曾經萬人搖網紅盤的深圳樓市，近三年卻是打折房的天下。二手房指導價的緊箍咒，讓昔日火熱的市場一下子涼涼，而大量人才房的入市，又對商品房造成巨大沖擊，深圳樓市，穩了嗎？

　　作者 |李   逗

　　編輯 |孫春芳

　　運營 |劉   珊

　　最近一段時間，北上深廣紛紛公布了人口數據。但許多人還是從這組數據中，看到了一些令人驚訝的信號。作為中國最年輕的一線城市——深圳，人口數據來到了歷史性的拐點。

　　近期，深圳市統計局公布了一組數據，2022年，深圳常住人口1766.18萬，比2021年凈減少1.98萬人，成為深圳建市40多年以來的首次負增長。

　　圖表來源/深圳市統計局相關數據）

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　　作為改革開放的窗口城市，深圳長期是年輕人工作創業的首選，一句“來了就是深圳人”的口號，打動過無數年輕人。最近兩三年，為了吸引更多年輕人，曾經的“炒房之都”深圳，上演了魔幻的一幕， 搖身一變成了“房住不炒”特區。這也給不少投資者上了一門課——樓市調控沒有最嚴、只有更嚴，深圳房價被死死地摁在了籠子里。

　　越來越卷的“價格戰”

　　至少在“遍地都是特價房”的深圳市場里，即使開發商打出了“骨折”價格，很難再引起購房人的強烈反響了。

　　不久前的“五一”小長假期間里，特價房幾乎充斥了整個深圳樓市，從剛需盤到豪宅盤，從住宅到公寓等。但最令人矚目的，還是曾經的深圳“樓王”項目、亞洲頂級豪宅——東海國際公寓。

　　東海國際公寓，是深圳樓市中的神盤，見證過深圳樓市10年的起伏。2013年，東海國際一開盤便達到了29萬一平的頂豪天價。這之后，東海國際開始常年保持“佛系”，并不怎么追求銷售去化。

　　直到價格越來越“卷”的深圳樓市，終于給這個慢性子的“樓王”項目，帶來了銷售焦慮。降價打折，成了東海國際公寓不得不跟隨的選擇。

　　‘市界’了解到，今年“五一”，東海國際共推出5套特價房源，面積在193-425平方米之間，折后總價在1888-7188萬元之間，優惠幅度從534萬元至1012萬元不等，算下來單價約16.91萬元/平方米。

　　在整個“五一假期”的深圳樓市中，東海國際已經拿出了降價促銷最大的誠意。然而，即使優惠力度最高降到了1000多萬，還是未能解決去化難題。深圳一名熟悉該項目的中介透露，五一假期該樓盤并未有一套售出。

　　大幅降價的不止東海國際。除了豪宅降價之外，深圳還有多個樓盤推出誠意滿滿的“一口價”房源。但即使開發商真金白銀的讓了利，還是沒能改變銷售疲軟的困局。

　　深圳市房地產信息平臺數據顯示，截至5月4日，全市新房可售套數為39549套，而深圳近12個月月均銷量約為2800套，粗略計算去化周期在14個月左右。

　　畢竟，在當前的深圳樓市中，購房者可選擇的新房太多了。

　　和其他一線城市以二手房成交為主不同，深圳樓市中唱主角的是新房。深圳房地產信息平臺數據顯示，全市新房可售套數高達39627套。更驚人的是，二季度深圳全市預計入市的商品房項目31個，其中住宅供應超1.3萬套。

　　巨大的庫存，讓新房市場內卷嚴重。各家開發商在打折促銷售上，你方唱罷我登場。

　　譬如在深圳龍崗區的新安中洲華府，去年該樓盤成交均價6.5萬/平，但今年4月份的成交均價降至4.94萬/平，跌幅高達24.2%；龍崗中心城的紫薇苑，則由去年的成交均價4.5萬/平，到今年4月份降至3.5萬/平。

　　一位熟悉上述項目的市場分析人士對‘市界’分析道，“這兩個項目前者位置比較差，后者周邊的環境配套不是很好，所以大幅降價也存在一定的合理性。”

　　諸多因素共同作用之下，深圳樓市日趨理性。據深圳市房地產信息平臺數據顯示，過去的4月，全市新建商品房成交套數為4164套，同比下降4.8%，復蘇動能略顯不足。

　　二手房跌破“指導價”

　　新房價格卷起來了，這對準購房人或許是件好事，但卻令二手房業主們十分憂愁。

　　尤其是“二手房指導價”這一樓市殺手锏，更是讓大量二手房業主飽嘗資產賬面貶值的滋味。

　　2021年2月8日，深圳正式推出了“二手房參考價”，全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。

　　按照規定，銀行將根據二手房指導價放貸，而不是實際成交價或評估價，由于大部分住宅小區的指導價低于評估價和實際成交價，購房者能申請到的房貸數量被打折了，實際效果等于是提高了首付比例。

　　這一殺手锏，讓深圳二手房市場由晴轉陰。曾經月均成交量達3萬的火熱市場，變成月均交易量長期徘徊在2000套左右的橫盤震蕩。

　　2023年年初的一波小陽春，讓多個一二線城市的二手房回溫了。今年2月，北京二手房成交突破一萬五千套，創造了七年來的最高成交紀錄，進入3月以后，這波小陽春又迅速遭遇了寒潮。

