7年前，他豪擲幾個億買下香港太平山頂豪宅，7年后，他掛出豪宅來還債。當(dāng)年，他公開叫板李嘉誠，而今，沒有一個俱樂部大佬救他。

　　作者 |陶   婷

　　編輯 |孫春芳

　　運營 |劉   珊

　　中國只有一個香港，香港只有一個山頂（太平山的最高峰）。

　　在山頂，能夠俯瞰香港和維多利亞港的秀麗風(fēng)景。由于面積小得可憐，稀缺性堪比北京二環(huán)內(nèi)，這里也因此成為香港超級豪宅區(qū)。對有錢人來說，能夠買一套山頂豪宅，與富豪們比鄰而居，是一種身份的象征。

　　“一直在找符合自己心愿房子”的深圳隱形富豪陳紅天，2016年從香港莊士集團(tuán)主席莊紹綏手中，以21億港元買下山頂歌賦山道15號豪宅。然而，七年之后的2023年5月，市場傳出消息，陳紅天的這棟豪宅將要被賣掉了，截止投標(biāo)日期為8月28日。

　　一同被賣的，還有陳紅天位于香港山頂司徒拔道53號的傲璇物業(yè)（下稱傲璇）5樓單元。自5月10日起，傲璇5樓單元連同兩個車位，已經(jīng)被債權(quán)人恒生銀行，委任羅兵咸永道會計師事務(wù)所接管，并委托第一太平戴維斯進(jìn)行放售招標(biāo)。截標(biāo)日暫定為8月8日正午12時。

　　不過，‘市界’了解到，截至5月23日，整整十三天的時間里，咨詢且有意向購買傲璇5樓的人并不多。對這棟物業(yè)的債權(quán)人恒生銀行來說，“少有人問津”并不是一個好消息。但對于原主人陳紅天來說，這無疑是時間換空間的好機(jī)會。

　　問題是，祥琪集團(tuán)主席陳紅天，能保下自己在香港的“家”嗎？

　　“自進(jìn)入市場以來，傲璇從未有業(yè)主放售。這一次放售，香港有很多人好奇這個樓盤長什么樣。”香港資深豪宅經(jīng)紀(jì)人曾靜告訴‘市界’。

　　傲璇并不是一般的豪宅。它位于香港太平山頂司徒拔道53號地段，是香港地產(chǎn)發(fā)展商太古地產(chǎn)于2012年落成的住宅項目。傲璇僅有12個單元，是一梯一戶設(shè)計，房主都是大富豪。如購入頂層連天臺單元的是內(nèi)地投資者陳長偉，購入6樓單元的是恒生銀行前行政總裁李慧敏。

　　而此次被放售的傲璇5樓單元連同兩個車位，是陳紅天在2015年以3.87億港元的價格購入的。這個單元實用面積為5154平方呎（約合463.86平方米，香港一平方呎=0.09平方米），樓層高度超4米。傲璇物業(yè)的管理費，據(jù)稱高達(dá)每平方呎9元，以將近6000平方呎單元計算，每月管理費已達(dá)5.4萬元，幾成全港最昂貴管理費豪宅。

　　在傲璇還是一手房時，曾靜曾帶客戶去看過?！澳菚r候屋子并沒有裝修，看起來比較普通，有符合消防標(biāo)準(zhǔn)的木地板，已經(jīng)弄好的洗手間、廚房等。”曾靜告訴‘市界’，整棟大樓外觀倒是很特別，好像一朵花。購買傲璇5樓單元之后，陳紅天一直自住至今。從傲璇5樓放售之后的情況來看，“來看房的人并不多，我這邊大概有6-7個人。”香港資深豪宅經(jīng)紀(jì)人吳征告訴‘市界’。

　　為何看房人并不多？首先，5樓單元處于非交吉狀態(tài)。所謂非交吉，指房屋由于存在租賃關(guān)系或其他被占用情況，使其在市場上進(jìn)行交易時受到一定的限制，買受人在一定期限內(nèi)或長時間內(nèi)不能完全享有房屋的占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利?！拔葑硬]有被騰空，陳先生的家人仍居住在里面。我?guī)Э蛻羧タ捶繒r看到家傭在，陳先生本人及其家人當(dāng)時并不在房子內(nèi)?！眳钦鞲嬖V‘市界’。

