轉自：中國經營網

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“冬天來了，春天還會遠嗎？”

2022年是萬科（000002.SZ）成立第38周年。《中國經營報》記者獲悉，萬科董事會主席郁亮在今年年會上做了長達5000字的總結發言，其中提到，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，“我們要以‘特別好’作為標準要求自己，才可以打贏這一仗，贏得下個春天。”

而就在利好政策托底房地產的近兩個月，萬科緊抓融資窗口，在2022年即將結束之際為“下個春天”備足糧草。

自11月以來，萬科向股東大會申請新增不超過500億元的發行直接債務融資工具的授權；向中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱“交易商協會”）報送280億元儲架式注冊發行計劃；獲得六大國有銀行提供的千億元意向授信額度。

此外，萬科第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）也有所行動，其提請萬科股東大會授權董事會在A股或H股發行不超過各自20%的新增股份。

廣發證券研究員分析指出，深鐵集團提請增發新股，體現其對萬科積極把握政策機遇，為堅定轉型及長期健康發展儲備資源的期望。隨著股權、債權融資持續推進，預計萬科后續拿地力度將進一步加大，保障規模穩健增長。

獲外部融資工具支持

進入廣西的第10個年頭，萬科在當地進一步深化銀企合作。

據廣西萬科微信官方賬號，12月12日，廣西萬科與工商銀行廣西分行簽署全面戰略合作協議，明確在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化全方位業務合作。

此前于11月24日，工商銀行總行便與萬科簽署戰略合作協議，也就在當日，工商銀行宣布向萬科等12家全國性房地產企業提供意向融資，總額達6550億元。建設銀行緊隨其后，與包括萬科在內的8家房企簽署合作協議，但未披露具體授信總金額。

此外，郵儲銀行也與萬科等5家房企簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元。其中，根據協議，郵儲銀行將為萬科提供1000億元意向性綜合授信額度，并提供房地產貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應鏈融資及結算等多元化綜合金融服務。

為萬科提供明確金額的授信額度的銀行不只郵儲銀行，11月23日，交通銀行、中國銀行分別與萬科簽署戰略合作協議，據此，萬科獲得這兩家銀行各1000億元的意向授信額度。

根據中指研究院統計，近期有60余家銀行支持超過100家房地產企業，使其獲得信貸融資。截至12月13日，從獲得授信的銀行數量來看，萬科排名第一，有14家銀行為其提供授信；從獲得授信的額度來看，綠城集團（3900.HK）最多，為4000億元，萬科與碧桂園（2007.HK）次之，但也均超過3000億元。從公布的授信用途來看，意向資金將主要用于滿足房企的常規融資需求、多元融資支持、上下游信貸、住房租賃融資等方面。

除了成為獲得銀行授信的頭部房企，萬科也是目前報送儲架式注冊發行計劃規模最大的房企。

11月22日，交易商協會披露，萬科向其表達了280億元儲架式注冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送。在此之前，申報規模最大的房企為龍湖集團（0960.HK），金額為200億元，其在11月15日已完成200億元中期票據注冊。

交易商協會此前表示，會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（即“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

招商證券認為，從體量上看，上述“第二支箭”的馳援規模或明顯大于2018年，足以在半年甚至更長時間內覆蓋部分重點民營房企的到期債券，幫助企業回到“借新還舊”的正常狀態。

謀內生渠道優化現金流

獲得政策支持的同時，萬科自身對債務管理的態度也出現明顯轉向。

12月12日，萬科公告稱，將行使“2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）（品種一）”的債券發行人贖回選擇權。根據公告，該債券簡稱為“21萬科01”，發行規模為19億元，期限為3年期，票面利率為3.38%，在存續期的前2年內固定不變。募集資金扣除發行費用后，用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

值得注意的是，2019年～2021年，萬科綜合融資成本分別為5.41%、6.13%和4.11%；今年前三季度，萬科平均融資成本壓降低至3.73%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。

另一方面，“21萬科01”贖回登記日為2023年1月20日，債券贖回數量為1900萬，即全數贖回19億元，贖回價格為103.38元/張（含當期應計利息且當期利息含稅）。也就是說，在“21萬科01”利率水平已是較低的情況下，萬科仍選擇了提前償債，底氣何在？

就在12月1日，萬科公告稱，深鐵集團以臨時提案的方式，向公司股東大會提請給予董事會發行公司股份的授權，萬科對此尚未制定具體的發行方案。公告顯示，發行方案包括但不限于擬發行的新股類別、定價方式、發行價格等，以及決定是否向現有股東配售。

值得注意的是，萬科過往也曾有配發H股股份的經歷，但均由公司董事會發起，并非深鐵集團。而就在上述議案公布的前幾日，證監會決定恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，同時恢復上市房企和涉房上市公司再融資。借由此契機，深鐵集團這一次主動站到臺前，其是否也將成為萬科后續增發新股的認購對象，拭目以待。

目前，萬科總市值約為2200億元，按上述20%的增發比例計算，若該事項成功落地，公司有望獲得融資約440億元。

而早前，萬科董事會也有所行動，其擬提請股東大會授權發行直接債務融資工具，新增規模不超過500億元。相較以往，萬科此次擬申請授權的債務融資在資金規模、期限上均有擴展。

國泰君安證券研究員分析指出，“自上市以來，萬科已累計發行986億元債券融資（不包括可轉債），此次擬授權的500億元直接債務融資或將大幅優化公司現金流。”

造“新的盈利蓄水池”

事實上，不論是大股東提議增發新股還是公司擴大債務融資規模，這兩個事項均可從中窺見萬科未來的業務發展重點。

在今年舉行的2021年年報業績會上，郁亮表示，“公司的非開發業務總體將開始形成正向貢獻，經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池。”2021年，萬科經營、服務業務整體收入超過400億元。

就在11月16日，郁亮趕赴深圳出席了一場簽約儀式，萬科與深鐵集團、鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，以專業力量助力深圳的城市發展。

上述事項疊加近期深鐵集團提請增發新股，廣發證券分析師認為，深鐵集團同時運營地鐵、開發、商業、物業等業務，已與萬科形成緊密合作。自去年以來，深鐵集團在深圳新增21宗土地，總貨值達1047億元，截至目前，其擁有21個TOD項目開發權，規模約815萬平方米。在其支持下，萬科未來在TOD項目的獲取及對深圳的城市深耕方面具有資源優勢。

此外，萬科近期提請的新增500億元直接債務融資的募資用途包括長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等項目，正是其非開發業務的組合。

近兩年來，萬科從過去的以開發為主向開發、經營、服務并重轉變，至此有了自己的“鐵人三項”。在2021年年報業績會上，郁亮呼吁，“特別希望機構投資者能夠對綜合性不動產業務重新估值。”“財務上看，目前經營、服務類業務的收入和業務規模都沒法和開發業務比較，但未來利潤空間更大。”

今年前三季度，萬科收入3376.7億元，同比增長24.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。其中，物流倉儲業務收入29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅業務收入23.1億元，同比增長11.5%；商業開發與運營板塊收入62.5億元，同比增長10.6%。

截至9月末，公司期末貨幣資金高于短期借款和一年內到期有息負債總和627.5億元，凈負債率、剔除預收款后資產負債率分別為44.2%、68.6%。

今年1月～11月，萬科累計實現合同銷售面積2343.1萬平方米，合同銷售金額3772.2億元。