在城市尤其是大中城市對住宅的需求呈現出急劇增長的趨勢以后，要抑制房價的過快上漲，最有效的辦法就是擴大住宅供給，這就要求政府把稅收收入的相當部分拿出來作為經濟實用房與廉租房的投入或補貼，通過大規模擴大住宅供給來緩解住宅供求關系，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。而這一輪的宏觀調控恰恰是走了從供地到銷售再到二手房買賣都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，從而為房價的暴漲埋下了重大隱患。

　　兩年多來的房地產新政之所以會出現南轅北轍的格局，重要原因在于趨勢誤判、政策誤用和市場誤導。

　　⊙韓志國(北京邦和財富研究所所長)

　　2005年以來，國務院先后推出了兩個“國八條”和一個“國六條”，由此開始了以控制房地產價格為中心的房地產新政。兩年多來，房地產新政已經成為國家宏觀調控的最主要指向與最核心內容，政府幾乎動用了能夠動用的一切手段，力圖把上漲過快的房地產價格壓下去。但房地產新政實施的結果，卻是房地產價格的不可遏止的暴漲。尤其是今年以來，深圳、北京、上海、重慶等城市的

房價更出現了過高和過快的上漲，而且這種暴漲趨勢正向全國的所有大、中、小城市蔓延。在當今的房地產價格水平下，不僅是工薪階層已經買不起房，而且白領階層也開始在不斷高企的房價面前膽戰心驚。房價的暴漲已經成為現階段中國社會經濟中一個最不和諧的因素與一個最重大的隱患。

　　兩年多來的房地產新政正面臨著始料不及的失敗結局，政府的執政力、行政力與公信力也面臨著前所未有的空前壓力與重大挑戰。在我看來，這一輪的宏觀調控之所以會形成“出手越重，房價上漲越快”的格局，最根本的原因是房地產新政的出臺與實施不符合房地產市場的發展趨勢與中國經濟市場化的實際情況。正是這種與社會經濟現實的本質背離才導致了房地產新政出現了南轅北轍與山窮水盡的尷尬結局。

　　房地產新政之所以會出現南轅北轍的格局，一個重要原因是趨勢誤判。中國的經濟發展進入21世紀后，經濟運行中出現了一些導致房地產價格上漲的客觀因素。一方面，城市土地價格的大幅上漲導致了住宅價格的成本推進。經過20多年的改革與發展，城市建設的大規模投入在土地價格上都明顯地表現出來。前些年的房地產價格上漲不明顯，是因為土地實行的是批租，而一旦由批租轉為拍賣，土地價格就出現了暴漲的趨勢進而導致了房價成本推進的加速上漲。2005年，北京城區每平方米土地為3000多元，而2006年則上升到13000多元。作為土地拍賣的最主要受益方的各級政府，如果不把相應的土地或土地收益作為經濟實用房與廉租房的建設投入，那就很難為低收入者提供安居樂業的生活環境，這一點，也正是這些年來政府經營土地與宏觀調控中的最大軟肋。另一方面，在人均國內生產總值達到1000美元以上之后，住宅需求逐漸成為居民生活的最基本與最主要需求，而對于中國經濟來說，城市化的大規模推進又會加劇城市的資源供給與需求之間的矛盾，這就導致了城市的住宅需求呈顯著的盤升趨勢；第一代獨生子女已經到了結婚年齡，這也會助推城市中對住宅需求的增長。戶籍制度改革作為擴大城市住宅需求的一個潛在因素還沒有充分釋放，但這已成為導致房價上漲的另一個潛在的重要推動力量。在城市尤其是大中城市對住宅的需求呈現出急劇增長的趨勢以后，要抑制房價的過快上漲，最有效的辦法就是擴大住宅供給，這就要求政府把稅收收入的相當部分拿出來作為經濟實用房與廉租房的投入或補貼，通過大規模擴大住宅供給來緩解住宅供求關系，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。而這一輪的宏觀調控恰恰是走了從供地到銷售再到