　　香港頂級豪宅“傲璇”。圖源/視覺中國 ）

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　　另一方面，傲璇5樓已經(jīng)由其債權(quán)人恒生銀行，委托第一太平戴維斯獨家代理，“目前還有程序在處理，所以要公開看房會比較困難?！痹o說，“不過，如果有想看房的人，我們都盡量嘗試找業(yè)主安排時間。要預(yù)約看房的人，需要提前告知看房時間、車牌號碼以及同行人員等信息。”

　　高高在上的招標(biāo)價，是少有人問津的主要原因。從公開信息來看，傲璇物業(yè)5樓公開招標(biāo)價高達(dá)6.8億港元，折合13萬多港元一呎。這個總價不僅比當(dāng)初3.87億港元的購入價高出不少，也比如今的市面單價多出一截?！爸苓吔咏凌臉潜P價錢，差不多是10萬港元一呎?！痹o告訴‘市界’。

　　在香港地產(chǎn)圈，所謂的豪宅是指3000萬港元以上的（多為分層單元），而上億港元的就被稱之為超級豪宅?？v觀如今的香港，在近兩個月低迷的房地產(chǎn)市場中，能夠一擲千金砸下一套山頂豪宅的人屈指可數(shù)。以李嘉誠為首的四大家族倒是有實力。不過，曾靜說，“李嘉誠一般不買現(xiàn)房，而是整塊地整塊地買?！?/p>

　　愿意買、有能力買的，似乎只有內(nèi)地的富商們了?！白稍冞^，或者看過房的6-7個人中，以內(nèi)地富商居多。職業(yè)主要是煤炭、金融業(yè)?！眳钦鞲嬖V‘市界’，但這些人也在觀望猶豫中。除了里面還住著人、一些程序還未走完外，還因為傲璇現(xiàn)在的報價，并不是最后的價格。不過，無論最終是以什么樣的價錢成交，“預(yù)估不會低于6.8億港元太多?！边@也就意味著，對于這樁大買賣，任誰都得謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

　　盡管還沒到無家可歸的地步，但陳紅天內(nèi)心想必是煎熬的。一則是自己身處在“才10來天沒有還貸款，銀行便強(qiáng)勢接管傲璇物業(yè)”的尷尬境地；二則陳紅天香港的其它兩個物業(yè)——山頂歌賦山道15號豪宅、香港紅磡地標(biāo)祥祺中心，也進(jìn)入招標(biāo)階段了。截止投標(biāo)日期為8月28日。

　　屋漏偏逢連夜雨。陳紅天在英國倫敦的物業(yè)，也是麻煩不斷。據(jù)外媒報道，祥祺持有位于英國倫敦金絲雀碼頭的加拿大廣場20號商廈，早年由Lloyds Banking Group提供抵押融資，由于祥祺無法如期償還2.655億英鎊的貸款，Lloyds已委任經(jīng)紀(jì)中介計劃出售該物業(yè)。

　　同時，加拿大廣場20號商廈附近的另一寫字樓丘吉爾廣場5號也為祥祺持有，其抵押貸款于4月到期，Lloyds此前已在市場兜售該筆總值1.75億英鎊的貸款，以圖降低風(fēng)險。

　　春風(fēng)得意了很多年的陳紅天，恐怕沒料到自己會走到今天這一步。

　　陳紅天這位很少為外界所知的隱形富豪，是如何發(fā)跡的呢？

　　在先后涉足來料加工、貿(mào)易、國內(nèi)商品出口等領(lǐng)域后，1993年，看準(zhǔn)時機(jī)的陳紅天正式進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。由于資本有限，陳紅天剛開始并沒有搞開發(fā)建設(shè)，而是為一些開發(fā)商和地產(chǎn)項目提供融資業(yè)務(wù)。

　　在積累充足的財富后，1995年，乘著房地產(chǎn)發(fā)展的東風(fēng)，陳紅天投資了第一個項目——祥祺花園。該項目的大獲成功，使得祥琪在深圳房地產(chǎn)市場斬露頭角。后來，陳紅天開發(fā)出第二個、第三個……第N個項目。就這樣，陳紅天賺得盆滿缽溢。

　　有了錢的陳紅天酷愛買豪宅。他不僅在香港購置了超級豪宅，在內(nèi)地各城市也有不少豪宅，“廣東河源、廣州、深圳等地方都有別墅?！备惣t天打過交道的齊葉告訴‘市界’。令齊葉印象深刻的還有：陳紅天酒窖里有成箱成箱的茅臺，以及很多他也叫不上名字的酒。

　　陳紅天還愛投資物業(yè)。自2015年起，除今天要拋售的三處香港物業(yè)，陷入貸款糾紛的倫敦兩處物業(yè)外，陳紅天在境內(nèi)外還購置了不少寫字樓。出手闊綽的陳紅天，更是在2018年，提前一年向歌賦山道洋房15號地皮擁有者莊士機(jī)構(gòu)繳交10億元尾款。

