股東穩則萬科穩

　　撰文 | 劉星志

　　來源 | 盒飯財經

　　隨著萬科背后國資股東站到臺前，“大股東減持”傳言不攻自破，萬科股債雙雙反彈。

　　11月6日下午，面對境外債券價格異動，萬科直接請來了深圳國資委，以及大股東深圳地鐵，與境內外金融機構舉行了一次溝通會。會上深圳國資委一錘定音：萬科具備足夠的安全性，沒有財務風險、管理風險，是深圳國資體系重要成員。“如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。”

　　深圳地鐵董事長辛杰更直言：“萬科不是一個人在戰斗！萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資委。深鐵工具箱將全力支持萬科！”

　　實際上，當6日上午10點左右，萬科官宣國資委領導、深鐵董事長辛杰將出席該次會議后，公司股債價格便快速反彈。當日午后，萬科兩筆境內債上漲近5%，截至收盤，萬科A（000002）收11.97元，上漲6.21%，萬科的“債務危機”疑云瞬間化解。

　　自碧桂園陷入危機以來，為了防止房企“暴雷”預言蔓延到萬科，郁亮不厭其煩、苦口婆心，在公開場合反復唱多房地產市場，力求自證無虞。其言論核心思想就是房地產顯然跌過頭了，萬科顯然也跌過頭了。

　　為了向市場證明自己的信心，郁亮不惜拉上總裁祝九勝，與萬科股價綁在了一起。10月27日，萬科公告稱，未來三年，萬科董事會主席和總裁的獎金，將在年度凈利潤指標之上，新增加年度股價變動作為調節系數，對比指標則是公司A股每日復權收盤價的全年平均值。

　　但郁亮的種種努力并未奏效，直到深圳國資委、深鐵站到了他身后。

王石

　　在地產圈，萬科以職業經理人文化而聞名，但從“君萬之爭”，到“寶萬”之爭都證明，不論是王石還是郁亮掌舵，大股東才是萬科真正的“定海神針”。大股東穩則萬科穩，大股東亂則萬科亂，當下市場寒冬之際，大股東的支持更是至關重要。

　　可以說，在郁亮得到大股東支持的那刻起，這次“危機”的解決就基本沒有了懸念，但萬科也并非就此高枕無憂。

　　今年前三季度，萬科合同銷售金額2806億，同比下滑10.8%，與市場同頻共振。這次市場的發難，與其說是針對萬科，不如說是針對房地產行業。

　　市場低迷之下，萬科難獨善其身，想要徹底擺脫“危機”預言，僅靠自己一家努力，深圳一地支持，或許還遠遠不夠。

　　過去幾十年，萬科一直是中國經營最成功的房企之一，在今年8月以前，幾乎沒有人能想到，萬科會與“暴雷”兩個字聯系在一起。

　　然而經過三年的下行周期后，外界印象中的“優等生”也接連出現問題。今年8月，碧桂園、遠洋集團兩家房企出險，“暴雷”潮的水位驟然提高。

　　前者是中國最大的民營房企，銷售規模一度接近萬億；后者則有兩大國資股東中國人壽、大家保險坐鎮，被視為有“國資背景”的房企。

　　目前絕大多數出險房企的問題都可以歸咎于“高周轉”、“高杠桿”等因素，那么混合所有制房企遠洋的出險則給一眾投資者上了一堂課：國資背景并非“免死金牌”。

　　在遠洋集團債務危機浮出水面后，作為遠洋第一大股東的中國人壽，不僅沒有出資救助遠洋集團，還聯合同為險資的遠洋二股東大家保險一同成立聯合調查組，進駐遠洋集團。

　　自碧桂園、遠洋出險起，郁亮頻頻在公開場合唱多房地產，希望穩定市場情緒。

　　8月31日，萬科年中業績會上，郁亮表示，市場的低迷持續已經影響到了市場情緒，出現了“超跌”的“過度反應”。

　　10月20日，郁亮在一場媒體溝通會上稱，“政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望一個政策就能徹底扭轉局面。”

　　雖然郁亮堅持認為房地產市場接近觸底，但在同行的拉胯表現以及三季度大盤的低迷之下，市場傾向于給萬科和房市投“不信任票”。

　　10月17日，惠譽將萬科的未償高級票據評級從“BBB+”下調至“BBB”，萬科企業的發行人違約評級的展望為穩定。

　　在評級機構下場后，二級市場也“用腳投票”，萬科兩筆境外債價格開始暴跌。

　　評級下調、債券暴跌后，10月31日，萬科A在深交所互動易平臺回應，稱并非公司基本面問題，主要是“市場情緒波動”和“境外市場出現有關公司的不實猜測”所致。

　　萬科回應后，市場繼續追問萬科：債券暴跌是海外投資者對國內房地產行業前景的反應，如果萬科看多房地產市場，對自身經營狀況充滿信心，為何不第一時間回購債券？

　　但實際上，對萬科來說，在此時回購債券，既無效果，也不必要，甚至會打亂公司正常發展節奏。

　　將時鐘撥回到兩年前，2021年9月，恒大“暴雷”，中資美元債市場劇烈波動，市場悲觀情緒同樣引發過類似質疑，一眾房企選擇回購美元債向外釋放積極信號。

　　那輪回購潮的參與者中，融信中國、正榮地產等公司在此后兩年相繼出險債務違約，至少回購了四次的金輝控股也在9月被爆流動性減弱，現金無法覆蓋短債。可見，回購與是否“暴雷”并無必然聯系。

