聚焦上海豪宅

　　[編者按]

　　越貴的房子越有人買？今年上海的高檔住宅市場(chǎng)似乎就是這種局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著上海中心城區(qū)可供開發(fā)土地的日益減少，供不應(yīng)求的趨勢(shì)越來越明顯，進(jìn)而使中心城區(qū)成為上海房?jī)r(jià)上漲的發(fā)源地和制高點(diǎn)，而從今年的成交情況來看，引領(lǐng)中心城區(qū)住宅價(jià)格上漲的恰恰是那些高檔項(xiàng)目。本期我們就來關(guān)注上海目前售價(jià)在20000元/平方米以上的高檔住宅，如位于靜安區(qū)的遠(yuǎn)中風(fēng)華園開盤一年多，單價(jià)飆升了近萬元，但銷量倒也保持高位，這一路猛漲瘋賣到底為哪般呢？

　　⊙特約記者 一凡

　　地段是優(yōu)勢(shì)

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園東臨泰興路、南至新閘路、西為昌化路、北靠武定路，整個(gè)基地呈現(xiàn)“C”字形，地塊并不完整。不過，項(xiàng)目處于靜安區(qū)南京路這一黃金街區(qū)，自然吸引到市場(chǎng)關(guān)注的目光。

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園占地面積約3.5萬平方米，總建筑面積10萬平方米左右，分三期開發(fā)，其中住宅建筑面積約8.5萬平方米。目前建設(shè)的一期總建筑面積5.4萬平方米，由5幢高層公寓組成，共有430戶，設(shè)計(jì)有101-312平方米的兩房至五房。二期靠近武定路沿線，規(guī)劃建成板式小高層；三期則靠近新閘路沿線，規(guī)劃建造上海市中心較少見的別墅。

　　由于遠(yuǎn)中風(fēng)華園地處市中心，依傍南京西路商圈，所以各項(xiàng)配套設(shè)施比較完備。如遠(yuǎn)中風(fēng)華園離南京西路只隔兩條馬路，步行不到10分鐘。另外到地鐵2號(hào)線南京西路站、1號(hào)線新閘路站也僅需10幾分鐘。又如為配合西側(cè)公共綠地，遠(yuǎn)中風(fēng)華園在西南角也留出1600平方米綠地，東側(cè)則設(shè)計(jì)了步行街，直接引導(dǎo)南京西路的步行人潮去往北面蘇州河畔的親水休閑區(qū)。

　　賣點(diǎn)并不多

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園是典型的低開高走的樓盤。去年開盤至今，價(jià)格一路高歌猛進(jìn)，從開盤的27000元/平方米升值現(xiàn)今的36500元/平方米，一年多單價(jià)竟?jié)q了約10000元。這也使遠(yuǎn)中風(fēng)華園超過了原先靜安區(qū)售價(jià)最高的經(jīng)典茂名公寓，一舉成為新的靜安最貴住宅。而與遠(yuǎn)中風(fēng)華園僅一路之隔的泰府名邸今年以來的均價(jià)僅為23568元/平方米，兩者之間的價(jià)差竟也超過10000元。

　　不過，雖然價(jià)格猛漲，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的銷售情況倒也算順利。5月份銷售55套、6月份銷售43套、7月份銷售37套，8月以來已成交21套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同時(shí)間段靜安區(qū)其他樓盤的成交量。據(jù)悉，由于遠(yuǎn)中風(fēng)華園的

開發(fā)商是臺(tái)灣知名房地產(chǎn)企業(yè)，所以吸引到許多臺(tái)灣購(gòu)房者，甚至有過“團(tuán)購(gòu)”行為。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的熱銷跟時(shí)下的房地產(chǎn)形勢(shì)仍有較大關(guān)系。由于上海市中心樓盤具備極強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)，人氣一直不減，也一直為投資者所青睞。但是，樓盤本身的賣點(diǎn)并不多，更多的是受到大勢(shì)的影響。一旦大勢(shì)遭遇調(diào)控受阻，這樣的漲勢(shì)還能維持多久呢？

　　■七嘴八舌

　　◇小區(qū)的規(guī)劃非常好，東面建的是多層，不過現(xiàn)在建好的幾棟房子整體感覺不是非常好，棟距太小了，陽光擋得厲害，不過還是有好房子的，例如高區(qū)的，尤其是頂樓復(fù)式，風(fēng)景非常不錯(cuò)，裝修規(guī)格也不錯(cuò)。

