沉寂已久的土地市場，在北京、杭州等一二線城市又開始回溫了。是房企們對樓市又恢復信心了，還是地方政府在供地規則上變得更“友善”了？

作者 |李逗

編輯 | 孫春芳

所有的目光都盯著一個個小小的乒乓球，球上寫著數字號碼。“最終幸運女神會眷顧到誰的身上呢？”在場所有人的心都提到了嗓子眼上。

3月23日下午，北京土拍市場迎來了一場罕見的“搖號大戰”。42家來自全國各地的房企投拓人士（投資拓展部門，主要職責為拿地），齊刷刷來到北京政務大廳5層，參加一場中簽率只有2.38%的土地大樂透。

真正考驗房企們手氣的時候到了。無論是北京土拍的常客中海、首開等國企，還是剛出ICU的民營房企，都忍不住來碰碰運氣。一位現場的房企投拓人士感嘆道，“從來沒有見過這個搖號陣仗”。

眾多房企趕來參會的積極性，直接把北京土拍卷出了歷史新高。然而，在虎視眈眈的中建系、中鐵建、北京城建等房企圍獵下，來自上海的一家區域型中小民企——大華地產，意外殺出了重圍。

要知道，在北京土拍市場上，房企們要么拼“爹”，要么拼資金實力，已經很少有名不經傳的區域房企能逆勢突圍了。但在北京這輪備受矚目的土拍中，初次來到北京的大華地產，卻一炮而紅。

放在一年前，這樣的好地塊，都是外來房企吃不到的“肥肉”。自2021年房企“集中供地制度”推出后，多數民營房企的投資身影幾乎消退，熱鬧則留給了國央企和城投公司們。

但進入2023年，形勢又有了新變化。多地政府開始通過調整各類拍賣細則，降低競拍門檻。然而，此前投資意愿減退的民營房企，又是否會再次投身到土拍新浪潮中？

被爆搶的朱辛莊地塊

熟悉北京新房市場的人，對于昌平朱辛莊板塊不會陌生。

這里可以說是碼農和科研人才的聚集地。住在這兒的人們，除了昌平老本地人外，更多有生命科學園的產研人員，以及在西北旺、永豐工作的互聯網碼農群體，是頗具購買力的一波人。

因此，昌平朱辛莊地塊一經推出，大都被房企們爭相搶奪。譬如，2023年北京舉行的首場土拍中，位于朱辛莊板塊的信息園二期地塊，也是在激烈參拍下，被來自廣州的越秀地產幸運搖中。

而和上一次地塊相比，這次新供應的朱辛莊0028號地塊位置則要更優越，房企的搖號競爭激烈程度也更大。

▲（圖為作者現場拍攝）

進入現場競價環節之前，各大房企已經在線上“狂飆”起來，搶先完成了線上30輪報價。在報到近13億的上限價后，轉為現場搖號的方式拍賣。

房企們早已算好了一筆經濟賬。根據地塊土地成交價3.56萬/平方米來算，項目的銷售指導售價為6.2萬/平方米，拿到地的房企將有約3萬/平方米的盈利空間。

“朱辛莊地塊項目體量雖然小，但是居住屬性很純粹，不像其他項目還有限競或者限配的條件，屬于典型的穩賺不賠。”一位房企投拓人員告訴「市界」。

另一方面，朱辛莊地塊本身自帶的強悍購房群體，也讓房企們對于銷售業績寄予厚望。

過往來看，距離海淀較近的昌平朱辛莊板塊，曾經造就過很多個“熱銷盤”歷史。

典型如，2019年10月份，華潤萬橡悅府一期開盤銷售額617套，當天成交金額達28億，靠著這個項目華潤成了當年北京樓市的銷冠。2019年12月，位于朱辛莊地鐵口附近的龍湖云璟項目，也實現了開盤售罄的好成績。

中指研究院高級分析師張曉飛表示，“之前朱辛莊周邊一些新地塊開發的項目，在預售階段去化都不錯，開發難度和銷售難度都比較低。”

