本報理財數據分析員 劉振盛 上海報道

　　據本報統計，在今年1月份，地產信托的發行量達228.55億元。2012年這類產品的發行規模為2169億元，月均僅180.75億元。這意味，自2012年底四部委聯合下發旨在限制基建信托的463號文以來，地產信托的發行量開始重登榜首。

　　高凈值投資者是否應繼續熱捧地產信托產品？農業銀行近期在給它眾多私人銀行客戶的資產配置建議是：謹慎！因為2013年將有1974億元集合地產信托面臨到期兌付壓力。

　　事實上，最近半年多時間，不少地產信托開始陸續暴露出風險。投資者避免本金損失的最佳方法，就是應該提前避開這類“地雷”產品。

　　為此，本報對這些風險案例統計分析發現，它們基本都存在三個特征：一是融資的開發商資質低，實力孱弱；二是項目融資成本普遍高于平均水平；三是實際控制人牽扯大量民間借貸糾紛。

　　開發商資質淪落

　　“一線城市房地產受國家宏觀調控影響較為明顯，地產信托在中長期面臨兌付的壓力，形勢并不明朗樂觀”。這是農行建議私人銀行客戶在中長期要降低對地產信托配置比例的主要理由。

　　具體而言，對于激進型的高凈值投資者，在未來5年的資產配置選擇中，應該將地產信托的資金配置占比降低20%。

　　對于這種高風險與高收益并存的理財產品，投資者如何提前識別風險？本報統計近半年6款出現過風險的地產信托案例后發現，這類“坑爹”的信托產品背后，基本呈現出三個共同特征。

　　首先，作為融資主體，這部分開發商的資質普遍并不高。資質依據注冊資本、從業時間以及房屋開發累計面積等綜合因素評定，分為一級、二級、三級、四級以及暫定資質。

　　本報統計的數據看，曾經遭遇風險的地產信托中，資質最高僅為二級。(見圖1)更有甚者，譬如在中融信托的青島凱悅項目中，青島凱悅置業集團的開發資質原為暫定級，現在則已經淪落為“整改”類。

　　另外中信信托的舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托中，青島舒斯貝爾房地產公司的開發資質也僅是暫定類。從整體上看，即使二級資質，也僅有兩家開發商達到。

　　上海一位地產基金人士提醒，資質越高，開發商的融資能力、抵御風險能力就越強，在以往發行的地產信托交易對手中，一級資質開發商約占35%左右，最穩妥的交易對手應選央企、大型國企控股或者全國排名前100位的開發商，未來投資者可以重點挑選這類地產信托產品。

　　高利貸殺招

　　除了開發商實力弱外，其次是融資成本(即投資者的預期收益率)較高。上述6個案例中，融資成本幾乎都高于當期地產信托的平均融資成本。譬如，在聯邦國際資產收益財產權信托中，支付給投資者的最低檔收益率高達9%，而當期地產信托平均融資成本僅為8.39%。

　　溫州泰宇花苑項目信托也是如此，給投資人的最低檔收益就已經達到10%，當期的平均成本是9.51%。另外，新華信托的上海錄潤置業項目，最高收益率達12%，比平均水平高出27%。

　　某外資行的環球銀行部主管認為，在地產調控持續深入的背景下，高成本融資雖然給投資者帶來高收益，但對于融資方則無疑是“飲鴆止渴”。

　　值得注意的是，上述6個案例是在2009年-2011年初發行，在這期間地產信托的平均成本在8.39%-9.51%左右，并非最近兩三年里最高。本報統計發現，地產信托融資成本的高峰在2012年初。(見圖2)按地產信托平均2年期限計算，這類成本更高的信托產品將在明年上半年陸續到期，到時能否及時兌付值得關注。

　　2012年3月，地產信托平均預期收益率達10.66%。隨后，在貨幣政策放松、資金成本開始下降以及樓市止跌回暖，開發商融資風險的溢價隨之降低。因此地產信托產品收益率開始逐步下跌，并且在2012年12月跌至9.54%的低點。

　　再者，地產項目的實際控制人因高利貸或銀行債務纏身，連累信托項目的正常運轉。在上述6個風險案例中，至少有一半的產品都牽扯民間借貸糾紛。譬如，安信信托的溫州泰宇花苑項目，就因實際控制人陳岳西背負約4.9億元的民間借貸無法償還，最終選擇跑路致使該項目面臨“爛尾樓”命運。

　　另外，新華信托的錄潤置業項目中，最主要的增信手段就是上海高遠置業以及實際控制人鄒蘊玉承擔連帶責任擔保，但2012年下半年以來，鄒蘊玉因卷入借貸糾紛而陷入債務危機，最終牽累錄潤置業項目進展緩慢，甚至被民間借貸人士告上法庭。