　　◇外觀很不錯(cuò)，標(biāo)準(zhǔn)的板式結(jié)構(gòu)，房型非常正氣，保安管理很嚴(yán)格，環(huán)境也很干凈、幽靜。

　　◇樓盤品質(zhì)比起只有一步之遙的國(guó)際麗都城來說相差太遠(yuǎn)。綠化少，樓距小，部分房源采光不足。現(xiàn)在開發(fā)商還在壓著房子，用來抬價(jià)。

　　◇一整層3套房子，2部電梯，房型很正，得房率感覺還行，到售樓處拿了資料一看，竟然達(dá)到82.3%。

　　◇可以說房子的質(zhì)量是絕對(duì)沒有問題的，就是價(jià)格太高了，比旁邊的國(guó)際麗都城還要高許多呀。不過開發(fā)商也是下了工夫在上面的，左邊將拆掉建一個(gè)休閑廣場(chǎng)，這個(gè)代價(jià)不小，而且還準(zhǔn)備建一條步行街直通南京路，賣得貴也是理所當(dāng)然。不過不適合投資，因?yàn)樯仙�的空間不大了，居家還是好地方。

　　◇樓盤的設(shè)計(jì)還是不錯(cuò)的，用料什么的還是花了些成本的。不過間距好象挺近的，雖然是市中心樓盤，但是也太近了點(diǎn)。小區(qū)分兩期，二期有小高層，據(jù)說沿新閘路還有聯(lián)排別墅，中間包著中華新村，應(yīng)該更是天價(jià)了。

　　◇只有兩個(gè)印象，一是價(jià)格高，二就是把后面的泰府名邸前排都給擋了。

　　（摘自搜屋網(wǎng)網(wǎng)友發(fā)帖）

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園

　　樓盤地址：靜安區(qū)新閘路1068弄

　　開發(fā)商：上海遠(yuǎn)中靜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　投資商：臺(tái)灣遠(yuǎn)中集團(tuán)

　　總建筑面積：約10萬平方米

　　容積率：2.5

　　綠化率：40%

　　產(chǎn)品形態(tài)：

　　5幢18-27層高層（一期）

　　主力

戶型：

　　151-166平方米三房

　　裝修狀況：精裝修

　　開盤時(shí)間：2006年4月

　　交房時(shí)間：2007年4月

　　網(wǎng)上已推住宅戶數(shù)：292套

　　網(wǎng)上已售住宅戶數(shù)：245套

　　網(wǎng)上住宅合同均價(jià)：

　　33683元/平方米

　　停車位：404個(gè)

　　

物業(yè)管理公司：遠(yuǎn)雄物業(yè)（上海）有限公司

　　物業(yè)管理費(fèi)：4.3元/平方米/月

　　本版制圖 張大偉

　　投資星級(jí) ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：一般

　　樓盤性價(jià)比：一般

　　■鑒房報(bào)告

　　銷售隨大勢(shì)升溫，前景受調(diào)控影響

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園區(qū)位十分優(yōu)越，地處?kù)o安區(qū)核心區(qū)域，距離南京西路商務(wù)區(qū)僅兩個(gè)街區(qū)。2006年5月開盤的遠(yuǎn)中風(fēng)華園現(xiàn)已推出4幢共292套房源，從售價(jià)上看，今年以來報(bào)出的35000元/平方米的均價(jià)，已樹立了靜安區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿。

　　而從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，遠(yuǎn)中風(fēng)華園剛開盤時(shí)的情況并不理想，開盤3個(gè)月的銷售量還不到20套，均價(jià)也停留在開盤時(shí)的27500元/平方米左右。但隨著后續(xù)房源的推出，遠(yuǎn)中風(fēng)華園在去年第四季度出現(xiàn)了一個(gè)銷售小高潮，月均銷售量在20套以上，售價(jià)也穩(wěn)步攀升到了30000元/平方米左右。

　　進(jìn)入2007年后，上海住宅市場(chǎng)又整體升溫，特別是4月份以來，年初股市的創(chuàng)富效應(yīng)在樓市中逐漸釋放，住宅市場(chǎng)成交量屢創(chuàng)新高，大多數(shù)潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期也隨之變化，紛紛入市搶購(gòu)。遠(yuǎn)中風(fēng)華園的銷售也隨大勢(shì)升溫而逐漸向好，在沒有集中推盤的情況下，成交量依然逐月上升，7月份的單月成交達(dá)到30套，均價(jià)也升至37500元/平方米的高點(diǎn)，而個(gè)別樓層較好的房源售價(jià)已經(jīng)突破40000元/平方米，與年初的售價(jià)相比，漲幅已經(jīng)超過了30%。

