地產市場共投入了約合如今94億歐元的資金，其中80%集中在東部地區。

　　到上世紀90年代中期，盲目投資導致的房產泡沫已十分明顯，最終使東部地區的

房地產市場崩盤。同時，“慷慨”的稅收減免政策也令德國政府蒙受巨額損失。封閉式地產基金稅于2000年被德國政府叫停，東部地區的房地產市場從此被投資者避之不及。

　　萊比錫是除柏林外，德國東部地區最大的城市。該市上世紀90年代也經歷過地產投資的火熱時代和泡沫時代。在過去10年中，當地的出租房和商品房一直大大供過于求。而現在，當地的房地產市場似乎重新活躍起來，租金不斷上漲，市中心的房子甚至出現供不應求的狀況。

　　萊比錫一家房地產公司的主管埃爾克·恩格爾表示，現在當地最走俏的當屬高檔

寫字樓。她帶著客戶在老城區的中心商貿中心地帶參觀了一個一流的辦公場所——一層面積300平方米、設施齊全、原為律師事務所的寫字樓。

　　“這里每平方米的日租金是11.5歐元，這在萊比錫是非常高的價格。”恩格爾說，“如果律師事務所搬出，也能很容易找到新的承租者，因為這里的房屋需求量很大。”盡管這個價格略比德國西部便宜，但已比房市慘淡的那幾年有所起色。1998年最低時，當地的頂級商務寫字樓日租金跌至相當于每平方米10歐元以下。

　　“一般辦公用房的日租金也在漲，已經從每平方米6歐元漲到了8歐元，”另一位地產經紀人表示，“很多公司都計劃將辦公地點遷回市中心。”

　　然而，專家仍對萊比錫地產市場的未來持保留態度，因為目前該市至少仍有74萬平方米的辦公用房空置，空置率達27%，屬德國最高，這些房源大多在非中心區域。

　　德意志銀行的地產經濟分析師賈斯特認為，盡管有歷史遺留的空置問題，萊比錫和整個東部地區正重新成為極具投資潛力的地產市場，但該地區仍存在投資風險，包括相對較弱的經濟、服務業發展滯后，鮮有大公司總部設在該地區。

　　持有這種觀點的還有萊比錫商會的地產專家克里斯蒂安·烏爾里希。萊比錫正在三個廢棄街區的辦公樓和公寓樓基礎上，修建一個大型購物中心。烏爾里希認為這有盲目投資之嫌，他懷疑這么大規模的購物中心能否與當地的購買力相匹配，“萊比錫人并不富裕，我擔心那些

奢侈品并沒有多大市場。”