以萬科為代表的地產股，近日明顯企穩，昨日更成為領漲主力如何把握地產股機會

　　智多盈投資余凱

　　周三大盤在超跌之后出現強勢反彈，地產股在經過連續大幅調整后，在地產龍頭股萬科A大幅拉升的帶動下，整個板塊都開始出現集體上揚。前期一直拖累股指的地產股，在經歷了5個月的慘烈調整后，近幾天股指大跌其卻放量止跌，而周三的領漲，再次表明其有階段性走強的跡象。

　　房價漲幅趨緩或令調控政策松動

　　根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個百分點。其中，新建住房銷售價格同比上漲11.8%，漲幅比1月低0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個百分點。分類型看，普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲12.8%和12.0%，環比分別上漲0.1%和0.7%等。這是自2007年4月以來，房價同比漲幅首次回落。

　　而且，在四大房地產一線城市中，房價同比和環比都上漲的，僅有北京市，上海、深圳和廣州都出現了房價同比上升，但環比下降的情況，即3個城市樓價比1月都有不同程度的下降。降幅最大的是深圳，而廣州也出現了連續3個月的房價環比下降。廣州整體房價同比漲了2.7%，但與上月相比微跌了0.1%；其中一手房同比升2.8%，但與上月相比微降0.3%，二手房房價同比升4.1%，與上月相比則降了0.9%。

　　應該說，目前交易量的下降以及房價漲幅趨緩，表現出房地產價格在經歷2005年以來的持續瘋漲后，在逐漸回歸理性。這表明房地產投資增速過猛勢頭得到初步遏制，那么，國家未來對于房地產領域的調控政策，也就不排除會有松動可能。事實上，近期已有媒體報道，上海已出現第二套房貸款政策松動現象。新當選的住房與城鄉建設部部長姜偉新也表示，在目前房價環比下降的情況下，建設部不考慮出臺新的調控政策。

　　人民幣升值因素推動短期走勢

　　人民幣對美元匯率中間價19日再度大幅走高，單日上漲222個基點。美國公布減息消息后，這對人民幣匯率形成推動作用。同時，央行于18日宣布上調金融機構人民幣存款準備金率至15.5%。雖然央行上調存款準備金對匯率沒有直接影響，但引發間接預期。此前央行上調存款準備金率往往引起人民幣明顯升值。

　　房地產板塊一直以來是本幣升值下受益比較明顯的行業，房地產作為人民幣計價的主要資產將直接受益，其價值增幅同人民幣一樣不可限量。人民幣匯率的升值，將進一步激發各路資金對房地產股的追捧底氣，短線的反彈機會可能比較突出。

　　當然，需要注意的是，過度炒作人民幣升值，房地產市場的投資性需求過渡，很容易產生房地產泡沫。韓國和日本發展的歷史表明，房價與幣值升值有一定正向關系，從日本、韓國和臺灣的歷史經驗來看，最初貨幣升值對房地產行業的影響是外資投資需求增加，導致房價上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房價下跌、泡沫破裂。

　　因此，投資者不應過分看中人民幣升值對于房地產板塊的利好因素。

　　拐點激辯中走勢將出現分化

　　對于地產股未來的走勢，目前各方面的觀點分歧依然較大。王石拋出拐點論，萬科率先全線降價，房地產中介涌起退市潮，各地近期多個地塊以最低價成交甚至流標，這些均非孤立事件。前摩根士丹利首席經濟學家謝國忠均持相對悲觀的態度，謝國忠在接受相關記者采訪時表示，“在通脹周期內，地產股難有上佳表現，這主要是由貨幣政策造成的，開發商融資成本不斷增加，利潤逐漸被壓縮，這將會反映到業績上。”但也還是有堅定的看多派，也有觀點認為，至少到2010年，中國經濟穩定增長、人民幣升值、城市化進程等支撐房地產發展的主要因素，不會發生逆轉性的變化，房價仍將上漲。而管理層的態度則顯得比較中性，新當選的住房與城鄉建設部部長姜偉新則表示，“我們不提拐點這個說法。”

　　我們認為，如果宏觀經濟增長出現了較大的下降調整，不排除房價向下波動的可能。但從長期看，我國城鎮住宅市場供不應求的格局并未根本改變，房價上漲趨勢將在一定時期內存在。調控房價并不等于調控地產公司，雖然已無法達到利潤高點，但從現在開工面積和地產公司的流轉速度來看，不會影響大多數公司業績上漲。宏觀面上雖然沒有去年好，但經歷了充分下跌后也是價值逐漸體現的時刻。

　　綜合以上分析，應該說在各種因素的左右下，目前操作策略上對于地產股如何取舍，對投資者而言，確實是一個很頭痛的問題。一方面，房地產板塊的過度下跌，有時候會顯得有些矯枉過正，而另一方面，由于房地產價格未來波動的趨勢確實存在很大變數，2008年出現像前幾年那樣大的漲幅幾乎是不可能的，因而地產股也就并不明顯具備吸引長線資金關注的上漲空間。由此，地產股的雞肋特征也就越來越明顯，我們認為操作上不宜長線持股，可根據市場節奏擇機進行波段操作。