　　另外值得注意的是，土地資源稀缺的上海市中心樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來越明顯，如遠(yuǎn)中風(fēng)華園所在的靜安區(qū)在今年1-8月份僅新增住宅供應(yīng)3.65萬平方米，但成交卻達(dá)到了6.8萬平方米。供需失衡也成為上海中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，長(zhǎng)期來看，隨著中心城區(qū)土地資源的日益稀缺以及項(xiàng)目自身社區(qū)環(huán)境的逐步成熟，遠(yuǎn)中風(fēng)華園后續(xù)房源在價(jià)格上還有提升空間。

　　（世聯(lián)地產(chǎn)上海分析師 高盟）

　　■周邊市場(chǎng)

　　江寧路板塊 北靜安開始走俏

　　本期介紹的遠(yuǎn)中風(fēng)華園屬于靜安區(qū)的江寧路板塊。靜安區(qū)以萬航渡路、新閘路、膠州路為界，分為南靜安與北靜安，江寧路板塊即位于膠州路以東、新閘路以北的北靜安區(qū)域。事實(shí)上，隨著靜安區(qū)南部各板塊的發(fā)展成熟，市場(chǎng)熱點(diǎn)逐漸向北部轉(zhuǎn)移。如江寧路板塊依托南京西路主干道，配套比較成熟；昌平路沿線則環(huán)境幽雅、交通便利，均可為樓盤價(jià)格提供有力支撐。

　　回歸靜安是很多“老上海”特有的購(gòu)房情結(jié)，也是自住型需求的一個(gè)表現(xiàn)。在信義房產(chǎn)靜安門店近期的二手房成交案例中，需求主要集中在兩房和小三房?jī)煞N房型上，買家多為40歲以下的中青年人，自住為主，也有部分投資客，總體來說市場(chǎng)需求量支撐穩(wěn)定。而二手次新房的成交主要集中在昌平路、萬航渡路、武寧南路、陜西北路等區(qū)域。

　　江寧路板塊正好處于南京西路、靜安寺、曹家渡三大商圈中間，鬧中取靜。限于土地資源緊缺，住宅開發(fā)量一直較少，但樓盤品質(zhì)都較高，雖然價(jià)格不菲，但升值潛力不小。2005年，江寧路板塊的二手住宅均價(jià)在15000 元/平方米左右，2006年升至17000元/平方米左右，2007年已達(dá)到20000元/平方米左右。而本期介紹的遠(yuǎn)中風(fēng)華園自然也順應(yīng)著上海不斷上漲的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前二手房報(bào)價(jià)已攀升至35000-40000元/平方米。

　　（信義房產(chǎn)分析師 朱平平）

　　江寧路板塊掛牌房源信息

　　世紀(jì)之門（江寧路1415弄）

　　房型面積總價(jià)裝修情況

　　2房2廳110.41平方米132萬元裝修

　　2室2廳81.3平方米108萬元裝修

　　靜安陽光名都（安遠(yuǎn)路777弄）

　　房型面積總價(jià)裝修情況

　　3房2廳120平方米213萬元裝修

　　2房2廳96平方米170萬元裝修

　　上海20000元/平方米

　　以上在售住宅分布一覽

　　區(qū)個(gè)數(shù)樓盤名稱

　　浦東新區(qū)18財(cái)富海景花園

　　長(zhǎng)寧區(qū)15虹橋銀都

　　倫敦廣場(chǎng)