　　面對外界“繳納尾款是為盡快抵押物業(yè)”的質(zhì)疑聲，陳紅天否認(rèn)祥琪出現(xiàn)資金鏈問題，并給出“你可以說我錢太多”的回應(yīng)。他還說，歌賦山道洋房只會自住，不會賣，也不會拿去抵押。在風(fēng)光無限的那些年，陳紅天有三次驚人言論。

　　一次是2008年，陳紅天公開為房地產(chǎn)商人抱屈，稱“很多人都已經(jīng)被打壓得不開心了”，還表示房地產(chǎn)行業(yè)這么多年，都沒被各種強(qiáng)硬手段壓下去，說明房價沒有“泡沫”。一次是2016年“寶萬之爭”事件中，陳紅天主動跳出來為寶能站臺，并在一篇文章中批評王石毫無職業(yè)經(jīng)理人素養(yǎng)，讓其“滾蛋”。

　　第三次，是2017年，在大灣區(qū)杰出青年企業(yè)家頒獎典禮上，陳紅天說，“李嘉誠在我們身邊算不了什么，身家也好，企業(yè)規(guī)模也好，其實長和系的市值才不到2000億，算不了什么，大家把眼光看開一些?！?/p>

　　祥祺集團(tuán)實控人陳紅天。圖源/視覺中國）

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　　多年后的今天，隨著香港歌賦山道洋房的即將拋售，預(yù)示著陳紅天“不會賣”的誓言成空。陳紅天為何走到今天這一步？這得從祥琪集團(tuán)的商業(yè)模式說起，其業(yè)務(wù)涉及境內(nèi)外股權(quán)投資、金融投資以及住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等。

　　巔峰時期的祥琪，在整個全球范圍內(nèi)，擁有至少12棟摩天大樓，它們都位于一線城市。行情好的時候，這些大樓獲得的房租，能很好地補(bǔ)充祥琪的現(xiàn)金流。以英國的物業(yè)為例，其寫字樓租金回報率，在行情好的時候，可達(dá)到5%左右。如果按照這個數(shù)字，陳紅天一年靠著英國的兩棟樓，就可以拿到3億元的租金。

　　然而，這些年來，宏觀局勢動蕩，物業(yè)的租金回報率急轉(zhuǎn)直下。2022年，倫敦市中心的寫字樓的空置率處于15年來最高水平?？罩寐噬蠞q，租金水平下降，無疑考驗著祥祺的現(xiàn)金流。祥琪在國內(nèi)的寫字樓，也沒能逃過時代的大勢。以深圳新洲商圈的祥祺投資大廈為例，截至2023年5月6日，這棟寫字樓的出租均價為87.5元/平方米/月，環(huán)比下跌10.81%。

　　在股權(quán)投資方面，祥琪觸角伸到了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、酒業(yè)、智能新農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。在過去的數(shù)年里，祥琪不僅是香港上市公司華南城的重要股東（后者于2021年12月“易主”為深圳特建發(fā)集團(tuán)），還投資了深圳市科邁愛康科技有限公司、深商酒業(yè)、深圳市米世家糧業(yè)發(fā)展有限公司等。

　　除了華南城的業(yè)績下滑外，祥琪投資的其他新興公司，尚未有可查詢的公開盈利指標(biāo)。但這并不妨礙陳紅天登上各大富豪榜。公開信息顯示，2021年、2022年，陳紅天家族以350億元、300億元的財富，在胡潤百富榜上排名第100多位。2023年，全球富豪榜顯示，陳紅天家族以300億元的財富，排名榜單的686位。

　　以至于有人提出疑惑：身價300億的陳紅天，為何保不住自己的豪宅？對此，協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示：“所謂的資產(chǎn)和身家都是外面猜測的。即便是一些榜單認(rèn)可的富豪，他們的公司看起來很大，但按照嚴(yán)格的會計準(zhǔn)則來算，其實有很多是負(fù)資產(chǎn)。”

　　“陳老板為人很低調(diào)，就像普通的南方老百姓，本人看不出來多有錢。1米6多的個頭，很瘦，長得還挺像李嘉誠?！饼R葉告訴‘市界’。

　　齊葉并不知道他眼中的“低調(diào)”的陳老板，曾在2017年高調(diào)叫板過李嘉誠。當(dāng)‘市界’向齊葉講述這起陳年舊事后，“陳老板沒法跟李嘉誠比。”這是他下意識吐出的一句話。但彼時的陳紅天，并沒覺察到自己說出的那番話，會引起如此的軒然大波。

