張喆

　　對于美國那些低收入或信用評級較低的貸款買房者來說，這兩年興起的“可調整利率抵押貸款（Adjustable Rate Mortgages）”不僅讓他們搬進了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率(Teaser Rate)”的貸款者，一旦優惠期到期，房貸的利率就會從1%~2%的超低利率上升到正常市場利率。如果整幢房子都是靠貸款買來的，這些人可能將陷入三難境地——還不起款、賣不成房、融不到資，違約不可避免。

　　“如果抵押貸款會出現問題，很有可能就是這兩年的可調整利率抵押貸款�！� 美國First American Real Estate Solutions的分析師Christopher L. Cagan在最近的研究中稱。

　　當越來越多的貸款優惠期逼近，好光景似乎不再——不僅有人要從大房子里搬出來，也許，美國經濟將迎來一場風雨。

　　可調整利率延續房市繁榮

　　美國的

房地產抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種，前者針對信用記錄良好、償債能力較強的貸款人，后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調整利率貸款。

　　2004年后，隨著

房價持續攀升，利率不斷調高，許多借款人轉而尋求非標準付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力。

　　世界各國央行的低利率政策促使新興市場資金和中東的“石油美元”回流到美國房地產市場，美國房地產市場充斥著國內外廉價資金，抵押貸款提供者為搶占市場份額，紛紛降低評價標準，忽視收入證明，在沒有充分評估借款人償還能力時就提供許多非傳統的可調整利率抵押貸款。

　　First American Real Estate Solutions的數據顯示，2004年~2005年產生的全部可調整利率抵押貸款總金額為1.89萬億美元。中投

證券研究所宏觀經濟分析師李云潔認為，次級抵押貸款和可調整利率貸款的迅猛發展很大程度上使美國住宅市場得以在2004年到2005年延續繁榮。次級抵押貸款危機或許僅僅是一個開端，更大規模的危機很可能隨更多可調整利率貸款的優惠期到來而爆發。

　　“誘惑利率”陷阱

　　并不是全部的可調整利率抵押貸款都面臨困境。根據First American Real Estate Solutions的研究，按照利率水平高低，可調整利率抵押貸款可以分為三種類型，風險程度各異。

　　初始利率為4%~7%的是“傳統”的可調整利率抵押貸款，隨著利率上升，貸款者需要償還的金額會有所上升，但由于利率和市場水平相差無幾，利率重置幅度較小，風險也較小。

　　初始利率在7%以上的貸款，通常會提供給低收入或信用級別較低的貸款者，以防出現違約風險。支付更高的利息意味著貸款者承擔的財務負擔加重，這種貸款中有一部分，而不是全部會面臨重置危機。

　　容易理解的一點是，對貸款者來說，同樣是利率上升1個百分點，從8%~9%的調整僅僅上調了1/8，而從3%~4%卻上調了1/3。

　　最易受影響的是初始利率水平在4%以下的“誘惑利率”，這些貸款屬于近年來的創新品種，可以提供給收入突然增加的人群，比如新近畢業的法學院學生，還有平時收入較低但不時收入突增的人群，比如私人企業主和有年終獎金的專業人士。First American Real Estate Solutions認為，一旦貸款利率最終調整到市場水平，需要償還的金額最少上漲50%，有的上漲1倍甚至更多。

　　3000億美元違約風險

　　根據Christopher L. Cagan的假設，全部“誘惑利率”抵押貸款、10%的中等利率抵押貸款和40%的高利率抵押貸款會受到利率重置的沖擊，對應的貸款規模分別為4305億美元、820億美元和2550億美元，也就是說，1.89萬億美元的可調整利率抵押貸款中有7675億美元可能受到利率重置的沖擊。

　　他還假設，對于以上三種利率水平，分別會有90%、50%和70%的貸款會出現違約，對應的違約金額分別為1976億美元、119億美元和875億美元，這樣算來，將有接近3000億美元的抵押貸款面臨違約風險。

　　“利率重置帶來的風險不會一次性爆發，而會在接下來的5年中蔓延，雖然一些違約事件在2006年就爆發了，但是大多數可調整利率貸款的優惠期會在2007年、2008年甚至更晚些時候結束，所以利率重置的風險要好幾年才能徹底釋放�！� Christopher L. Cagan指出。

　　更重要的是，如果一個貸款者違約，很有可能要花上幾個月甚至一年，提供貸款的機構才能最終回收貸款者的房屋產權并將房屋重新投入市場進行銷售，房屋銷售出去又要花上幾個月甚至更久�！耙虼�，利率重置和違約風險在未來5年中會緩慢傳導至整個經濟中�！� Christopher L. Cagan稱。

　　美國抵押銀行家的數據顯示，2007年一季度次級貸款的違約率刷新了4年紀錄，達13.77%，值得關注的是，次級可調整利率貸款違約率為15.75%，環比上升9.07%，普通可調整利率貸款違約率為3.69%，環比增長8.85%，而次級固定利率貸款的違約率變化并不大。由此中投證券研究所分析認為，可調整利率抵押貸款受到的影響將大于次級抵押貸款危機。

　　據估計，違約帶來的資產損失將接近1100億美元，美國每年的經濟總量是10萬億美元。假設美國國民收入每年增加3000億美元，相當于經濟以接近3%的速度增長，如果每年因為抵押貸款帶來的損失是300億美元，這相當于每年降低經濟增速0.3個百分點。

　　市場前景堪憂

　　目前，美國房地產前景仍不明朗，抵押貸款違約危機一旦爆發，或許會給市場雪上加霜。

　　值得注意的是，長期以來不對市場行為進行過多干涉的美聯儲態度正在發生轉變，美聯儲主席伯南克7月18日在對國會的陳述中強調，將進一步制定新房貸法規，加強消費者保護。中投證券研究所分析，這樣一來，將有更多公司主動或被迫收縮住房抵押貸款，住房市場需求將不可避免地受到影響。

　　除此之外，一向敏感的證券市場也充滿變數。上周四，由于擔心次級抵押貸款危機和房地產市場，美國股市暴跌。同時，抵押貸款證券化產品評級一落千丈，標準普爾、穆迪和惠譽等國際評級機構紛紛下調次級債券的信用評級，波及數百只債券。投資于抵押貸款證券的投行和對沖基金也接連陷入次級債務泥潭，貝爾斯登和麥格理等投行旗下基金先后遭遇“滑鐵盧”。

　　中投證券研究所認為，抵押貸款危機的進一步發展有可能使得金融市場投資者的風險溢價大幅提高，從而將對目前不斷推高美國股市的風險投資和兼并收購活動產生抑制作用，這構成了美國證券市場發展的一大不確定性。