　　此外，此次暴跌的兩只美元債并非明年到期的品種。目前，兩只暴跌的債券到期時間分別為2027年、2029年，而明年到期的美元債價格目前在94美元左右，僅僅是略低于面值。

　　在市場低迷，且各家房企都面臨“保交樓”壓力的局面下，公司必須持有足夠的現金，再加上目前的高利率和低匯率，用寶貴的現金去償還尚未到期美元債，是舍本逐末之舉。

　　11月6日的會議上，萬科管理層也表示，目前公司境外自有資金10億美元上下，加上境外平臺有大量境內外項目，分紅、股權退出獲得資金以及銀行端市場再融資，公司會如期兌付債券。

　　值得注意的是，萬科大股東深鐵在會上亮出支持萬科的“工具箱”，其中就包括“積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券”選項。

　　此外，與其他“暴雷”房企不同，萬科并非沒錢還債，目前其賬面現金1036億元，今年8月初，萬科還斥資27.4億，拿下北京通州永順鎮地塊，正如萬科管理層會上所言，“公司認為公司債券價值來自公司經營。資金應該最大化用在 經營本身，短期情緒波動，不應該影響公司經營戰略。”

　　短期償債無虞以外，最能平復市場負面情緒的，就是會議上來自深圳國資委和大股東深鐵的支持。

　　此前業內認為，“市場情緒波動”主要來源于碧桂園等房企的債務危機，以及一系列政策出臺后三季度房市大盤的低迷，而“不實猜測”則指向股權問題——同為混合所有制的遠洋出險后，有傳聞稱萬科的大股東或將減持，矛頭直指深圳地鐵。截至今年上半年，深鐵在萬科持股比例27.18%，穩坐第一大股東位置。

　　相比房地產市場周期性低迷帶來的懷疑，有關大股東減持的猜測對萬科來說更加致命。縱觀萬科歷史，不論是王石還是郁亮掌舵，公司的經營狀況和穩健性都位于行業的第一梯隊，真正能讓萬科“傷筋動骨”的，從來都不是行業周期，而是“君萬”、“寶萬”兩次股權之爭。

　　因此，當市場對萬科的懷疑從是否會“暴雷”轉向是否會成為“下一個遠洋”，不論郁亮如何唱多，都無法平息質疑。

　　雖然從股權結構上看，萬科與遠洋都是國資大股東坐鎮的混合所有制企業，但兩家公司又有些許不同。

　　遠洋的國資大股東是險資國壽。由于資金體量大、久期長，加上與養老產業高度關聯，險資向來偏愛地產公司與不動產投資。

　　但近年來，受地產行業下行影響，險資對地產的投資日漸謹慎，因此在遠洋有債務危機苗頭后，國壽十分謹慎。“去年不少保險公司踩雷房地產，各家現在都比較謹慎，而且國壽對遠洋的投資本身就有財務投資的性質。”有保險業人士對盒飯財經解釋道。

　　此外，今年險企業績普遍疲軟，三季度國壽凈利潤僅0.53億元，同比下降99%，此時加碼地產并不明智。

　　相比之下，深鐵和背后的深圳國資委選擇全力支持萬科。深鐵辛杰高調宣稱不僅對萬科“不減持”，還要“全力支持”。國資委則稱，在萬科遇到極端情況下，有足夠工具、資產和經驗在市場化、法制化基礎上，幫助萬科守住不發生經營風險的底線。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，“萬科此次會議向市場釋放了積極信號，表明公司與主要金融機構和資金方保持著緊密的合作關系，并且公司領導層、主要股東對公司的未來發展有著堅定的信心。”

　　雖然得到大股東鼎力支持，但萬科也無法高枕無憂。

　　財報數據顯示，截至三季度末剔除預收賬款后的資產負債率約為50%，基本保持平穩，但季度營收894.2億元，同比下降31.6%。此外，其一年內到期非流動負債474億元，對應賬面現金1036億，依舊有償債壓力。

　　目前看來，深圳國資委假設的“極端情況”，可能并非出自萬科內部，而是來自市場的持續下行。對萬科的信任危機也就是對房地產大盤的信任危機。

　　相對于萬科的體量，國資大股東的支持只能算是“兜底”，想要徹底擺脫危機，還要依仗市場整體的觸底反彈。正如郁亮所言：不能指望一個政策解決所有問題，現在需要解決三個問題，想買、能買、需要買。

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