　　陳紅天為啥沒能成為“李嘉誠”？這得從李嘉誠的商業(yè)模式說起。盡管李嘉誠也有很多投資性物業(yè)，但其早期主要是做開發(fā)的，“通過地產(chǎn)開發(fā)，掙了大筆的錢，李嘉誠再將這些現(xiàn)金流，沉淀在投資性物業(yè)上?！秉S立沖告訴‘市界’。

　　反觀祥琪，自2013年開始，就沒怎么開發(fā)住宅了。目前祥祺僅有少量樓盤在銷售，但賣得并不好。究其原因，廣州的一名資深房產(chǎn)中介告訴‘市界’，祥琪的樓盤地段不算好，戶型并不突出，得房率也沒優(yōu)勢。更重要的一點是，“祥琪的樓盤不打廣告，也沒有與渠道進(jìn)行聯(lián)動。要知道，現(xiàn)在市面上的房子70%的份額，是由房產(chǎn)中介幫開發(fā)商賣的。祥琪自己賣的話，基本上能完成的也就只有20%?！?/p>

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　　（圖源/視覺中國）

　　即便如今的李嘉誠不怎么做住宅開發(fā)了，其也有不少能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的資產(chǎn)，比如和記黃埔、港口、石油等等。反觀陳紅天，其能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，又有幾何？“李嘉誠的杠桿非常低，負(fù)債非常少。而內(nèi)地的房地產(chǎn)商，負(fù)債率一般都在70%-90%之間。”黃立沖說。

　　由于不是上市公司，祥琪的負(fù)債率無從得知。不過，從種種跡象來看，祥琪的負(fù)債率，大概率要高于李嘉誠的長江實業(yè)。以陳紅天在香港的三處核心物業(yè)為例，根據(jù)近期銀行委托的評估報告顯示，這三處核心物業(yè)價值約98億港元，對應(yīng)略高于50億港元的貸款，資產(chǎn)負(fù)債比率不到60%。盡管這三處物業(yè)負(fù)債率不算太高，但最大的問題是變現(xiàn)時間太長，如果要短期變現(xiàn)，陳紅天估計得折價出售。

　　更深層次的原因還在后頭。黃立沖告訴‘市界’，內(nèi)地的一些富豪沒有股東權(quán)益積累，也就是沒有本金與凈資產(chǎn)。他們的錢不是海外賺的，也不是國內(nèi)賺的，很多都是銀行的錢。他們通常拿著國內(nèi)銀行貸來的錢，到海外去購買資產(chǎn)。一旦海外業(yè)務(wù)經(jīng)營不善，其現(xiàn)金流就會爆掉。

　　祥琪還向海外銀行借了錢。以倫敦加拿大廣場20號和丘吉爾廣場5號商廈為例，祥琪集團(tuán)在購入這兩棟物業(yè)時，向英國當(dāng)?shù)劂y行借了大額貸款，彼時借貸的利率不算太高。按照當(dāng)時的估算，祥琪認(rèn)為租金收入足以覆蓋利息。但人算不如天算，誰曾料想國際形勢波譎云詭，一場大疫情和美聯(lián)儲的連續(xù)加息也波及到英國，這兩棟物業(yè)成為祥琪陷入危機(jī)的導(dǎo)火線。

　　據(jù)說，陳紅天也在他所在的企業(yè)家俱樂部微信群里發(fā)出了“求救”信號。只可惜，“無人回應(yīng)”。一位不愿透露姓名的業(yè)界人士對媒體表示，事件“失控”，或與陳紅天過于強(qiáng)勢的性格有關(guān)，而且“這年頭誰資金不緊”，再說了，陳紅天要的是幾個億，不是“小數(shù)目”。這也就意味著，要想保住自己在香港的“家”，陳紅天還有很長的路要走。

　　吳征曾在香港友好協(xié)進(jìn)會見過陳紅天，“在商言商，很少商家有陳生這般霸氣。陳生有自己的個性和處事方式，他曾經(jīng)的成功與輝煌是很好的證明?！钡缃?，手頭資產(chǎn)不斷被處置，陳生的輝煌日漸褪色。

　　在陳紅天香港豪宅被放售的新聞下，有一位網(wǎng)友如此留言道：都說山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)，不知道陳老板這次能不能轉(zhuǎn)得過來？

　　（文中吳征、齊葉、曾靜為化名。）

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