二手房買賣都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，而不斷增加的

房地產稅收卻并未投在住宅建設上。這就無可避免地加劇了本來就已經十分緊張的供求矛盾，從而為房價的暴漲埋下了重大隱患。

　　房地產新政之所以會出現南轅北轍的格局，另一個重要原因是政策誤用。稅收本來就是商品成本的一個重要組成部分，要抑制商品價格的上漲，最便捷的途徑就是減稅而不是加稅。在人類社會經濟的發展史上，還從來沒有過在需求不斷增加的情況下通過大規模加稅而導致商品價格下降的先例，而這一輪的宏觀調控恰恰就是遵循著這一令人匪夷所思的邏輯進行的。在兩年多來的宏觀調控中，加稅成了各級政府的利器甚至王牌，名目繁多的稅收與稅種都在宏觀調控的旗幟下紛紛出臺。在這個過程中，“加稅不增加住宅建設的開發成本”，“加稅有利于抑制房價的過快上漲”等觀點與主張也紛紛出籠，其結果，就是一方面造成稅收向消費者的大規模轉嫁進而大幅提高了房價，另一方面又為各級官僚中飽私囊創造了便捷的制度環境。土地拍賣、稅收增加與限制投資成了房價暴漲的三大主因，在這個層層加碼的誤區中，市場與消費者都成了政策失誤的最主要受害者。這兩年的房地產調控還大大惡化了整個房地產市場的競爭環境并在相當大程度上促進了壟斷企業與壟斷價格的形成，這又反過來對房價的上漲起了無形的助推作用。

　　房地產新政之所以會出現南轅北轍的格局，還有一個重要原因是市場誤導。房地產新政一推出，社會與媒體就開始制造行政干預會造成房價大幅走低的輿論，誘導社會不相信市場的力量而去相信政府的力量。在房地產行業被妖魔化了的同時政府的行政干預也被大大神化，有的地方首腦公開號召市民不要買房，有的地方政府甚至宣布房價只許跌不許漲，統計部門還炮制了我國住宅空置率已達26%并大大超過國際警戒線這樣的虛假數據，結果誘使相當多的居民從猶豫到觀望，再從觀望到恐慌，以至出現了最近一輪的搶房浪潮與房價的暴漲。購買住宅要排長隊甚至要進行搖號，就是這種恐慌心理與對房地產新政失望的集中反映。

　　市場經濟條件下的宏觀調控是政府最重要和最主要職能，也是保證社會經濟正常運行與有序運行的必要條件。宏觀調控得以成功的一個重要前提是政府對市場經濟規律的深刻理解與整體把握，是對市場經濟原則的嚴格恪守與持續尊重。如果政府在宏觀調控中不尊重經濟規律與市場現實，在對社會經濟運行狀況與發展趨勢還沒有真正了解與切實把握的情況下，就憑借自己的行政權力與行政權威去脅迫市場與改變市場，甚至與市場對賭并且不斷地塞進各級政府的私貨，那就會使宏觀調控逐步演變成情緒性調控、功利性調控與逐利性調控，這樣的調控結果就可想而知。以人為本與以民為本的執政理念與發展信念不能僅僅體現在出發點上，更重要的是要體現在運行過程與發展結果上，否則，無論是執政還是行政就都會南轅北轍。由于宏觀調控對經濟運行的影響具有廣泛性與深刻性的特點，因而這種公權力的運用就必須有強大的約束機制，并且要慎用和善用。房地產調控已是前車之鑒，政府在調控股市時切不可重蹈覆轍，也不可過分相信行政的權威與行政的力量而蔑視甚至否定市場的權威與市場的力量，否則，就不但會大大延誤中國經濟的市場化進程，而且還會造成社會經濟運行的重大扭曲，進而給整個國民經濟發展留下難以治愈的創傷和造成無法挽回的損失。在事關千百萬人利益與命運的重大決策面前，決策者必須慎之又慎。在對房地產市場的深層矛盾與發展趨勢沒有重新審視之前，不宜過快與過度地推出新的宏觀調控措施，更不能把房地產調控演化為“政績工程”，進而造成市場運行的更大扭曲與更深創傷。