　　小陽春雖然短暫，至少讓其他一些城市感受到了暖意。然而被指導價管住的深圳二手房，不僅成交量沒有上去，始終徘徊在月均兩三千套的水平，甚至連成交價格也開始低于指導價。

　　譬如，在深圳龍崗區，大量二手房房價被標注了“低于指導價”的標簽，相比此前降價幅度明顯。

　　‘市界’從深圳第一大中介“樂有家”app上統計發現，龍崗區目前有8481套二手房房源，但低于參考價的房源則有932套，占比超十分一。

　　一位深圳購房者對‘市界’表示，“最近一段時間，中介們開始持續推薦不少等同于或低于指導價的二手房，這在去年同期是想都不敢想的。”

　　而對于身在龍崗區的中介而言，這種現象的大面積出現也并不尋常。一位深圳本地門店經理對‘市界’表示，去年同期，業主一般都是以高于指導價的價格掛出房子，但最終成交價一般落在指導價左右。今年很多人本想著等到年后大漲，但實際上沒漲起來，很多業主就不愿意再等了，選擇降價拋售。

　　事情是從今年年初后起變化的。和去年相比，深圳二手房掛牌價低于及接近參考價的房源占比大幅增加。深圳樂有家研究中心數據顯示，今年一季度，深圳各區二手房成交TOP10小區中，過半成交價低于參考價。

　　▲（圖源/視覺中國）

　　很多深圳業主們都在期盼著二手房參考價的放開。目前，二手房指導價放開的“靴子”，還有待進一步的官宣。但可以確定的是，一旦靴子落地，無疑將成為激發深圳樓市活力的關鍵一步。

　　而縱觀整個行業，這也是其他城市如廣州、上海等多地的普遍做法。除了深圳之外，許多城市的二手房參考價正在逐漸成為過去。譬如‘市界’了解到，廣州的貝殼找房APP上，早已顯示業主的真實放盤價格。

　　而深圳市住建局在去年3月就曾公開表示，會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，并于近期發布。4月20日，曾有媒體報道稱，二手房指導價即將“名存實亡”的消息，許多本地的中介APP終于顯示出了真實房源價格。

　　但事情發酵一天后，這個短暫的現象就被取消了。4月22日，財聯社報道稱，深圳相關部門已向部分中介機構發通知，要求對外展示的房源價格，必須嚴格按照參考價進行公示。

　　不過，據多位深圳本地中介透露，“雖然沒有明文規定，但實際上，為了促進成交，深圳很多銀行已經默默根據實際評估價放貸，不再完全以指導價為準”。

　　“人才房”，樓市新寵？

　　樓市橫盤震蕩的兩三年里，深圳樓市的故事已換了主題，曾經的網紅盤“萬人搖”、代持買房早已不再上演。反倒是比市場價低出六折的“人才房”，登上了樓市的舞臺中央。

　　事實證明，“人才房”確實讓許多來到深圳的年輕人很“上頭”。5月4日，深圳市住房住建局的人才配售住房系統，被刷到網頁卡頓。不少人花了數小時，才成功填上申請單。

　　“人才房”的誕生，被認為是深圳保護剛需的一種做法，進一步打擊外地來深的炒房客。早在2021年11月，深圳推出了首批6個人才住房項目，共計4422套房源。

　　相比商品房，“人才房”的優勢很明顯。它不僅有著六折的價格優勢，也可以在十年期滿后，以補足交易額的方式，重新轉換為商品房。

　　而在購房資格上，“人才房”的申購門檻也在不斷降低。“人才房”首次推出時，提出了“單身需要滿35歲”的年齡門檻，很多網友大呼“單身不配”。

　　但到了今年，則降低了單身購買可售人才房的年齡限制門檻，由35歲降至30歲，同時還放寬了對共同申請人的戶籍要求。

　　▲（圖源/視覺中國）

　　這就造成，大量剛需買房人涌入人才房市場。但令許多人意外的是，過往的一些數據證明，人才房的實際銷售情況并不理想。

　　今年3月底，深圳今年第一批可售人才房的選房大幕拉開，3個可售人才房項目的交易結果備受關注。最終，首批次6個人才住房項目總共4422套房源，超過半數人棄選。高開低走的選房結果再次沖上熱搜。

　　一位曾經認購了寶安區項目人才房兩居室的買房人，在選中項目后還是棄房了。她對‘市界’說，“主要是位置偏僻，戶型也實在太差，我們實地看過陽臺，真的太小了。”

　　常年關注房地產的市場分析人士老楊對‘市界’表示，“人才房有一個缺陷，就是十年禁售期后，它轉讓的價格標準并沒有明確提出，對買房人來說，相對于留下了一個風險敞口。”

　　那么，為剛需買房人量身定制的“人才房”真的香么？在深圳房地產企業從事十余年的子晨（化名）看來，這意味著深圳樓市變得更加兩極分化了，“政府似乎有目的性的將買房人分成了2大群體，鼓勵純剛需買人才房，而改善性購房人去買商品房。”

　　2023年5月9日，深圳市住建局發文表示，2023年，計劃批準預售和現售商品住房6萬套，計劃供應分配保障性住房8萬套。其中，計劃供應出售型保障性住房（安居房、人才房）共計17479套。這也意味著，保障性住房，未來將占據深圳市場的半壁江山。

　　作為長期人口凈流入的超大型城市，如何讓新市民、青年人有房住、住得好、留下來、發展好，這關乎一個城市的活力和競爭力。而承載著解決年輕人住房問題的“人才房”，能真正緩解難題么？

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