證券日?qǐng)?bào)記者 張 歆

　　“房地產(chǎn)企業(yè)不擔(dān)心宏觀調(diào)控對(duì)于流動(dòng)性的收緊。”這并不是外行的主觀臆測(cè)，而是某大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人自信的表態(tài)。需要指出的是，并不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有底氣放出豪言，只有不靠看著銀行臉色貸款度日的上市房企才擁有如此自信。數(shù)據(jù)顯示，由于央行對(duì)于房地產(chǎn)等行業(yè)銀根的收緊直接限制了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資，一、二線城市的土地儲(chǔ)備正在向上市房企尤其是大型房企“主動(dòng)靠攏”。

　　房企頻頻開疆拓土

　　近日，房地產(chǎn)上市公司比較忙，公開增發(fā)、定向增發(fā)、競(jìng)價(jià)交易等等，而這些行為的核心都指向了土地儲(chǔ)備。事實(shí)上，在中央的道道嚴(yán)令之下，全國(guó)多數(shù)地方政府都加緊了收地以及收取閑置土地金的力度，但這并沒(méi)有改變地產(chǎn)巨頭增加土地儲(chǔ)備的步伐。由于

　　北辰實(shí)業(yè)近日宣布與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司組成聯(lián)合體聯(lián)合競(jìng)買由湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心掛牌出讓的編號(hào)為[2007]掛53號(hào)的開福區(qū)新河三角洲地塊，并于2007年7月24日以人民幣92億元的有效報(bào)價(jià)成為競(jìng)得人。北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司占該項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的80%，北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司占該項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的20%。

　　保利地產(chǎn)日前公告，公司于7月24日在上海通過(guò)掛牌出讓方式取得位于上海市寶山區(qū)菊太路公告號(hào)為20070204、20070205、20070206的A、B、C三地塊，取得總價(jià)款為32.4億元；于7月25日在杭州通過(guò)掛牌出讓方式取得杭政儲(chǔ)出［2007］35號(hào)地塊，取得價(jià)款為22.8億元；近期以合作方式取得了位于長(zhǎng)春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊，項(xiàng)目占地面積502645平方米，規(guī)劃容積率1.2，用地性質(zhì)為住宅用地，土地總價(jià)款為6.06億元，目前公司占51%權(quán)益。

　　地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備更是驚人：2006年猛增1000萬(wàn)平方米，目前其土地儲(chǔ)備超過(guò)1500萬(wàn)平方米，而萬(wàn)科還預(yù)計(jì)在今年繼續(xù)增加1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　有錢不如有渠道

　　大規(guī)模儲(chǔ)備土地不是人人都能做的。

　　一方面，過(guò)去的土地協(xié)議出讓方式已經(jīng)成為歷史，取而代之的是招拍掛方式。土地的招拍掛，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻相對(duì)提高了不少，實(shí)力雄厚、資金充足的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)就越發(fā)明顯。

　　另一方面，法律界專家介紹，按照有關(guān)規(guī)定，即使房地產(chǎn)企業(yè)拍得土地，兩年內(nèi)如果沒(méi)有按照約定如期開發(fā)，國(guó)家將有權(quán)將土地收回，且并不退回房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)支付的土地出讓金。拿地也要量力而行。

　　上市房企的頻頻出手，并不僅僅是因?yàn)樗鼈兊馁Y金比中小企業(yè)更充裕，事實(shí)上，有錢確實(shí)不如有渠道——除了銀行貸款以外的間接融資渠道。對(duì)于這一點(diǎn)，上市公司顯然更有優(yōu)勢(shì)。

　　目前，萬(wàn)科公開增發(fā)已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)，募集資金100億元。而在公開增發(fā)之前，萬(wàn)科多年來(lái)曾經(jīng)使用了配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、定向增發(fā)、發(fā)行短期融資券等多種資本市場(chǎng)特有(或優(yōu)先)的融資方式。更有市場(chǎng)人士大膽預(yù)測(cè)，一旦上市公司的公司債破題，萬(wàn)科很可能迅速采用這種融資方式。

　　萬(wàn)科只是上市房企融資的一個(gè)縮影，其他的許多企業(yè)也準(zhǔn)備或已經(jīng)正在做著同樣的事情。與之對(duì)照的是，曾經(jīng)夢(mèng)想躋身最大房地產(chǎn)企業(yè)之列的順馳集團(tuán)由于融資渠道匱乏等原因險(xiǎn)些栽倒在土地?cái)U(kuò)張之路上，最后出售挽救順馳的恰恰是香港的一家上市公司。

　　風(fēng)險(xiǎn)如影隨形

　　土地儲(chǔ)備固然可以席卷許多城市，但上市房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自然也會(huì)如影隨形。

　　無(wú)論是采取何種融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)背上相應(yīng)的包袱。蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負(fù)擔(dān)。土地儲(chǔ)備是房企的生命，也是其負(fù)債的主要源頭。

　　對(duì)于上市房企而言，凈資產(chǎn)收益率是公司創(chuàng)造利潤(rùn)回報(bào)股民的基礎(chǔ)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，“量力而行”則是一個(gè)必答題。