而從最新的二手房價格對比來看，朱辛莊0028號地塊6.2萬/平方米的銷售指導價，已然形成了價格倒掛的優勢。

「市界」從貝殼平臺了解到，對比朱辛莊周邊二手房領秀慧谷D區掛牌均價7.1萬元/平方米，朱辛莊0028號地塊的銷售指導價為6.2萬元/平方米來算，一二手倒掛價格空間達9000元/平方米。

不過，這并不意味著拍到地快的房企毫無銷售壓力。根據北京公布的2023年首批擬供應土地名單來看，昌平區將供應6宗宅地，也將給朱辛莊板塊的項目銷售帶來一定挑戰。

突然發力的大贏家

聽到 “搖中”的消息后，大華地產的一位參拍員工陳曦當下就從座位上彈了起來。她對「市界」表示，“為了拍地，公司幾位員工都從天津趕過來了，沒想到真能中。”

現場沒有被搖中的房企人士，紛紛向大華員工們投來了艷羨的目光。而據「市界」了解到，在得知搖中的消息十分鐘左右，大華地產官網便迅速掛出了競拍成功的好消息。

大華地產在房企中聲名并不顯赫。但論行業資歷，能比大華歷史更早進入房地產市場的企業，可以說寥寥無幾。

早在1988年，上海市寶山區大場鎮成立了一家鎮辦企業——大場房地產公司。1998年，順應時代變革和國家政策，大場公司改組為大華集團。此后，大華地產經過改制及多年發展，最終成為了一家上海的區域型民營房企。

在2008年之前，這家低調的老牌房企，一直在土拍市場上不太活躍，銷售金額也在百億元徘徊，業績比起上海灘的另一位老牌房企綠地要落后一大截。

但到了2018年之后，大華地產開始真正發力起來，開啟了“買買買”模式。典型如，2018年，大華首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，開啟擴張之路。

2019年，大華又在上海一連拿下10宗地，成為地區拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額達327億元，增幅高達289%，而這幾乎等于大華集團全年的銷售額。

到了最近的2020年和2021年，大華更是進一步加倉，曾經短短一個月內拿下上海、天津、南京、江蘇等地塊，耗資逾百億元。

有機構數據顯示，2021年，大華集團權益拿地金額從2020年的190億元提升到了260億元，位列房企拿地排行榜第27位。

而那一年，大華集團也以銷售額超過500億的成績，成為上海灘有名的大地主。

不過，最近這幾年突激的擴張方式，也使得公司在項目質量管控上，傳出了屢次維權的消息。

近年來，上海大華旗下的部分項目屢被業主投訴。譬如，2022年11月份，上海大華公園城市二三期業主針對“路面爛尾”一事開啟了維權，讓不少購房者也由此擔心起了房屋質量。

多地掏出了壓箱底的“靚地”

北京土拍的熱度，并非孤例。許多二線城市沉寂已久的土拍市場，也開始萌生春意了。

不少房企投拓人士發現，許多位于重要區位、升值潛力大的“靚地”，被各地政府搬了出來，并造就了新一輪賣地熱潮。

在北京土拍之前，杭州的首輪土拍早已率先開啟了搖號大戰，并吸引了60多家房企參與。

一位杭州本地的房企人士對「市界」分析道，“杭州這輪土拍熱的一個原因，主要是地塊非常優質，大部分地塊周邊配套完善，土地規模較小，對房企也不會造成太大的資金壓力。”

而從最終的土拍成交數據來看，杭州拿出了13宗涉宅地塊，其中有8宗觸頂搖號、2宗溢價成交，3宗底價成交，土地出讓金182.23億元，平均溢價率為 9.3%。

除了杭州之外，另一個熱門二線城市南京，也傳來了土拍爆火的消息。不少人發現，相比于以往的頻頻流拍，南京這輪土拍明顯升溫，溢價率創2019年來的次高，達到8%。

在不久前的首輪土拍中，南京推出了11宗涉宅用地。但讓人意外的是，這11宗地塊全部出讓成功，其中4宗地塊觸頂搖號、3宗達到溢價成交，當日攬金達176.69億元。

可以看出，在這些一二線城市的土地盛宴中，多個地塊開始激起了房企的強烈反響，成為眾多房企爭奪的對象。在房地產行業人士看來，背后的原因主要在于優質的區位條件和不錯的盈利空間。

