昨日滬指下跌5.42％，萬科逆市漲1.77％，地產指數成為了兩市唯一收紅的分類指數探尋地產股逆市走強的原因

　　主持人譚述

　　3月27日，在大盤藍籌股的拖累下，滬指3400點告急。中國太保“破發”之后，中海集運、中煤能源隨后“破發”，前期強勢品種集體跳水。但此時，前期一度表現疲弱的地產板塊卻頑強收紅。其實，觀察K線圖可以發現，地產股自3月14日階段性探底以來，在大盤持續走低的背景下，已開始拒絕下跌、整體小幅碎步上行。昨日，地產龍頭萬科勇敢上試60日線壓制，地產股會吹響反攻的號角么？

　　就地產股近期的逆市走強，我們約請到兩位嘉賓：民族證券房地產行業研究員崔娟女士、渤海投資研究所的秦洪先生來縱論“地產風云”。

　　優質地產股下跌空間有限

　　主持人：目前房地產板塊逆市收紅，在經過50%的股價下跌后，從其市盈率水平和市場整體估值角度來說，房地產板塊估值是否合理？

　　民族證券 崔 娟：根據WIND統計，截至3月27日，房地產板塊的市盈率為43.32倍，A股市盈率為27.6倍，目前房地產板塊的市盈率水平高于市場平均水平。

　　昨日房地產板塊飄紅有三個原因：首先，目前部分地區出現了銷售回暖跡象，前期的恐慌情緒得到緩解；其次，地產板塊跌幅較大，部分個股出現了投資機會；最后，近期沒有進一步出臺對地產的調控政策。

　　至于地產股是否會出現進一步下跌，我認為主要看三個方面，一是大盤是否會繼續下跌；二是銷售回暖是否能持續，這關系到地產公司今年及明年的業績預期；三是宏觀調控政策的力度是否會進一步加大。

　　渤海投資 秦 洪：房地產股的估值較為復雜，因為房地產股是典型的項目型公司。比如，今年有新項目竣工并結算收入，那么今年的利潤可能超預期。但明后年缺乏這樣的新項目，盈利就下降。所以，有分析師愿意用土地儲備的貼現值進行推算。那些2007年擁有大量預收款、在2008年將陸續結算成凈利潤的公司，相當于鎖定了2008年的業績波動風險，所以，此類品種估值已具一定吸引力。我認為，優質地產股、尤其是那些擁有大量土地儲備及大量預收賬款的地產股有望反復逞強，進一步下跌概率不大。

　　業績增幅將下降

　　主持人：兩位如何評價2007年房地產上市公司的業績？他們的業績增幅和增速還能繼續看好么？

　　崔 娟：目前房地產板塊已有43家公司公布了2007年報，合計凈利潤同比增長104.73%。2007年我國的房地產投資、土地和房屋價格普遍快速上漲，房地產市場高位運行，部分地區過熱明顯。宏觀調控將使房地產行業從高位運行轉向理性回歸，預計2008年，房地產企業或將進入合并重組及優勝劣汰的高峰期，房地產行業整體的盈利增長速度將受到一定的抑制。

　　秦 洪：2007年的房地產股業績整體增幅喜人，首先得益于他們儲備的土地大多是2004年、2005年購置的，土地價格相對低廉。但結算多是2006年下半年或2007年上半年，所以毛利率大幅上升。二是得益于房地產股的整體上市浪潮以及優質地產股借殼，天鴻寶業、泛海建設等品種均如此，這也推動著房地產股的業績增長。而業績增幅仍有望延續，但2006年以后土地價格漲幅較大的公司，毛利率或將下降。

　　保障性住房建設沖擊有限

　　主持人：“建設部”更名為“住房和城鄉建設部”后，如果國家中等收入家庭的雙限房和廉租房供應加大，未來市場的供求關系會發生怎樣的變化？對房地產上市公司構成什么影響？

　　崔 娟：大部制改革，明顯強調了未來樓市調控的思路。目前部分城市公布了2008年住房建設計劃，北京2008年計劃建設保障性住房1150萬平米，占整體住房計劃的42%，深圳2008年計劃建設保障性住房228.4萬平米，占整體計劃的19%。可以預見，未來幾年此舉將增加房屋有效供給，分流一部分對商品房的需求，使房價趨于穩定，同時也會使市場的觀望情緒增加。而開發商將以建設中高檔住宅為主，未來商品房中的中高檔住宅占比有可能提高。

　　秦 洪：廉租房、經適房大多位于郊區，路途遠，而且面積不大，并不會搶壓商品房潛在購買者。中長期內雖對房地產的需求產生一定分流，但一兩年內，對房地產行業以及相關上市公司影響有限。

　　短線強勢宜先做反彈對待

　　主持人：大盤還在下跌，房地產板塊卻開始企穩，您看好房地產股后市的機會么？他們能否成為領漲板塊，重塑前兩年市場中的龍頭地位？

　　秦 洪：房地產股在近期的逞強得到了兩方面配合：一是優質地產股1-2月銷售數據樂觀，而且日前有媒體稱上海房地產價格有再度放量漲升趨勢。二是資金面配合，近期成交量持續放大，顯示出有機構資金正在積極配置，有利于推動著此類品種上升。但能否形成新的領漲龍頭，尚需要進一步行業利好政策的刺激，以及關注大小非是否大規模解禁，我認為不妨先將房地產股的行情看成超跌反彈性質。

　　主持人：對該板塊二季度的投資和操作有何建議？具體看好哪些個股？為什么？

　　秦 洪：在二季度往往是調控政策相對緩和的季節，所以，房地產股或將反復活躍，建議投資者可跟蹤兩類地產股。一是土地儲備較多或獲得土地儲備能力強的地產股，包括保利地產、萬科A、天鴻寶業等品種。二是前期融資規模較大且項目有望逐漸結算的地產股，中小板塊上市的廣宇集團、合肥城建、榮盛實業等品種可跟蹤，他們的優勢在于項目逐漸進入利潤結算期，業績有望持續增長，可跟蹤。