本報記者 孔浩

　　2007年8月8日，中糧地產(chǎn)公布了其2007年度配股的說明書，中糧地產(chǎn)將按照每10股配售3股的比例配售，配股價格為6.5元/股，共募集資金13億元。募集資金投向中糧集團收購廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都天泉置業(yè)有限責(zé)任公司51%股權(quán)，以及深圳海濱廣場三期、深圳中糧·瀾山、廈門鷺江海景及成都天泉·聚龍國際生態(tài)園項目的開發(fā)建設(shè)。其中的四個開發(fā)項目均處于工程建設(shè)中，其中深圳海濱廣場三期和深圳中糧·瀾山項目將在兩個多月以后竣工，可以說中糧地產(chǎn)的配股投入項目無需等待就可以為公司帶來收益了！

　　成為集團的地產(chǎn)平臺

　　目前，中糧集團旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括酒店、

商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)四大板塊，從事住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有中糧地產(chǎn)、鵬利國際集團有限公司、中谷糧油集團有限公司和北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中糧集團三大主營業(yè)務(wù)之一。

　　2007年3月21日，中糧集團出具《避免同業(yè)競爭承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略——集團將以中糧地產(chǎn)作為整合及發(fā)展中糧集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺。中糧集團旗下的中糧鵬利成都實業(yè)發(fā)展有限公司、蘇源集團江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鵬利國際(四川)置業(yè)有限公司、中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司、杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司、沈陽鵬利廣場房產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將待條件成熟時，由中糧地產(chǎn)在同等商業(yè)條件下優(yōu)先收購中糧集團所持有的股權(quán)。

　　8月13日下午記者致電中糧地產(chǎn)董事會秘書辦公室，一位工作人員稱，“中糧地產(chǎn)將是中糧集團主要的運作平臺，只要符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的資產(chǎn)都會考慮，這是中糧集團的承諾。但是集團沒有承諾在任何情況下一定要注進來。”

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師方焱告訴記者，“國資委對哪些央企可以做房地產(chǎn)有明確規(guī)定，中糧不在其列。不過中糧董事長寧高寧一直對房地產(chǎn)情有獨鐘，此前在華潤的時候就曾有投資萬科的舉動。中糧也有一些地產(chǎn)項目，但是量不大。收購的寶恒，估計未來將成為其地產(chǎn)業(yè)的平臺。但是量和華僑城、招商來比還是要差很多。”

　　中糧地產(chǎn)所收購的兩家公司中，廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和成都天泉置業(yè)有限責(zé)任公司均由鵬利國際集團實際運作。這次中糧地產(chǎn)和鵬利國際集團的交易是典型的關(guān)聯(lián)交易。中糧地產(chǎn)的董事長孫忠人目前仍為鵬利國際副主席兼董事總經(jīng)理、中糧鵬利國際(北京)有限公司副董事長、總經(jīng)理。而總經(jīng)理金家凱還擔(dān)任廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事。除此以外，財務(wù)總監(jiān)崔捷為鵬利國際(四川)置業(yè)有限公司董事、廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事，副總經(jīng)理李晉揚為廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事。正如中糧地產(chǎn)在配股說明書中提到的，中糧地產(chǎn)在這個交易中的優(yōu)勢之一是“在管理風(fēng)格、制度體系、企業(yè)文化等方面有相近之處，整合困難相對較小”。

　　國泰君安證券研究所房地產(chǎn)問題專家張宇對此認為，“中糧地產(chǎn)正在成為中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心。”

　　短期負債偏高

　　中糧地產(chǎn)2006年末貨幣資金余額2.16億元，較2005年末增加了1.387億元，公司解釋主要原因是2006年度大幅增加銀行借款所致。數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)2006年短期借款6.91億元，較2005年4.1億上升了2.8億元，表明公司的銀行借款為一年期內(nèi)的短期借款。中糧地產(chǎn)在其配股說明書中提示，截至2006年12月31日，公司流動比率為0.85，速動比率為0.46，負債結(jié)構(gòu)中91.49%為流動負債。大量的短期負債將對公司現(xiàn)金流提出考驗。

　　中糧董秘辦公室工作人員在接受記者詢問時說：“這是公司財務(wù)結(jié)構(gòu)問題，公司近年來經(jīng)營活動現(xiàn)金周轉(zhuǎn)正常，公司擁有良好的現(xiàn)金流。公司將針對項目開發(fā)進程合理安排銀行借款、適當增加長期借款比例、加強現(xiàn)金周轉(zhuǎn)來降低短期償債風(fēng)險。”

　　張宇認為，在房地產(chǎn)行業(yè)中短期借款占很高比例的問題是普遍存在的，但中糧地產(chǎn)的流動比率和速動比率在同行業(yè)中有些偏低。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師方焱也表示，6億元的短期貸款在房地產(chǎn)行業(yè)里是正常的，并不算多；不過速動比率和流動比率處在中下位置，有待提高。

　　對于公司2006年末較2005年末增加了1.3億其他應(yīng)收款的問題，該工作人員解釋，“這1.3億是金沙洲項目的股東投資款，是公司和萬科商定作為項目發(fā)展金投入的。”

　　募資項目進展順利

　　廈門鷺江海景項目由廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。2007年2月7日，公司與香港鵬源發(fā)展(廈門)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以102,639,031.23元的價格收購廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。另外的 60,000,000元用于項目開發(fā)建設(shè)。

　　廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的2006年資產(chǎn)負債表中總資產(chǎn)共59,210,941.37元，公司作價102,639,031.23元購買，溢價43,428,090元。公司的解釋為，經(jīng)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司評估，廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截至2006年12月31日總資產(chǎn)為111,421,791.50元，總負債為8,782,760.27元，凈資產(chǎn)為102,639,031.23元，增值52,210,850.13元，增值率103.54%。

　　評估增值主要來自于存貨評估的增值，廈門鵬源房地產(chǎn)存貨主要為土地使用權(quán)，增值原因為：一是企業(yè)取得土地較早，當時地價較低；二是評估結(jié)果中包含了應(yīng)實現(xiàn)的投資利潤，而賬面價值僅為投入成本。

　　根據(jù)中糧地產(chǎn)工作人員介紹,廈門鷺江海景項目的主體工程目前正在建設(shè)中。此外，配股說明書披露廈門鷺江海景項目施工計劃于2008 年3月主體封頂，2008年9月竣工驗收。

　　另據(jù)介紹，成都天泉·聚龍國際生態(tài)園項目也已處在施工階段。

　　深圳市海濱廣場三期項目是2006年4月開工建設(shè)，計劃2007年10月竣工。深圳市中糧·瀾山項目于2006年9月開工建設(shè)，計劃2007年10月竣工。

　　國信證券方焱認為，“中糧地產(chǎn)募集資金投向的項目都是已經(jīng)開工建設(shè)的，配股資金投入后很快就能得到收益。”

　　縱觀中糧地產(chǎn)募資投向的四個項目，都是即將達到收益期的項目，可以很快獲得收益。如果可以快速入伙，甚至不排除在配售新股后不稀釋2007年每股收益。

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