西政資本相關人士表示，因一線和強二線城市樓市回暖跡象越來越明顯，房企拿地熱情也明顯上升。尤其在熱點城市，利潤空間比較穩定的地塊拿到就是賺到。

而土地市場重啟投資熱度的另一個重要原因，還離不開各地供地規則的適時調整。

土拍市場曾經有一次大的規則改變。2021年2月，自然資源部推出新規，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且原則上全年發布出讓公告不超過3次。

這份公告推出后，土地成功出讓的難度越來越高，房企們的投拓壓力也跟著急劇上升。2022年全年，各地土地市場的流拍開始變得越來越頻繁。

東方金誠分析師唐曉琳認為，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當前的行業環境下，有能力深度參與集中供地的房企數量十分有限。因此，部分城市調整集中供地節奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”

一個明顯的跡象是，進入2023年，集中供地制度出現了大幅調整，多個城市在競價規則上做出了讓步。不僅提前三個月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時間，在供應地塊上也是誠意滿滿。

譬如，重慶在第一輪供地前公開的供地情況“近郊板塊占比68%”；長沙“核心主城區供地大幅增加，遠郊占比偏小”；合肥“首輪不限價、精裝”等等。

部分民企拿地更活躍了

去年眾多民營房企缺錢躺平，缺席土地市場。今年的拿地市場，則有了一番新的變化。

過去的2022年里，華東某民營房企已經整整一年沒拿地了。這讓在房企投拓崗中負責前期拿地研判的張明，少了很多工作量。張明說道，“主要還是沒錢，精力都在抓現金流，努力把資金留住不外流 ”。

通過收緊投資力度，房企們正在努力的爭取活下去的空間。這也是房企們冬天普遍的生存法則。但到了行業迎來回暖之際，形勢開始出現了新的反轉。

在銷售端市場情緒帶動，以及土拍規則持續優化下，不少民營房企從按兵不動，到投石問路，最終也開始積極參與。

僅從不少城市的土拍情況來看，許多民營房企已經開始“支棱”起來拿地了。

杭州2023年的兩次土拍，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，而民企拿地金額占比，則達到了57.9%，較2022年提升8.8%。

而不久前的南京土拍，民企拿地金額占比也有所提升。譬如，偉星、欣源置業等一批中小民企，開始大力參與到土拍競價市場。其中，偉星還幸運的搖得了南京首輪土拍中最熱門地塊。

▲（圖源：視覺中國）

第三方機構數據顯示，2022年百強房企拿地總金額同比腰斬至1.65萬億元，近四成百強房企投資暫停，其中民營房企收縮力度突出，拿地金額在集中供地額度中的占比，由2021年第一輪的40%，降至2022年末的不足20%。

而最新的數據顯示，今年1～2月百強房企中，民企拿地總額攀升至333.8億元，同比上升16.6%。

不過，這并不意味著民營房企投資的全面復蘇。「市界」了解到，在銷售尚未全面復蘇的情況下，以往那些具有行業規模的拿地大戶們，反倒出現了收緊土地投資的趨勢。

不少人發現，今年前兩月，“行業大哥“萬科在拿地方面幾乎處于停滯狀態。相關機構發布的2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜中，也已經沒有了萬科的身影。

張明最近也在密切觀望市場情況。他表示，“公司今年計劃的是一定要拿地，否則就沒有地塊運轉下去了。但怎么拿、拿出多少資金來投資，其實也還沒有明確的規劃。”

“真正的現實還是沒錢，2023年公司的核心還是保現金流，同時等待市場回暖售價回升再研判”，張明認為，“其實關鍵還是市場，如果持續低迷，拿地只會讓公司負債率更高更難解套”。

春江水暖鴨先知，土拍一直都是樓市的風向標，民企的拍地積極性，更是成為樓市是否全面復蘇的關鍵信號。現如今，部分民企投資力度雖有回升，但要回復到地王頻出的黃金時期，仍有賴于房地產市場的整體修復。

（注：張明為化名。）

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