　　延安路1160地塊（首信銀都國(guó)際廣場(chǎng)）

　　鴻豐香緹花園

　　強(qiáng)生古北花園

　　虹橋古北苑（金色貝拉維）

　　聯(lián)鑫虹橋苑

　　上海西郊明苑別墅

　　蘭庭

　　新虹橋綠景園

　　新華御庭

　　御翠豪庭

　　湯臣怡園

　　古北瑞仕花園

　　檀香別墅

　　徐匯區(qū)11匯賢雅居

　　匯峰鼎園

　　電影華苑

　　芝大廈

　　天元襄陽公寓

　　永新城

　　太原邸

　　新貴都萬體花園

　　匯寧花園

　　東方曼哈頓

　　虹橋樂庭

　　閔行區(qū)11錦繡江南家園

　　虹橋紫京苑

　　金匯福邸

　　臻園

　　綠城玫瑰園

　　西郊莊園

　　萬特園

　　當(dāng)代藝墅

　　東苑半島花園

　　蘭喬圣菲

　　和風(fēng)家園

　　區(qū)個(gè)數(shù)樓盤名稱

　　靜安區(qū)3國(guó)際麗都城

　　盧灣區(qū)6華府天地公寓

　　紫勛雍邸

　　淡水灣花園

　　永業(yè)公寓

　　翠湖天地

　　淮海晶華

　　松江區(qū)6夏州花園北美經(jīng)典

　　世茂山莊

　　上海佘山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)配套商品住宅

　　上海紫園

　　上海晶園

　　綠洲比華利花園

　　黃浦區(qū)7上海灘新昌城

　　金外灘花園

　　老西門新苑

　　中福城

　　老西門公館

　　上海灘花園

　　耀江花園

　　區(qū)個(gè)數(shù)樓盤名稱

　　青浦區(qū)2西郊古北國(guó)際別墅

　　普陀區(qū)1蔚藍(lán)水岸名苑

　　閘北區(qū)1圣和圣廣場(chǎng)

　　虹口區(qū)1白金府邸

　　南匯區(qū)1中科大學(xué)村

　　區(qū)個(gè)數(shù)

　　楊浦區(qū)0

　　寶山區(qū)0

　　金山區(qū)0

　　崇明縣0

　　奉賢區(qū)0

　　（數(shù)據(jù)來源：上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”）

　　■業(yè)內(nèi)視野

　　上海高檔住宅市場(chǎng)

　　今年遇“熱啟動(dòng)”

　　根據(jù)世邦魏理仕新完成的《上海高端物業(yè)市場(chǎng)觀察》，在上海目前售價(jià)20000元/平方米以上的高檔住宅市場(chǎng)，其供應(yīng)量正與需求量“背道而馳”。顯然，前者的趨勢(shì)逐年低落，而后者卻昂揚(yáng)走高。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管2004年到2008年，上海售價(jià)在20000元/平方米以上的住宅的新增供應(yīng)量呈每年遞減25%的走勢(shì)，但2004年至今年6月，高檔住宅的市場(chǎng)吸納量基本保持穩(wěn)定，整體銷售率從2004年的61%增至2006年底的80%，期間價(jià)格也表現(xiàn)出總體10%的升幅。

　　而從今年的情況來看，上海高檔住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“熱啟動(dòng)”跡象。針對(duì)20000元/平方米以上的72個(gè)住宅項(xiàng)目，世邦魏理仕的數(shù)據(jù)跟蹤記錄顯示，近期有25個(gè)樓盤出現(xiàn)均價(jià)上漲，漲幅從200元/平方米到2000元/平方米不等。

　　至于下半年高檔住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，雖不能枉加判斷，但有一點(diǎn)值得注意的是，在新天地、小陸家嘴等傳統(tǒng)豪宅板塊，下半年幾乎處于無房可賣的供應(yīng)局面。當(dāng)然，“蠢蠢欲動(dòng)”的項(xiàng)目還是有的，如華山路板塊或?qū)⒊蔀橄掳肽晟虾８邫n住宅的主要市場(chǎng)。位于延安西路、鎮(zhèn)寧路的王子晶品公寓和位于華山路、常熟路的御華山公寓的外立面正漸漸露出。前者出售，后者出租，盡管定價(jià)尚未公布，但市場(chǎng)預(yù)測(cè)精裝修的王子晶品售價(jià)很可能摸高逾50000元/平方米，御華山公寓則以室內(nèi)可打通的房型特點(diǎn)，將目標(biāo)租戶指向全球500強(qiáng)在滬外籍高管。

　　“除去政府進(jìn)一步嚴(yán)厲調(diào)控的可能性，今后一段時(shí)間上海樓市應(yīng)該還是走在量增價(jià)升的路上。當(dāng)然，我們希望高檔住宅的價(jià)格表現(xiàn)能夠更溫和一些，穩(wěn)健發(fā)展才是最好的。”世邦魏理仕住宅部高級(jí)董事陳煒表示。

　　（世邦魏理仕住宅部經(jīng)理 史培穎）